Exemple Loi Pinel

Jusqu'à 6.000 € de réduction d'impôts par an

Exemples d’investissement immobilier Loi Pinel

1/ Exemple d’un investissement en loi Pinel situé à Bordeaux. Appartement T2 au prix de 251.800 euros.

Ce lot se situe dans Bordeaux, l’exemple chiffré a été pris sur le descriptif cette ville.

La réduction d’impôt se calcule en prenant en compte 2 paramètres. Le premier est le prix du bien, le second, les frais de notaire.

Les frais de notaire réduits dans le neuf

Dans le neuf les frais de notaire sont réduits. Ils se situent entre 2 et 3% alors que dans l’ancien ils sont entre 7 et 8%. Ces frais incluent seulement la rémunération du notaire + la taxe de publicité foncière, 0,75%.

Il faut donc bien prendre en compte ce paramètre lors de l’achat dans le neuf et la comparaison avec l’ancien.

Calcule de la base pour la réduction impôt

Il faut donc calculer le prix du bien majoré des frais de notaire. La formule est assez simple = Prix du bien + Frais de notaire, si vous souhaitez aller vite, la formule est Prix du Bien * 1,025 = Base.

Le 1,025 représente la valeur du bien majorée des frais de notaire soit 102,5 % du prix du bien.

Dans notre cas 251 800 * 1,025 = 258 095 €

Calcul de la réduction d’impôt annuelle

La réduction d’impôt annuelle se calcule selon l’année pris en compte. Les paramètres sont donc :

De 0 à 6 ans = 2 % / an de la Base
De 6 à 9 ans = 2 % / an de la Base
De 9 à 12 ans = 1 % / an de la Base

Ce qui donne dans notre cas :

De 0 à 6 ans = 5 161,9 € / an
De 6 à 9 ans = 5161,9 € / an
De 9 ans à 12 ans = 2580,9 € / an

Calcul de la réduction d’impôt globale

Vous l’aurez compris selon la durée de détention en dispositif Loi Pinel le montant de votre économie d’impôt variera.

Du coup, selon la durée cela donnera :

Détention 6 ans en Loi Pinel : 31 019,4 €
Détention 9 ans en Loi Pinel : 46 529,1 €
Détention 12 ans en Loi Pinel : 54 271,8 €

Je profite ainsi d’une réduction d’impôt de 5 161,9 euros par an durant 9 ans.

Toutefois une simulation n’est pas si simple, plusieurs paramètres à voir

La réduction d’impôt est une partie de l’équation, il faut prendre en compte plusieurs points pour avoir une réelle vision d’un exemple Loi Pinel.

La durée du crédit et le taux

C’est un point important, tout d’abord pour définir votre participation personnelle. Ensuite , chaque année, vous aurez à déclarer ce bien Pinel sur une déclaration 2044, la déclaration des revenus fonciers. Les premières années, compte tenu du taux de crédit, vous aurez un déficit foncier. Le déficit foncier est reportable sur votre revenu, et permet ainsi une déduction fiscale. A l’arrivée c’est moins d’impôts. Le montant maximum en déficit est – 10 700 €. Après c’est un report.

Les frais liés au logement

Vous devenez propriétaire, oui, mais il y a des frais à prendre en compte. Tout d’abord vous devrez vous acquitter de la taxe foncière, ensuite vous aurez des charges de copropriété. Ensuite vous devrez souscrire à une Assurance, dite, Propriétaire Non Occupant, PNO. Le coût de celle ci, 83 € / an en moyenne.

Vous décidez de faire gérer le bien , il faudra donc aussi ajouter les frais de gestion et d’assurance. Ils restent déductibles fiscalement.

Une simulation concrète

Vous avez vu en haut les informations sur la réduction d’impôts, allons un peu plus loin, voici une simulation concrète.

Les éléments à prendre en compte, le loyer marché est de 585 € / mois, crédit global incluant frais de notaire et d’hypothèque, taux 2 % hors assurance, 0,3 % d’assurance, durée 25 ans. Pas de revalorisation du prix au m², revalorisation des loyers à 1 % / an.

La vision des flux

Dans une Loi Pinel, les flux sortant sont le crédit et toutes les charges mentionnées au dessus, les flux entrants sont le loyer et la réduction d’impôt.

L’équilibre est apporté par la participation personnelle, ici, 353 €/ mois.

Cela donne :

Chart by Visualizer

En terme de ratio de flux :