Risques en investissant en loi Pinel

Quels sont les aléas à connaître avant d'investir ?

Les Risques en  Loi Pinel

Tout d’abord il faut prendre en compte le fait que l’investissement en Loi Pinel, reste avant tout un investissement immobilier. Les premiers risques sont donc dû à ceux qui interviennent en investissement immobilier.

Risque n°1 : L’emplacement

C’est le risque le plus important, un bien mal situé, se louera mal et se revendra mal. Nous avons fait une présentation des moyens de réussir son investissement, vérifiez surtout toutes les informations. Il ne faut rien prendre pour acquis, il faut analyser soit même.

L’emplacement doit répondre à une demande, mais surtout un rapport entre l’offre sur le marché et la demande. Si dans cette zone, trop de biens sont à louer avec la même typologie il ne faut pas y aller.

Risque n°2 : La location 

Vous avez aussi un risque qui découle de celui de l’emplacement c’est celui de ne pas louer. Un bien peut être neuf, livré à la date prévue, si dans la zone il y une offre forte et peu de demandes, vous aurez fait une mauvaise affaire. Un investissement locatif prend tout son sens quand il se loue, sinon c’est juste un crédit immobilier sans locataire. Il faut donc s’assurer que dans la zone demandée, vous aurez toute facilité à louer. Les moyens de transport, les zones d’habitation, …. Vous devez valider la demande locative.

Risque n° 3 : Le crédit immobilier 

Le crédit est une part importante de l’investissement, c’est aussi un risque potentiel, il faut être sur d’avoir valider tous les paramètres, le taux, la durée, le différé, l’ADI. Le taux est secondaire car il permet surtout de déduire fiscalement des loyers et de créer un effet de levier. Le différé lui est très important, si vous n’optez pas pour un différé total durant la construction vous aurez à payer des mensualités avant la livraison, IMPENSABLE pour un investisseur.

Risque n°4 : Le manque d’assurance locative

Il faut vous assurer contre les risques locatifs, il en existe quelques uns, mais le principal est le loyer impayé. C’est la hantise de chaque investissseur, que son locataire ne le paie pas. Pour 2 % de votre loyer, vous aurez une garantie de Loyer Impayée, franchissez le pas et dormez mieux la nuit. Ensuite, des assurances complémentaires existent, la carence, la vacance, la détérioration immobilière, l’assistance juridique. Il faut être prévoyant et ne prendre aucun risque, quel serait l’intérêt d’économiser 10 € / mois pour un jour avoir une perte locative. 0 intérêt.

Risque n° 5 : Le non respect des règles du propriétaire bailleur

Un proverbe, à chacun son métier et les vaches seront bien gardées. Il est vrai qu’être gestionnaire locatif ne s’improvise pas, le détecteur de fumée, l’IRL, … Si ces termes vont sont aussi familier que pour un néophyte en sport automobile, l’effet de sol, prenez attache avec un professionel ! Les lois évoluent sans cesse, les normes aussi, vous ne serez pas équipé pour gérer le bien et serez suceptible de faire des erreurs en totale bonne foi.

Maintenant il faut voir les risques qui sont induits par l’investissement en Loi Pinel.

Risque n° 6 : Le retard de livraison

Un promoteur a un planning mais il peut souvent avoir des retards à cause de raisons climatiques. Cela n’est pas induit par sa volonté, mais quelques promoteurs peuvent prendre du retard sur le planning fourni. A la sortie du COVID-19 certains chantiers ont pris 2 trimestres de retards.

Risque n° 7 : Le non respect des plafonds 

Un des critères de la loi Pinel est de respecter un plafond de loyer et de ressources pour le locataire. Si vous vous trompez sur un des deux cela remettra en cause la réduction d’impôt et l’état vous requalifiera fiscalement. Faîtes attention lors de la mise en location de respecter ceux-ci. N’hésitez pas à revenir vers votre CGP.

Rique n°8 : La durée d’engagement 

Lors de la première déclaration vous aurez à remplir le formulaire 2044 EB, l’engagement de location. Si on ne vous l’a pas expliqué, la durée peut démarrer à 6 ans, ou 9 ans ou bien 12 ans. L’impact de la réduction d’impôt n’a rien à avoir avec la durée d’engagement. Il est possible de prolonger son engagement, par exemple démarrer à 6 ans, et à la 6ème année prolonger de 3 ans. Il est impossible de sortir avec la durée d’engagement. Le conseil à vous donner, partez sur 6 ans et avisez ensuite.

Risque n° 9 : Le plafond  des 10 000 € de niches fiscales

L’état a mis en place un plafond des niches fiscales, la Loi Pinel en fait partie. Il vous faut donc bien analyser votre imposition afin que l’investissement Pinel, et surtout le multi investissement Pinel, ne fasse pas que vous dépassiez les 10 000 €. Dans le cas contraire ce qui sera au dessus sera perdu.

 

Contactez-nous