Tout sur le fameux dispositif Pinel

Les 6 atouts majeurs offerts par la nouvelle loi de défiscalisation


Dispositif Pinel : Les 6 atouts majeurs

Le dispositif d’investissement en immobilier locatif sécurise l’investisseur. Il offre un avantage fiscal supérieur au précédent dispositif Scellier ou Duflot et se concentre sur des zones géographiques présentant un marché locatif sain.

Ce nouveau régime d’investissement a rapidement trouvé ses marques et conquis les investisseurs grâce à son taux de réduction d’impôt porté de 18% à 21% maximum (sur 12 ans de location). Le dispositif Pinel présente 6 atouts majeurs.

 


1er atout du dispositif  Loi Pinel : Une réduction d’impôt jusqu’à 6 000 euros par an

A condition de s’engager à louer non meublé le logement pendant 6, 9 ou 12 ans à compter de la date de livraison, l’investisseur acquéreur bénéficie d’une réduction d’impôt de 12, 18% ou 21% maximum sur la valeur de son investissement (hors parking). Ce taux de réduction repose sur un prix au m² de 5500 euros qu’elle que soit la zone géographique et un montant d’investissement de 300.000 euros.

La résidence doit être conforme à la norme bâtiment basse consommation BBC ou RT2012 (pour réglementation thermique 2012). Ainsi, l’achat d’un studio à Meudon, Hauts de Seine, pour 150.000 euros donne droit à un avantage fiscal de 3000 euros par an pendant 9 années. De la même manière, un investissement immobilier locatif d’un montant de 300.000 euros génère une économie d’IR de 6000 euros par an en cas de location pendant 9 ans.


2nd atout : Un ciblage par zones géographiques à bon potentiel locatif

Afin d’éviter les erreurs passées avec les autres dispositifs d’incitation fiscale pour l’achat d’un bien immobilier, le Gouvernement a souhaité cibler les zones géographiques offrant un bon potentiel locatif. Il en résulte que la zone B2 (villes comprenant de 50.000 à 250.000 habitants) est exclue du dispositif Pinel sauf exception (logements dont le permis de construire date d’avant juin 2013 et Zone B2 ayant reçu un agrément de la Préfecture).

Bien entendu, les zones géographiques A bis (Paris, première couronne), A (deuxième couronne parisienne, région française limitrophe de Genève, Côte d’Azur et autres métropoles régionales d’importance) et B1 (autres villes de plus de 250.000 habitants) sont éligibles au Pinel.


3ème atout : Des immeubles occupés par des propriétaires occupants

Pour toutes résidences comportant au minimum 5 logements, 20% d’entre eux devront être vendus à des acquéreurs occupants. Cette responsabilité de contrôle incombe aux promoteurs et notaires qui pourraient être sanctionnés jusqu’à 18.000 euros par appartement supplémentaire vendu sous le dispositif Pinel. Cette mesure nouvelle vise à limiter les constructions bas de gamme.

 


4ème atout : Le plafond de loyer est favorable pour les plus petites surfaces

L’investisseur d’un bien immobilier locatif avec le dispositif Pinel doit respecter des plafonds de loyer fixés selon  les zones géographiques. Ces plafonds, souvent inférieurs aux loyers de marchés sécurisent l’investisseur qui propose à des candidats locataires un bien de qualité pour un loyer légèrement inférieur. Cela doit permettre de limiter le « turnover » en fidélisant son locataire.

La nouveauté du dispositif fiscal Pinel est l’application d’un coefficient de pondération qui vient augmenter le plafond de loyer surtout pour les surfaces petites jusqu’à 39 m² environ. Il suffit d’appliquer une formule mathématique au loyer plafonné pour connaitre le loyer maximal autorisé. La formule du coefficient de pondération est la suivante :

Loyer mensuel m² d’après le barème x (0,7 + 19/S)  où S est la surface du logement.

Soulignons que le coefficient ainsi obtenu est arrondi à la deuxième décimal et ne doit pas dépasser 1,2.


5ème atout : Des plafonds de ressources du locataire proche de la réalité économique

Le Gouvernement a fixé des plafonds de ressources (revenu fiscal de référence figurant en bas de l’avis d’imposition) du locataire. Cette mesure vise à limiter l’accès à des citoyens plus aisés des logements à loyers intermédiaires. En réalité, environ 80% des candidats locataires potentiels entrent dans les plafonds de ressources.


6ème atout : Un rendement autours de 6% après avantage fiscal

Avant avantage fiscal de 2% par an (18% de réduction d’impôt global étalés sur 9 ans, soit 2% annuel), le rendement locatif attendu se situe entre 3 et 4%. Il s’agit du rapport entre les loyers bruts annuels perçus et le prix d’acquisition du logement avec le dispositif de défiscalisation Pinel.

Le rendement de votre opération après avantage fiscal avoisine donc les 5-6% par an. La rentabilité globale de votre investissement pourra même être supérieure en fonction de la plus-value réalisée à la revente de votre appartement à terme.

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J'en profite

Rappel du fonctionnement du dispositif Loi Pinel

Le dispositif Pinel est une loi fiscale permettant aux ménages qui souhaitent investir de bénéficier d’économies d’impôt.

Il est entré en vigueur au cours de la rentrée 2014 et son objectif est d’encourager la construction de logements dans les zones où il y a une demande forte.

L’investisseur bénéficie d’avantages fiscaux s’il s’engage à mettre son logement neuf -ou ancien réhabilité- en location sur une période de 6, 9 ou 12 ans.

Avantages fiscaux liés à ce dispositif

La réduction fiscale dépend de la période sur laquelle l’investisseur s’engage à mettre son logement en location.

Elle peut donc aller de 12% si la période de location est de 6 ans à 21% si elle est de 12 ans. Ainsi qu’à 32% pour le dispositif Pinel Outre-mer dans la limite d’un investissement de 300 000 €.

Les conditions

Pour bénéficier de la réduction fiscale, le logement devra respecter des caractéristiques thermiques et des performances énergétiques correspondantes au label RT 2012 / BBC.

Il devra se situer dans les zones en forte tension agrées par arrêtés préfectoral.

Le loyer devra respecter les plafonds fixés chaque année. Il existe un plafond de ressources des locataires qui désigne quels ménages peuvent bénéficier du logement. Le logement doit être la résidence principale des locataires.

Inconvénient

S’il vient à l’investisseur l’envie de vendre son logement ou de ne plus faire de la location pendant la période d’engagement il devra rembourser tous les avantages fiscaux dont il a bénéficié grâce au Pinel.

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