Les 7 conseils pour réussir son investissement en Loi Pinel en 2020

Tout ce que vous avez à savoir pour réussir votre Loi PInel.

Le but d’un investissement en Loi Pinel est de le réussir !

Nous sommes au mois de Juin et oui les déclarations d’impôt sont finies et nous nous tournons tous vers une solution qui pourrait nous permettre de réduire nos impôts. La note reste toujours autant salée, malgré le prélèvement à la source, il reste souvent un montant à payer à la suite de la déclaration. Et si pour une fois c’est l’état qui vous faisait un chèque ? Et si pour une fois après la déclaration d’impôt vous étiez content. Voyons ensemble les 7 raisons qui pourront vous faire réussir votre investissement en Loi Pinel.

En préambule, la question à se poser : Le Pinel c’est fait pour moi ?

Personne ne peut répondre avec affirmation à cette question, on ne choisit pas un dispositif par envie mais parce qu’il répond à des objectifs de vie. Le meilleur moyen de savoir si la Loi Pinel est faite pour vous c’est de réaliser un audit de votre situation afin de savoir où vous en êtes. Le but de ce type d’audit est de savoir qui vous êtes, ce que vous avez, ce que vous voulez. Souvent entre la volonté et la réalité, il y a un écart, c’est nos moyens. Et oui, une solution peut être bonne, si on ne peut l’avoir car on est financièrement trop juste, ça reste une proposition non applicable.

Le meilleur moyen de faire un audit est de se poser ces quelques questions :

  • Si je suis Marié, mon régime matrimonial correspond il à mes choix ?
  • En cas de décès suis je assuré ? Que se passera t’il pour celui ou celle qui reste ?
  • Mes enfants ont il assez pour réaliser leurs études supérieures ?
  • En cas de coup dur, ai je assez d’argent de côté ?
  • Est ce que j’attends l’âge légal pour partir à la retraite ou je veux partir avant ?
  • Où est ce que je souhaite passer ma retraite ? Avec combien ?
  • ….

Vous avez vu les thèmes sont variés, mais le meilleur moyen de réaliser un audit est de passer par un cabinet indépendant en gestion de patrimoine. Mais ne vous trompez pas, le cabinet qui propose une solution dès le 1er RDV se trompe, et veut juste vendre. On parle de votre vie, vos projets, vos moyens, en 1 heure de RDV faire une synthèse est impossible. Et encore plus trouver le ou les solutions qui vont répondre à vos objectifs. On vous propose une solution à la fin du 1er RDV, fuyez ! Ce n’est pas un conseiller mais un commercial !

Avec un cabinet qui respectera votre rythme de vie et et vos attentes il vous faudra entre 2 et 3 RDV pour obtenir une architecture de solutions, et là vous saurez si le Pinel est une partie intégrante de cette solution.

Petit conseil : certains cabinets réalisent des audits gratuitement, après avoir rempli le formulaire nous vous donnerons leurs coordonnées si vous le souhaitez.

Vous avez réalisé votre audit, mis en place vos objectifs, quantifier les moyens pour y arriver, c’est bien. Maintenant si le Pinel fait partie de cette solution globale nous allons vous donner les 7 raisons qui feront que votre investissement sera réussi.

Conseil n°1 pour réussir votre loi Pinel : L’emplacement, l’emplacement, l’emplacement

Le vieil adage « l’emplacement, l’emplacement, l’emplacement » prend tout son sens quand on souhaite faire de l’immobilier et surtout de l’investissement en Loi Pinel. Gardez bien en tête que seul vous, le 1er propriétaire de ce bien, aurez la réduction d’impôt. Le prochain propriétaire n’aura aucun intérêt fiscal, et par là je veux parler de défiscalisation. Vous achetez de l’immobilier, vous revendez de l’immobilier.

Nous le disons souvent mais l’investissement en Loi Pinel, c’est un investissement immobilier classique, mais avec comme cerise sur le gâteau, la réduction d’impôt. Ne soyez pas motivé que par la réduction d’impôt, avec un prix de 250 000 €, la réduction est la même mais il vaut mieux,  être dans une vielle bien placée, Nantes par exemple, que se retrouver à Carpentras ! Je n’ai rien contre Carpentras, c’est une belle ville, mais sur les 10 dernières années elle a vécu une baisse de 11,8 % alors que dans le même temps Nantes a pris + 48,3 % ! Donc le choix doit être minutieux.

Je vais là aussi vous donner une base documentaire qui peut vous aider, le site de l’INSEE. Ce site regroupe la cartographie de la population locale, la projection d’habitants en 2030, ça peut vous aider.

De plus, posez vous les bonnes questions. Une zone doit regrouper des éléments de transports, de vie, de santé, de travail, d’éducation, afin que le locataire puisse rester longtemps dans ce bien. Une visite s’impose souvent, cela vous permettra d’asseoir vos choix.

Conseil n°2 : Analyser finement le Marché local !

Maintenant que le conseil n°1 a été validé, il faut passer au n°2 le marché local. Vous avez déjà sélectionné la ville, et là il faut se décider sur le quartier. Plutôt le centre ville ? Le nord ? la ZAC ? Compliqué de répondre à cela sans connaître la ville, mais vous avez des moyens de savoir si le marché local dans lequel vous comptez investir est porteur.

1 – Vérifier le nombre de lots de même typologie disponibles à la location

Vous avez beaucoup de sites qui regroupent des annonces de particuliers et professionnels sur la location, il faut donc analyser afin de savoir si la typologie de lots est répandu. Prenons l’exemple de Bordeaux, et d’un T2, au 4 Juin 2020, sur le site leboncoin, pour ne citer que lui vous avez 241 logements T2 disponibles. Cela veut dire que sur une ville de plus de 256 045 habitants, seulement 241 logements sont disponibles. De ce fait, les logements sont rares, c’est une bonne idée d’aller sur un T2 à Bordeaux.

2 – Soyez vigilant sur le loyer appliqué dans la simulation

Des erreurs peuvent arriver, donc il faut être vigilant. La plupart du temps le loyer marché est supérieur au plafond en Loi Pinel, donc en respectant le plafond vous ne serez pas embêté. Toutefois il peut arriver que dans certaines zones, le plafond en Loi Pinel soit supérieur au loyer marché et dans ce cas il faut être vigilant. Le but de cette opération est de louer le bien et de connaître le coût de cette opération avant de décider d’y aller. Vous avez là aussi de très bonnes bases documentaires afin de savoir si le loyer appliqué correspond au marché. Je vais vous en citer 2 afin que vous puissiez vérifier vous même les informations que l’on vous donne. La confiance n’évite pas le contrôle.

Le 1er site, encore lui, sera le site leboncoin, il n’est pas une référence mais il dispose d’un volume d’annonces conséquent, ce qui me permettra d’analyser rapidement si le loyer que l’on vous a dit est en accord avec le marché. Le 2ème est le site meilleuragent, lorsque vous rechercherez sur ce site les données du marché, vous aurez la notion des loyers pratiqués, fourchette basse, hausse, et la moyenne. Prenez le temps de vérifier. Dans la photo ci-jointe, l’exemple de Lens a été pris, la zone en Pinel B1, soit 10,44 € / m², pour autant le marché moyen est à 8,8 €, donc il est bien en dessous du plafond. Faîtes attention que sur la simulation le plafond ne soit pas pris en compte.

3 – Vérifiez les prix du neuf dans le secteur

Vous avez une multitude de sites qui regroupent les annonces immobilières dans le neuf, il est donc facile de savoir si dans la zone sélectionnée, les prix sont comparables. Les promoteurs sont vigilants sur le fait que les lots soient à des prix équivalents, mais on peut jamais être sûr. Une bonne revente se fait à l’achat. Il faut donc savoir si le lot choisit est au bon prix. Pour cela je vous invite à aller sur le site bienici, dans la rubrique neuf, vous avez une carte interactive, très bien faîte et cela vous permettra de voir les lots aux alentours. Ainsi, en ayant connaissance du marché du neuf local, vous pourrez savoir si le bien est au bon prix.

Le site est connecté avec quasiment toute la place immobilière en France, cela vous donnera un accès large à une source d’informations.

 

Conseil n°3 : Faîtes appel à un courtier

Un courtier est un élément important dans une relation bancaire, mais surtout afin que vous puissiez obtenir les meilleurs conditions de prêt. Un accord de prêt s’analyse sur plusieurs thèmes, le taux bien sûr, mais pas que, avez vous droit à un différé total, partiel ? Y a t’il une délégation d’assurance ? Dois je mettre de l’apport ?

Seul, il est compliqué d’obtenir les meilleurs conditions, par nature vous irez voir votre banquier. Celui-ci ne fait souvent pas la meilleur offre et cela pour 2 raisons, la 1ère, vous êtes déjà client, pourquoi ferait il un effort pour venir vous « gagner ». La 2ème, au vu des taux de crédit, il ne marge que peu sur ce support, de ce fait, il sera peu enclin à venir vous épauler. Là encore je parle d’une généralité, il y a des banquiers qui jouent le jeu avec leurs clients, qui s’impliquent et négocient au mieux. Toutefois durant les dernières années, l’expérience fait dire que ce n’est pas la majorité.

Il faut de suite aborder le montant des frais, un courtier prendre en moyenne 1 % sur le crédit, mais il peut vous faire économiser 50 % de l’assurance emprunteur. Un des derniers cas que j’ai en tête, est un client jeune, 37 ans, une assurance dans la banque lui aurait coûté sur 25 ans 12 300 €, après la délégation il est à 5 545 €. Vous voyez bien que le coût du courtier est largement payé.

Conseil n°4 : La qualité de finition du promoteur

On a dû vous dire en RDV, ce bien vous n’y habiterez jamais alors la finition n’est pas la priorité. Je m’inscris en faux, Oui vous n’y vivrez pas, mais est ce une raison pour que la personne qui y vive entende son voisin ? Le supportera t’elle longtemps ?Il faut imaginer qu’un bien d’une bonne signature se vendra mieux à terme. Certains promoteurs misent sur la qualité, et en faisant cela ils assurent à leurs investisseurs une quiétude de location. Pour n’en citer qu’un, Greencity, la plupart des investisseurs interrogés sont satisfait de leur investissement. Les délais de location sont rapides, et les relocations sont rares.

Partir sur ce type de bien vous donnera la sécurité d’avoir un locataire. Rien de pire que de devoir faire intervenir le SAV dès la livraison ! Il y a beaucoup de promoteurs qui misent sur la qualité, il serait trop long de tous les citer.

Ce conseil est donc important, prenez le temps de lire la plaquette, les 1er éléments de finition y seront notés. Ensuite lisez attentivement le descriptif technique, il regroupe tous les éléments du bien et du programme.

Conseil n°5 : Privilégiez une gestion locale et une assurance locative

Que ce soit proche de chez vous ou à 800 kilomètres, il faut absolument privilégier un gestionnaire local. Nous n’avons aucun intérêt financier avec eux mais cela est du bon sens et un retour d’expérience. Tout d’abord gestionnaire locatif c’est un métier et chacun le sien. Connaître les dernières normes, les obligations, les droits de chacun …. Faire une veille juridique …. Etre le relais quand le locataire a des soucis sans y mettre d’affectif est un sujet important alors ne vous passez pas d’une agence immobilière.

Au début chacun se dit qu’il le fera lui même, mais quand le 1er soucis intervient c’est une galère sans nom. Il est aussi difficile de mettre une distance avec le locataire et par moment cela peut générer des conflits.

Petite astuce : 100 % des frais de gestion et d’assurance son déductibles du revenu foncier, et optimisent ainsi la réduction d’impôt. 🙂

De plus prenez soin de prendre une assurance locative, cela ne représente en moyenne que 4 % du loyer et en cas de soucis vous y serez largement gagnant. Il est diffcile de savoir quand le risque arrivera.

Conseil n°6 : A la 1ère déclaration, ne vous engagez que sur 6 ans en Loi Pinel

Là encore l’état n’a pas rendu les choses simples, pour résumer la situation avec des cas pratiques, si sur votre 2044 EB :

  • vous vous engagez pour 6 ans, à la 6ème année, vous pouvez repartir pour 3 ans de plus, et encore 3 ans de plus à la 9ème année
  • vous vous engagez pour 9 ans, à la 6ème année, vous ne pouvez pas sortir du dispositif
  • vous vous engagez pour 12 ans, il faudra attendre la 12 ème année pour faire ce que vous souhaitez du bien

Autant être direct avec vous, lors de la déclaration initiale, engagez vous à une durée de 6 ans, vous aurez ainsi le choix tout le long du projet. Qui sait si dans 6 ans vous ne devrez pas récupérer ce lot !

Au passage, votre conseiller doit pouvoir vous épauler lors de cette déclaration, n’hésitez pas à faire appel à lui !

Conseil n°7 : Respectez les plafonds

Vous avez 2 plafonds à respecter et à vérifier à la signature du bail, si c’est vous qui faîtes la gestion bien sûr. Le 1er est le plafond de ressources, vous devez demander à votre potentiel locataire sa fiche d’impôt afin de voir si il respecte bien ces conditions. Le 2ème est le plafond de loyers, ne soyez pas gourmands, le loyer vous a normalement été annoncé, pour 50 € de plus il serait dommage de perdre la réduction potentielle de 6 000 € / an, soit sur 9 ans, 54 000 €.

Le calcul est normalement vite fait.

En conclusion 

Avec toutes les informations que nous venons de vous donner il est sûr que vous avez toutes les cartes en main pour réaliser un investissement en Loi Pinel qui sera le plus cohérent possible. En cas de doute, prenez le temps et demandez conseils.

 

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