en 2020Quelles sont les évolutions qui ont impacté le dispositif Pinel en 2020 ? Est il toujours rentable d’investir en Loi Pinel en 2020 ? Dois je m’inquiéter si je n’ai pu encore trouvé un Pinel à acheter en 2020 ?

 

 

Commençons par ce qui reste inchangé pour la Loi Pinel 2020

Le dispositif de défiscalisation préféré des français a été reconduit en 2020, et cela jusqu’en décembre 2021, nous le savions déjà et c’est une bonne nouvelle pour tous qui n’ont pas encore investi. Les conditions sont elles aussi identiques à 2019 ? A cette date le gouvernement n’a pas mentionné de modifications sur la Loi Pinel 2020, cela sécurise les personnes désireuses d’investir qui ne l’avaient pas encore fait. Toutefois il ne vous reste plus que les années 2020 et 2021, après nous ne savons pas si un nouveau dispositif sera mis en place.

Plus bas nous verrons les grands changements qui ont été apportés en 2020 au dispositif Pinel.

 

Le dispositif Pinel, c’est quoi ?

Pour ceux qui n’auraient pas pris connaissance de ce qu’est la Loi Pinel, nous allons d’abord effectuer un rappel des conditions à respecter pour réduire son impôt en investissant avec ce dispositif, il faudra :

  • acheter un bien « neuf », ou un bien « VEFA », Vente en état Futur d’Achèvement, ( achat sur plan ), ou dernier élément acheter un bien fortement réhabilité
  • que le bien mis à la location soit dédié à la Résidence Principale du locataire
  • que le bien loué soit non meublé, on dit que le bien est « nu »
  • détenir ce bien au minimum 6 ans
  • respecter des plafonds de loyers et ressources pour le locataire
  • ne pas dépasser un prix pondéré de 5 500 € / m²
  • ne pas dépasser une enveloppe de 300 000 € / an d’achat sur 2 biens maximum

La Loi Pinel est un dispositif d’investissement locatif ayant un attrait de défiscalisation. En résumé, vous achetez un bien que vous mettez en location en respectant des critères ( énoncés ci-dessus ), et cela vous permet de pouvoir réduire votre impôt entre 2 % et 1 % de la valeur du bien selon l’année de détention.

A la fin de la période dite de défiscalisation, soit 6 ans, ou 9 ans, ou 12 ans, le propriétaire bailleur a plusieurs choix, conserver son bien pour son usage, continuer à louer le bien en l’état c’est à dire « Nu », optimiser les revenus de ce bien en optant pour la Location Meublée Non Professionnelle ( LMNP ) ou simplement revendre son bien. Différents véhicules d’investissement existent, l’achat seul, en couple, en indivision, en SCI ou même en SCPI Pinel. Dans ce dernier cas, vous ne vous occupez rien, c’est la Société Civile de Placement Immobilier qui se chargera de tout et elle vous versera une rentabilité net de frais.

1 minute pour comprendre le dispositif Pinel 2020

Le zonage Pinel reste inchangé en 2020

Un des premiers critères à se poser lorsqu’on recherche à investir en loi Pinel 2020 c’est de savoir si la zone que l’on a sélectionné correspond aux zones éligibles. L’état a découpé le territoire en plusieurs zones, et a privilégié en 2018 certaines zones. Ce choix s’est fait car ces zones sont « tendues », en quelques mots, l’offre de bien sur le marché n’est pas à la hauteur de la demande. L’avantage pour le propriétaire investisseur c’est qu’il a de très grandes chances de louer.

Toutefois, l’état a du coup décidé de retirer certaines qui étaient éligibles en Loi Duflot, ces zones sont les grandes perdantes, la zone B2 et C.

En 2020, les zones sont donc les mêmes, à savoir :

  • zone A bis : Paris et sa petite couronne
  • zone A : les 650 principales grandes agglomérations Françaises
  • zone B1 : 1 546 villes de plus de 250.000 habitants
  • zone B2 : des villes qui bénéficient d’une autorisation pour être éligible en Pinel, l’attention est de rigueur

L’adage en immobilier reprend cette notion de zone, L’emplacement, L’emplacement, L’emplacement …. Le critère de la localisation est le plus important !

 

 

Les Grands changements de la Loi Pinel 2020

Nous allons d’abord démarrer les grands changements par ceux qui sont mécaniques voire positifs, à savoir les augmentations de plafonds.

 

Le plafond des ressources pour les locataires en 2020

Nous en avons parlé longuement sur différentes pages, l’accès à la réduction d’impôt en Loi Pinel 2020 est toujours conditionné par le respect de plafonds. Le premier plafond est celui des revenus du locataire. Chaque année ces plafonds sont réévalués afin de pouvoir suivre l’Indice de Référence des Loyers et que les propriétaires de Pinel livrés en 2019 ou 2018 puissent eux aussi, comme dans l’ancien, augmenter les loyers.

Il faut savoir que les plafonds de revenus sont calculés sur le Revenu de Référence de l’année N-2, cela peut très vitre être intéressant !

Voici les plafonds de loyer Pinel en 2020 :

Composition du foyer Zone A Bis Zone A Zone B1 Zone B2
Personne seule 38 465 € 38 465 € 31 352 € 28 217 €
Couple 57 489 € 57 489 € 41 868 €  37 681 €
Personne seule ou couple + 1 enfant à charge 75 361 € 69 105 € 50 349 € 45 314 €
Personne seule ou couple + 2 enfants à charge 89 976 € 82 776 € 60 783 € 54 705 €
Personne seule ou couple + 3 enfants à charge 107 463 € 97 991 € 71 504 € 64 354 €
Personne seule ou couple + 4 enfants à charge 120 463 € 110 271 € 80 584 € 72 526€
Personne à charge supplémentaire + 13 421 € + 12 286 € + 8 990 € + 8 089 €

Peu importe si les revenus de votre locataire augmentent en cours, le plafond doit être respecté à l’entrée dans les lieux !

 

 

Le plafond de loyers en Loi Pinel 2020

Les plafonds de loyer sont eux aussi réévalués chaque année afin de pouvoir permettre aux propriétaires d’augmenter leur loyer et ainsi suivre la courbe, autant que faire ce peu, de l’IRL. Ces plafonds de loyer sont donc en 2020 de :

  • zone Abis : 17,43€
  • zone A : 12,95€
  • zone B1 : 10,44€
  • zone B2 : 9,07€
  • DROM, Saint-Martin, Saint-Pierre-et-Miquelon : 10,48 €
  • Polynésie française, Nouvelle-Calédonie, Îles Wallis et Futuna : 12,81€

L’impact par rapport au marché est en moyenne de 20 %, sur certaines villes ont peu même avoir un loyer marché en dessous du plafond.

 

 

Une nouvelle venue : la Loi Pinel 2020 dite la Loi Denormandie

Ce nouveau dispositif est calqué sur le dispositif Pinel mais ancien. On peut l’appeler aussi Pinel Réhabilité, et comme son nom l’indique il sera dédié au marché ancien tout en respectant des plafonds de loyers et de ressources.

Le but de la Loi Denormandie, Ministre du logement actuel, est de dynamiser les centres villes et faire en sorte que les passoires énergétiques ne le soient plus. Il faudra toutefois s’armer de patience pour trouver le bon lot au bon prix !

Peu d’opérateurs en France proposent des appartements en Loi Denormandie, la complexité étant les travaux dans l’ancien et les normes énergétiques.

 

 

Grand changement en 2020 : les 33 % normé par le HCSF !

Le Haut Conseil à la Stabilité Financière a demandé fin d’année 2019 que les crédits ne soient pas mis en place pour des investisseurs qui dépasseraient la norme des 33 %.

Nous ne reviendrons pas sur le calcul de l’endettement mais la mise en place de cette norme a exclu, de facto, plus de 30 % des potentiels investisseurs. Cela va même plus loin après la crise du COVID-19 que nous venons de passer. Les banques exigent de ne plus faire d’emprunt à 25 ans si il n’y a pas d’apport des frais, et privilégient le crédit sur 20 ans.

Cette analyse qui se base sur un taux d’endettement ne reprend pas la notion de reste à vivre, un salaire de 10 000 € / mois n’y changera rien, 33 % ou circulez y a rien à voir !

 

Les taux de crédit augmentent en 2020

Comme on l’entend souvent les mauvaises nouvelles arrivent par paquet, et bien en plus du 33 % soulevé juste en haut, les taux de crédit augmentent. Au 2ème trimestre c’est une augmentation de + 0,5 % sur les taux affichés. Et oui les taux inférieurs à 1,5 % sur 25 ans c’est du passé pour le moment. La plupart du temps la banque vous demandera même l’apport des frais de notaire et de caution.

Il faudra prévoir un apport de 4 à 5 % sur le projet que vous avez en tête.

Les pratiques vouées à disparaître dans le crédit en 2020 :

  • Sans apport
  • Un crédit 110 % ( financement des frais de notaire, courtage, bancaire, autre par le crédit lui même )
  • Une durée de 25 ans

Certains vous diront que cela n’est pas grave, qu’avec un crédit sur 20 ans on rembourse plus de capital, mais le taux de rendement en est impacté, et cela va mêle plus loin, l’endettement l’est aussi.

L’endettement se calcule en prenant en compte d’un côté le loyer à venir, mais aussi la mensualité à venir. De ce fait, avec un crédit 20 ans la mensualité étant plus importante, mécaniquement le taux d’endettement le sera aussi.

En plus des 25% d’investisseurs qui n’aura pas accès au crédit, il faudra prendre en compte ceux qui investissent avec un endettement dit de « limite » et qui ne pourront plus le faire.

 

Pour en savoir plus vous pouvez consulter notre article : Les taux de crédit remontent en 2020

 

L’investissement en Loi Pinel est il toujours rentable en 2020 ?

Malgré cela, il faut savoir si l’investissement via ce dispositif de défiscalisation est toujours rentable en 2020, afin de voir si vous devez mettre en place ce type d’investissement. Nous avons plusieurs calculs et la réponse est claire OUI, c’est intéressant car les taux de rendement d’opération sont toujours supérieurs aux meilleurs placements financiers.

Il faut noter qu’un investissement Pinel tourne en moyenne à un taux de rendement annuel supérieur à 5 % / an ce qui permet d’avoir toujours une bonne rémunération de votre épargne. De plus, même si l’accès au crédit est toujours compliqué, il est possible de pouvoir emprunter pour pouvoir investir ce qui n’est pas faisable en Assurance Vie !

 

 

Infos en SCPI Pinel en 2020 – Endettement jusqu’à 50 % sans apport !

Votre endettement est déjà supérieur à 33 %, ne soyez pas déçu il est possible d’investir en SCPI jusqu’à un endettement de 50 % d’endettement net, vous aurez ainsi plus de chance d’avoir accès à un investissement de type Pinel mais en SCPI. SI la notion d’endettement pour vous n’est pas clair, n’hésitez pas à nous envoyer un message via notre formulaire nous vous épaulerons sur une simulation financière et fiscale totalement gratuite.

 

 

Le plafonnement des commissions sur la loi Pinel 2020

Nous en avons parlé dans notre article sur les commissions plafonnées à 10 %, Capital en a aussi parlé , la loi pinel 2020 aura une rémunération pour les professionnels ramené à 10% maximum du prix du bien + les frais.

En résumé, prenons un bien de 200 000 €, les frais en plus seront en moyenne de 5% soit 210 000 €, la rémunération maximum sera de 21 000 €, soit 10%. A savoir si cette rémunération est Hors Taxe ou Toutes Taxes Comprises, la réponse n’est pas claire.

Cette somme peut paraître très élevée, mais ne vous trompez pas, que le bien soit vendu en Résidence Principale ou en Investissement la commission est toujours la même.

Cela va même plus loin, avec l’article 68 on plafonne la rémunération pour les intermédiaires qui vendent un Investissement Pinel. A aucun moment on le fait pour la vente du bien en Résidence Principale. Le promoteur peut donc imaginer d’augmenter la rémunération de ceux-ci.

Le but de cet amendement était de ne pas avoir de produits toxiques, tel des investissements à 30 km de Montauban. Qui ne se louent pas ou ne se revendent pas.

Notre analyse est que cela ne changera rien en 2020. Il y aura toujours des produits toxiques, et il y aura toujours un moyen d’optimiser la rémunération pour l’intermédiaire. Il aurait mieux valu réduire le zonage et mettre une notion d’agrément par un organisme neutre et indépendant.

 

 

Les mises en chantier pour le dispositif Pinel en 2020

La loi pinel 2020 tombe dans une conjoncture d’élections municipales. Bien souvent les maires bloquent les délivrances de permis de construire afin de ne pas se mettre à dos les électeurs.

Les semaines avant une élection municipale on a beaucoup moins de PV de stationnement.

Dans cette mesure là, les programmes sortiront moins vite et en nombre limités. Il faudra donc faire attention à savoir si le promoteur a bien obtenue sa GFA. La Garantie Financière d’Achèvement, elle vous certifie de ne pas vous lancer dans un projet qui pourrait être annulé pour un recours des tiers.

 

 

 

Et après 2020, que va-t-il advenir de la loi Pinel ?

La loi Pinel prendra fin le 31 décembre 2021, mais que se passera-til après ?

A l’heure du remaniement ménistériel qui a eu lieu début juillet 2020 et la nommination du nouveau ministre du logement Mme Emmanuelle Wargon il est difficile de présumer de ce qui va advenir de la défiscalisation immobilière suite à la mort annoncée de la loi Pinel.

Il est difficile d’imaginer que la loi Pinel n’aura pas succession. En effet, le marché du logement restant toujours tendu dans certaines zones en 2020, il parait inimaginable que le gouveernement ne prévoie pas soit de prolonger le dispositif Pinel au dela de 2021, soit de créer un nouveau dispositif.

Affaire à suivre.

 

 

Notre analyse de l’évolution de la loi Pinel 2020

Un bon conseil sera de vous faire assister d’un bon cabinet en gestion de patrimoine. Comme disaient les inconnues c’est quoi la différence entre un bon et un mauvais chasser …..

Le bon c’est celui qui a

  • Carte Transaction
  • Conseiller en Investissement Financier
  • Mandataire en Intermédiaire de banque et services de paiement
  • Courtier en Opération d’Assurance
  • Qui vous fera remplir et signer une lettre de mission.

L’accès à la loi Pinel en 2020 sera plus dur mais aura la possibilité de toujours vous faire réaliser de bonnes opérations.