Comment comprendre la défiscalisation Pinel ?

Économisez 63.000 € maximum sur votre investissement en défiscalisation

Vous souhaitez réduire votre impôt suite à votre déclaration fiscale de cette année ? Vous chercher à investir en 2020 ? Vous regardez pour investir en immobilier tout en réduisant votre impôt ? Nous allons vous présenter Le Dispositif de défiscalisation Pinel, le plus répandu en France. Que contient la Loi Pinel et qui peut investir avec ce dispositif ? Cette page va vous expliquer en détail les moyens d’investir en Loi Pinel 2020 et ainsi jouir d’une réduction d’impôt allant jusqu’à 6 000 € / an.

 

Comprendre la défiscalisation Pinel

La Loi Pinel est un dispositif fiscal de défiscalisation mis en place par l’état vous permettant de réduire votre impôt  en échange d’un investissement de votre part en immobilier locatif. Cette loi a certaines règles pour que vous puissiez réduire votre impôt :

  • Le bien doit être neuf ou réhabilité
  • Le bien doit avoir été acquis au plus tard le 31 décembre 2021.
  • Le bien doit être loué nu pendant une période de 6, 9 ou 12 ans par un locataire dont c’est la résidence principale.
  • Le loyer doit respecter des plafonds de loyer par zones
  • Le bien doit se situer dans une zone définit : zone A, A bis et B1
  • L’appartement doit être loué dans les 12 mois suivant la date d’achèvement de l’immeuble.
  • Le logement doit être achevé dans les 30 mois après l’ouverture du chantier.

 


Les caractéristiques du logement éligible à la défiscalisation Pinel

Le bien doit répondre à certains points clefs, tout d’abord il doit être neuf, ou acheté sur plan, on parlera alors de Vente en état futur d’achèvement ou alors fortement réhabilité.

Il faut impérativement que le bien soit livré 30 mois après la signature, dans le cadre d’une VEFA.

 

A qui est destinée la location en défiscalisation Pinel ?

La Loi Pinel permet de louer à n’importe quel contribuable Français, il faudra juste que ce bien soit déclaré en Résidence Principale.

 

Qui peut louer en défiscalisation Pinel ?

L’investissement immobilier dans un bien destiné à la défiscalisation Pinel doit être loué à des personnes dont le revenu de référence ne dépasse pas certains plafonds. Ces plafonds ont été augmenté suite au passage du dispositif Duflot à la Loi Pinel. En effet, ils ont été augmenté pour permettre au plus grand nombre de pouvoir se loger dans des biens à faible dépendance énergétique (réglementation thermique RT 2012). Le calcul d’un plafond de loyer maximum se calcule en plusieurs étapes  :

  1. Calcul de la surface utile regroupant la surface habitable + la surface des annexes pondérées
  2. Calcul du coefficient multiplicateur
  3. Calcul du plafond de loyer en reprenant le barème Pinel

Les plafonds de ressource des locataires en 2020 en défiscalisation Pinel

L’étape la plus simple est donc de vérifier via les revenus déclarés si ceux-ci peuvent louer votre logement. Les plafonds sont révisés chaque année, vous devez faire attention de respecter ces critères.

Composition du foyerZone A BisZone AZone B1Zone B2
Personne seule38 465 €38 465 €31 352 €28 217 €
Couple57 489 €57 489 €41 868 € 37 681 €
Personne seule ou couple + 1 enfant à charge75 361 €69 105 €50 349 €45 314 €
Personne seule ou couple + 2 enfants à charge89 976 €82 776 €60 783 €54 705 €
Personne seule ou couple + 3 enfants à charge107 463 €97 991 €71 504 €64 354 €
Personne seule ou couple + 4 enfants à charge120 463 €110 271 €80 584 €72 526€
Personne à charge supplémentaire+ 13 421 €+ 12 286 €+ 8 990 €+ 8 089 €

De plus le logement doit être situé dans une zone définit afin que le bien soit éligible.

 

Les zones où on peut investir en Loi Pinel en 2020

ZoneCommunes éligibles
Zone A bisParis ainsi que ses 29 communes environnantes
Zone AL’Île de France, la Côte d’Azur, Lille, Lyon, Marseille, Montpellier et la partie française de l’agglomération Genevoise.
Zone B1La totalité des métropoles de plus de 250.000 habitants, la grande couronne parisienne, et quelques villes où les prix de l’immobilier sont élevés (Bayonne, Saint-Malo, La Rochelle, Annecy, Chambéry, Cluses, la Corse ainsi que les autres îles non reliées au continent, mais aussi les départements d’Outre-Mer).

Révision du zonage Pinel en 2018, qui est concerné ?

La répartition des zones en défiscalisation Pinel a été revue en 2018 par volonté du gouvernement. Si rien ne change pour les zones A, A bis et B1, ce n’est pas la même chose pour la zone B2 et C. Depuis début 2018, il n’est plus possible d’acheter dans ces zones. Le but étant de pouvoir cibler au mieux les zones dîtes tendues, c’est à dire les zone où la demande est forte en terme de demande de location et l’offre peu fournie.

Nos amis de Brest en sont la preuve vivante, malheureusement pour eux il n’est plus possible d’investir en loi Pinel là bas.

Les conséquences sont simples, la zone B2 ainsi que la zone C représentent environ 85 % de la surface de la France et plus de 8 Millions de Français, cela les sort donc directement de l’accessibilité à ce type de logements en location.

 

Prendre en compte les plafonds de loyer Pinel en 2020

ZonePrix du loyer au m²
Zone A bis17,43 €
Zone A12,95 €
Zone B110,44 €
Zone B29,07€

Le plafonnement de loyers dépend donc là aussi des zones où le bien a été acheté. Il est à noter qu’en moyenne le loyer plafond est inférieur entre 10 et 20 % du loyer marché. L’état a voulu dynamiser le marché locatif en offrant la possibilité à ces français aux revenus incluent dans les plafonds de pouvoir louer un bien de bonne qualité à un prix abordable.

En contre partie ils permettent au propriétaire de pouvoir avoir une réduction d’impôt.

 

Quelles motivations pour investir en défiscalisation Pinel ?

L’investissement en Loi Pinel permet plusieurs avantages, vous l’avez vu le premier est bien sûr la réduction d’impôt que vous apporte cet investissement pour autant ce n’est pas le seul. Grâce à cet investissement vous pourrez donc protéger votre famille en cas de coups durs, préparer votre retraite et construire votre patrimoine. C’est aussi un investissement qui est largement accessible à crédit, il ne vous mobilisera donc qu’une partie de flux financiers mensuels ( dès 150 € / mois ). L’avantage aussi de passer par un prêt c’est que vous pourrez déduire de vos revenus fonciers les intérêts que vous payez mensuellement.

Cela reste de l’immobilier, la prudence est de rigueur. Il vous faudra bien choisir l’emplacement du bien afin que celui-ci soit bien acheté, bien loué et donc bien vendu à terme. Si vous n’êtes pas sûr de vous, prenez contact avec un Cabinet en gestion de patrimoine ils pourront vous épauler.

 

Cas Concret de défiscalisation Pinel

En prenant le cas d’un investissement en défiscalisation Pinel à hauteur de 300 000€, le plafond, le loyer mensuel sera d’environ 850 €. Avec ce bien vous pourrez réduire votre impôt à hauteur de 6000 € / an. En plus de cette économie d’impôts, vous allez ainsi percevoir prêt de 91 800 € sur 9 ans, la durée la plus intéressante car elle permet un taux de réduction de 2 % tout du long.

En résumé, vous devenez propriétaire d’un bien pour une participation mensuelle réduite. A cela s’ajoute le taux de rendement qui est bien supérieur à 5 % / an.

 


Investissement Pinel : qui finance quoi ?

Plus des 2/3 de votre appartement locatif financé par l’Etat (sous forme d’un avantage fiscal portant sur votre impôt sur le revenu) et votre locataire (loyer perçu chaque mois).

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La défiscalisation Pinel en Résumé

La défiscalisation Pinel est relativement simple à appréhender. En revanche, le succès de l’opération à long terme repose sur un ensemble de paramètres, notamment l’emplacement du bien immobilier, l’obtention du meilleur taux de crédit, le choix du locataire ou encore la plus-value à terme lors de la revente de votre appartement.

Nous vous conseillons dans tous les cas de vous rapprochez d’un professionnel de l’investissement immobilier de défiscalisation Pinel reconnu et possédant toutes les certifications (Carte de transactions sur immeubles et fonds de commerce, statut conseiller en investissement financier CIF, courtier en crédit et en assurance, garantie financière et assurance de responsabilité civile professionnelle).

Notre cabinet possède une expertise certaine en immobilier de défiscalisation et maîtrise parfaitement le principe de la Loi Pinel.

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