Loi Pinel VS nue-propriété

Loi Pinel ou Nue propriété | Les clés pour faire le bon choix

---

Les avantages de la Loi Pinel

Le dispositif de défiscalisation Loi Pinel donne la possibilité aux contribuables investisseurs d’acquérir un bien immobilier et de le louer pour une durée d’engagement pouvant atteindre 12 ans.

L’objectif de ce dispositif étant alors de bénéficier d’une réduction de prix de 21% sous forme de réduction d’impôt sur les revenus (IR).

Le taux d’impôt sur les revenus varie selon la durée d’engagement du bien à louer.

Selon la Loi Pinel, la base de défiscalisation est fixée à un achat immobilier de 300 000 euros par an.

Ainsi, dans le scénario d’un engagement locatif de 12 ans au taux de réduction d’IR de 21%, l’investisseur immobilier peut bénéficier d’une réduction d’impôt sur les revenus s’élevant à 63 000 €.

---

Les avantages de la nue propriété

Concernant la nue propriété, il s’agit d’un démembrement du bien immobilier. Plus précisément celui de la pleine propriété.

La pleine propriété est composée de la nue propriété et de l’usufruit.

On parle de démembrement car la nue propriété et l’usufruit se dissocient.

Il est possible pour un investisseur d’acquérir la nue propriété d’un logement.

Celui qui va pouvoir en jouir, l’utiliser et le louer sera l’usufruitier.

Aucun plafond n’est exigé pour investir dans le bien immobilier.

Un démembrement temporaire, généralement de 15 ans

Acheter la nue propriété d’un logement à 60% au lieu de 100% de la valeur réelle du bien immobilier permet à l’investisseur d’obtenir une forte décote (car il accepte d’abandonner les fruits, c’est à dire les loyers pendant toute la durée du démembrement temporaire) et de devenir plein propriétaire après la période du démembrement sans aucun frottement fiscal.

Dit autrement, un acheteur en nue propriété économise 40% de la valeur réelle du bien immobilier.

Cette contrepartie avantageuse s’explique par le fait que c’est l’usufruitier qui percevra les revenus fonciers durant toute la période du démembrement.

#Fiscalité d’un achat nue-propriété

L’avantage de l’achat nue-propriété est de bénéficier d’une exonération d’impôt sur les revenus pendant la durée du démembrement qui est fixée à 15 ans généralement.

Il ne paie pas les impôts locaux : taxes foncière et d’habitation.

#Prélèvements sociaux CSG – CRDS

L’investisseur ne prend pas en charge les prélèvements sociaux sur les revenus fonciers générés.
Le patrimoine immobilier de l’investisseur reste neutre sur sa fiscalité durant la durée de l’investissement.

#Défiscalisation selon le choix du financement

Selon le choix de financement de l’investisseur, la nue propriété aura un impact sur les revenus fonciers si l’acquisition se fait à crédit.

L’investisseur bénéficie d’une déduction des intérêts d’emprunt contractés sur d’autres revenus fonciers (si l’usufruitier est un bailleur social et non institutionnel).

Et concernant l’impôt de solidarité sur la fortune (ISF), il y aura une réduction de son actif taxable si l’investisseur choisi de financer avec ses propres fonds.

Tableau comparatif Loi Pinel & Nue-Propriete

	Loi Pinel	Nue-propriété
Impôt sur le revenu	21% sur l’impôt sur les revenus	Exonération totale
Impôt de solidarité sur la fortune	OUI, bien rentre à l’actif taxable	Montant du bien vient en diminution de l’assiette taxable
Prélèvements sociaux	Oui pour les prélèvements sociaux	Non imputables
Rendement	Environ 3,8% par an	La décote sur le prix du bien en PP équivaut à un rendement annuel d’environ 4%
Sécurité	Valeur refuge de la pierre	Valeur refuge de la pierre
Disponibilité	Engagement de location pendant 6, 9 ou 12 ans. Sinon reprise de l’avantage fiscal.	Possibilité de revendre la nue propriété sans limite.
Gestion locative	Gestion du bien assurée par le propriétaire ou confiée à un gestionnaire spécialisé. Risque locatif	Aucune charge concernant l’usage de l’appartement, les travaux de copropriété, la gestion locative.