En quoi consiste un investissement locatif ?

Tableau récapitulatif des différentes possibilités d’investissement locatif

Voici un tableau synthétique de différents types d’investissement locatif, reprenant un les chiffres énoncés plus haut ainsi que les avantages et inconvénients.

Le tri a été fait par ordre de rentabilité de TRI décroissante.

Quels sont les modes de financement possible pour votre investissement locatif ?

Il est primordial, avant de chercher un investissement locatif de savoir quel sera l’enveloppe que l’on peut allouer à cet achat. Tout d’abord il y a deux grands modes de financement à connaître.

Le financement Cash de votre futur logement locatif

Comme son nom l’indique le financement cash consiste à se déposséder d’une somme d’argent, d’origine multiple, épargne salariale, héritage, autres, afin de pouvoir procéder à l’achat d’un bien immobilier sans avoir recours à un crédit.

Pour le vendeur particulier, si on prend l’exemple d’un bien ancien, le fait qu’un acheteur n’ait pas à demander de crédit est un gage de sécurité pour la vente. Le fait de ne pas opter pour un crédit, vous sort de facto de la clause suspensive d’obtention de prêt.

Attention toutefois, le fait de mentionner un achat cash sur votre compromis de vente ne vous permettra pas de jouir de cette clause suspensive.

Attention : Réaliser un investissement locatif via un achat cash peut être intéressant sur un achat en nue propriété par exemple, dans les autres cas, il augmente le revenu déclaré ( pas d’intérêts d’emprunts à déduire ) et vous avez donc un taux de rendement inférieur.

Le financement à crédit : un bon choix lorsque les taux sont bas

Acheter à crédit est le fait de demander à un organisme bancaire de vous prêter une somme d’argent sur une durée, afin de pouvoir devenir propriétaire du bien immobilier.    Les banques afin de se garantir le bon paiement de ce crédit mettent des garanties qui peuvent être sur le bien, et sur vous même.

Il existe un grand nombre de type de crédits, nous allons voir les 2 crédits les plus répandus, à savoir : Amortissable et In Fine.

Crédit Amortissable

Le crédit amortissable est le crédit le plus répandu en France, il s’adresse à tous. La mécanique est simple j’emprunte un montant avec une durée et un taux, la banque me calcule mon tableau d’amortissement et j’ai ainsi la mensualité que je dois rembourser mensuellement.

Pour le petit joke je vous mets la formule du calcul de la mensualité, demandez à un banquier de la refaire 🙂 :   Soit le capital emprunté C0, le taux nominal annuel t (ou taux annuel proportionnel (à ne pas confondre avec le taux actuariel)), la durée en mois n, alors la formule de la mensualité d’un crédit à remboursement constant est égale à : m = [C × t/12]/[1−(1 + t/12)−n].

Exemple pour un achat à 100 000 € sur 20 ans ( 240 mois ) à 4% / an .   Oui, nos études sont loin, donc le calcul n’est pas simple.

Attention, un crédit vous engage et vous devez donc faire attention à pouvoir rembourser la mensualité que vous avez souscrit.   L’avantage du crédit amortissable, en investissement locatif, c’est qu’il génère des intérêts d’emprunt et ainsi vous permettra de réduire l’assiette des revenus fonciers auquel vous serez imposé.

Crédit In Fine

Le crédit in fine, vient du nom latin qui veut dire, à la fin. La logique est donc que vous empruntez un montant qui sera totalement remboursé à la fin, soit la dernière mensualité.

Le calcul est donc simple pour calculer la mensualité, cela revient à faire le capital emprunté * le taux annuel /12 .

Vous allez me dire que du coup le crédit In Fine est fait pour vous. Il peut l’être en effet, si vous avez de l’épargne, la banque ne vous prêtera qu’à une condition le fait que vous placiez de l’argent en face de ce prêt, qui sera nanti par la banque.   Le risque sinon pour celle serait trop grand et elle devrait attendre trop longtemps pour récupérer son capital.

Il vous faudra environ 40 à 50 % du montant de votre achat immobilier pour pouvoir être éligible à un crédit In Fine.

La banque vous fera donc une ligne de prêt en In Fine de l’autre côté vous fera ouvrir une Assurance Vie permettant à la fin du crédit de rembourser celui-ci.

Si la rentabilité de votre assurance vie ne vous permet pas de reconstituer le montant du capital emprunté, la banque vous demandera un versement mensuel sur l’assurance vie.

A la fin du crédit toutefois vous aurez le choix, soit vous laissez l’assurance vie à la banque, et ainsi elle servira à rembourser le prêt, soit vous vendez le bien, le capital récupéré rembourse le prêt et vous conservez l’assurance vie.

Un des avantages aussi est en cas de prévoyance, si un des emprunteurs décède pendant la durée du prêt et que vous avez souscrit une assurance de prêt à 100 %, le crédit est remboursé par l’assurance décès invalidité, le bien revient aux héritiers et l’assurance vie aux bénéficiaires.