Qu'est-ce qu'une SCPI Pinel ?

Tout sur les SCPI Pinel
simulation-loi-Pinel-B
programme-loi-Pinel-B
guide-loi-Pinel-B

La loi Pinel permet, depuis 2014, aux contribuables français d’investir dans l’immobilier tout en bénéficiant d’une réduction d’impôt. Elle a été créée pour soulager un marché de l’immobilier toujours plus tendu dans certaines villes. La SCPI Pinel permet d’aller encore un peu plus loin : explications.

Définition : Qu’est qu’une SCPI PINEL ?

Une SCPI est une Société Civile de Placement Immobilier. Elle permet à un contribuable, habitant en France, de réaliser simultanément plusieurs investissements immobiliers.

Associée au dispositif Pinel, La SCPI devient une SCPI PINEL.

Une SCPI Pinel est une société civile de placement immobilier dans laquelle vous achetez des parts, pour réliser un investissement immobilier. Une SCPI PINEL gère un ou plusieurs biens achetés via le dispositif Pinel. Elle permet alors de bénéficier des avantages fiscaux offerts par ce dispositif de défiscalisation immobilière tout en n’ayant pas besoin de choisir ou gérer les biens qui s’y trouvent.

Il est donc possible par ce biais, en achetant des parts de la SCPI, d’invetir dans plusieurs biens en Pinel d’un seul coup.

Au niveau des obligations légales, une SCPI Pinel ne peut investir que dans l’immobilier, ne peut pas être cotée en bourse et son capital social minimum est de 760 000€.


Contexte des SCPI fiscales Pinel 2020

Dans le cadre de la Loi Pinel, il est possible d’acquérir des parts de SCPI et ainsi profiter d’une réduction d’impôt.

Est-ce un investissement attractif ? Quels sont les avantages et inconvénients des SCPI Pinel 2020 ? Quel est leur fonctionnement ?


Comment fonctionne une SCPI Pinel ?

Les SCPI (pour Sociétés Civiles de Placement en Immobilier) vous permettent d’investir de manière indirecte dans l’immobilier locatif.

En achetant des parts de SCPI Pinel, vous faites confiance à un gérant spécialisé et agréé par l’Autorité des Marchés Financiers (AMF) pour faire fructifier votre épargne.

Les capitaux collectés auprès de centaines d’épargnants sont investis dans des programmes immobiliers neufs éligibles à la Loi Pinel. Ces immeubles sont mis en location afin de conférer à l’investisseur un revenu locatif ainsi que la réduction d’impôt Loi Pinel.

Bon à savoir : Contrairement à la précédente loi de défiscalisation, la réduction d’impôt offerte grâce aux SCPI Pinel porte sur 100% du montant de l’investissement (contre 95% auparavant).

 


Quelles sont les conditions à respecter pour une SCPI Pinel ?

Tout comme l’immobilier locatif Pinel en direct, les SCPI fiscales Pinel doivent répondre à un certain nombre de conditions pour offrir à l’investisseur un avantage fiscal :

  •  Il s’agit d’être résident fiscal français domicilié en France.
  •  Le calcul de l’avantage fiscal Pinel repose sur une assiette d’investissement jusqu’à 300.000 € par an.
  • L’investisseur doit conserver ses parts de SCPI pour une durée de 6, 9 ou 12 ans pour profiter de la réduction d’impôts
  • Les SCPI Pinel sont également soumises au principe de zone Loi Pinel
  • Les programmes immobiliers sont conformes aux dernières normes de performance énergétiques (RT 2012 et label BBC)
  • Les logements en portefeuille de la SCPI Pinel seront mis en location non meublée sous respect des plafonds Loi Pinel en matière de loyer et de revenus des locataires

 SCPI-Pinel


Quels sont les avantages d’une SCPI Pinel ?

1. Un faible ticket d’entrée

Grâce aux SCPI éligibles au Pinel, investissez dans l’immobilier locatif de défiscalisation pour quelques milliers d’euros seulement. Contrairement à l’achat d’un appartement en direct, le ticket d’entrée dans une SCPI Pinel est extrêmement abordable. En plus, cela permet de calibrer exactement la réduction d’impôt cible.

2. Aucun soucis de gestion

La SCPI Pinel est un véhicule de placement géré par une société de gestion spécialisé. Les « asset managers » immobiliers ont pour objectif de faire fructifier les capitaux collectés auprès des investisseurs. Il s’agit donc de sélectionner avec attention la société de gestion de votre SCPI en loi Pinel.

3. Une sécurité locative très forte

La SCPI Pinel est un placement collectif. Autrement dit, votre épargne n’est pas investie dans un seul appartement mais repose sur plusieurs dizaines de logements répartis partout en France dans des zones à bon potentiel locatif. Le portefeuille de la SCPI étant composé de plusieurs logements, cela implique que les loyers proviennent de plusieurs locataires. Le risque locatif est donc mutualisé entre tous les locataires composant le portefeuille de biens immobiliers de la SCPI fiscale Pinel.

Certes, le risque zéro n’existe pas. De mauvaise fois volontairement ou réellement en difficulté, il y aura un jour ou l’autre un impayé de la part d’un locataire de la SCPI Pinel. Non seulement l’investisseur n’aura pas à gérer le dossier, mais ce dernier sera géré par une équipe de spécialistes rompue aux meilleures méthodes pour recouvrer l’argent. De plus, le poids psychologique d’un courrier à en-tête d’une puissante société de gestion épaulée par un cabinet d’avocat sous entend naturellement plus de pression dans l’esprit du locataire en impayé qu’une action de la part d’un simple propriétaire.

On peut donc imaginer que la faculté à générer des loyers de la part de la société de gestion est plus performante qu’un investisseur en direct et isolé.

Soulignons enfin que plus la société de gestion dispose d’encours plus elle touche de bénéfices. Elle a donc intérêt à tout mettre en oeuvre pour recouvrer un loyer impayé.

4. Un rendement locatif intéressant pour les SCPI Pinel

Grâce à la force de frappe de la société de gestion qui va acheter tout ou partie d’un immeuble neuf auprès du promoteur, sa capacité de négociation sur le prix d’acquisition est nettement plus forte qu’un particulier en direct visant un seul appartement. Grâce à ces ristournes obtenues à l’achat ainsi qu’à l’excellence de la gestion locative dont c’est le métier de base, la société de gestion opérant la SCPI Pinel va offrir aux porteur de parts un rendement locatif annuel d’environ 2,7% net hors avantage fiscal Pinel.

Certains diront que c’est peu. Mais si l’on retranche toutes les charges (gestion, pack assurances loyers impayés, charges de copropriété non récupérables, taxe foncière…), les éventuels mois sans locataire et ajoute les frais notariés lors de l’achat d’un appartement neuf en direct, le rendement locatif est sensiblement identique qu’à travers une société civile de placement dans l’immobilier résidentiel à but fiscal.

5. SCPI Pinel : réduction d’impôt valable dès l’année de la souscription

En souscrivant des parts de SCPI éligible Pinel, profitez de votre réduction d’impôt sur le revenu dès l’année de la souscription. Pas besoin d’attendre la livraison des immeubles.

6. Un taux d’endettement plus élevé est accepté par les banques : 50 % et non plus 33 %

Comme vous le savez, nous en avons parlé dans un article sur notre site, le HCSF, a changé ou tout du moins, demandé à ce que les banques respectent les critères de 33% d’endettement après projet.

Cette demande peut interdire l’accès à l’investissement de type Pinel à certains investisseurs.

Prenons l’exemple d’un couple ayant 2500 € de revenus chacuns, un crédit de résidence principale  de 1500 € et un leasing voiture à 300 €, en achat immobilier de type Pinel en direct et non via une SCPI, la banque refuserait le dossier, l’endettement avant projet étant déjà de 36 %.

En SCPI Pinel, ce même couple pourrait investir 195 000 € à crédit, et ainsi réaliser un projet. La banque prend en compte la qualité de ce produit et permet aux investisseurs d’avoir un endettement allant jusqu’à 50%.

Conseil : Un refus bancaire sur votre Pinel, optez pour la SCPI Pinel, vous aurez de bonnes surprises !


Conseils importants avant d’investir en SCPI Pinel

  • Le choix des investissements repose exclusivement entre les mains de la société de gestion. Il s’agit donc de lui faire confiance à 100%.
  • La durée de détention des parts d’une SCPI Pinel peut parfois être légèrement plus long qu’un investissement en direct.
  1. Prévoir tout d’abord 1 à 2 ans pour collecter les capitaux auprès du public et investir dans des programmes immobiliers neufs;
  2. prévoir ensuite la durée d’engagement de location propre à la Loi Pinel pour bénéficier de l’avantage fiscal;
  3. prévoir enfin un délai de 1 à 2 ans pour que la société de gestion cède les actifs immobiliers en portefeuille. En cas de marché orienté à la baisse à ce moment là, possibilité pour les porteurs de parts de SCPI Pinel réunis en Assemblée Générale de demander une prolongation auprès de la société de gestion en vue d’attendre une fenêtre de tire pour cession plus favorable afin de générer une plus-value.

Notre sélection des meilleures SCPI PINEL

  • Urban Vitalim, immobilier ancien en cœur de ville, gérée par la société Urban Premium.
  • MultiHabitation 9 (MH9), immobilier neuf principalement en Île de France, proposée par le leader La Française AM.
  • Habitat 5, proposée par la filiale de La Poste & Caisse d’Epargne, Ciloger, un des principaux gestionnaires de SCPI d’habitation français.
  • DomiDurable 3, une SCPI éligible à la Loi Pinel proposée par Immovalor Gestion, filiale à 100% du géant des assurances Allianz.
Pourquoi investir en SCPI Pinel avec nous ?

 

  • Misez sur des immeubles neufs aux dernières normes ou rénovés avec le plus grand raffinement.
  • Investissez à partir de 1.500 euros seulement.
  • Défiscalisez dès l’année de votre souscription. Pas besoin d’attendre la remise des clefs des appartements.
  • Adaptez le montant de votre investissement au montant de la réduction d’impôts souhaitée chaque année.
  • Un prix de souscription 100% transparent identique à celui de la société de gestion de la SCPI
  • Nous sommes expert en investissements Pinel et aimons profondément les SCPI. Cela donne une combinaison gagnante !

Accéder aux meilleures SCPI Pinel du marché

Vidéo Simulateur d’investissement en Scpi loi Pinel à crédit

simulation-scpi-pinel-credit-amortissable-vignette