Devez-vous investir en Loi Pinel à Bordeaux (33000) ?

Faut-il investir en loi Pinel à Bordeaux ?

 

 

Faut-il investir à Bordeaux en loi Pinel ? : les informations clés

Vous avez déjà une première piste de réponse, Bordeaux pour investir en loi Pinel, est une ville qui mérite votre attention. Tout d’abord il y a eu une grande migration vers Bordeaux suite à la mise en place du TGV à grande vitesse tout du long entre Paris et Bordeaux, et de puis Alain Juppé, en tant que Maire, a donné un visage à Bordeaux signe d’emplacement premium.

 

Plus d’1 Million d’habitants à Bordeaux – CUB

Bordeaux est considérée comme la 9ème ville de France en terme de population. En effet, avec ses 235 891 habitants et plus de 1 170 000 habitants dans la CUB Bordelaise, Bordeaux dispose d’une population forte et grandissante. Le flux de nouveaux arrivants est important, il y a plus de 5 000 arrivants chaque année. En 2030, il y aura une croissance démographique de + de 13 %.

La ville que l’on appelle la « belle endormie » s’est réveillée et fait du bruit.

Une économie florissante à Bordeaux

Bordeaux est l’une des villes sur la côte atlantique parmi les moins chères et reste la 1ère ville en terme de créations d’entreprises. Il est à noter que l’économie Bordelaise s’appuie sur des piliers à fort potentiels technologiques, on peut recenser l’aéronautique, la chimie, la pharmacie et l’industrie du laser. Bordeaux dispose de la seule école en France de la Magistrature.

De grands groupes ont déjà pris le pas de venir s’implanter à Bordeaux compte tenu de son attractivité. Des groupes de grand renom tel que Dassault System, Ford Aquitaine, Bouygues, et d’autres. A Bordeaux ces entreprises ont la chance de pouvoir trouver de la main d’oeuvre qualifiée. 

 Bordeaux dispose d’un emplacement sur la façade atlantique privilégié, et a aussi de forts moyens de locomotions. Le TGV a 2h de Paris, la proximité de Toulouse, Nantes, l’aéroport de Mérignac permettent un accès facile à cette population d’ingénieurs et cadres.

Pour preuve à Bordeaux vous pouvez vous rendre à l’espace Darwin qui représente le renouveau de la ville. Vous y trouverez, des bureaux, des épiceries, un lieu d’art, une ambiance start up californienne. Après la visite de cet espace, une seule envie, y avoir son bureau.

 

 

Des transports efficaces avec un fort maillage, et n’oublions pas le TGV !

Un réseau urbain efficace :

  • Tramway : Il a été construit en 2003, les trois lignes relient les différents pôles de l’agglomération bordelaise. De nombreux quartiers ont ainsi été désenclavés et le centre-ville a vu sa circulation réduite.
  • Bus : les bordelais bénéficient de 65 lignes de bus dont 13 lignes à niveau élevés de services.
  • Vélo : des vélos sont en libre-service autour de la ville.
  • Navettes fluviales : depuis 2013, la ville met à disposition de bordelais des navettes fluviales.

La ville bénéficie aussi d’un réseau de transport international. Ce réseau est indispensable pour l’exportation de ses produits. On y trouve :

  • Un aéroport : environ 20 compagnies aériennes desservent l’aéroport de Bordeaux – Mérignac.
  • Des autoroutes : l’A10 (Paris et l’ouest), l’A62 (vers Toulouse), l’A63 (Bayonne et Espagne) et l’A89 (Clermont-Ferrand et Lyon).
  • Gare SNCF de St Jean : 9 millions de voyageurs par an transitent dans la gare.  Bordeaux est à seulement 2 heures de train de Paris.
  • Un port : Bordeaux est le 6ème port de France, des bateaux de commerce et de tourismes y accostent grâce à ses 6 terminaux.

 

 

Pourquoi investir en Loi Pinel à Bordeaux ?

La capitale de la Gironde continue d’attirer les français et étrangers; les investissements dans l’immobilier neuf ne font qu’augmenter. La ville a été réaménagée pour accueillir de nouveaux habitants. Depuis 15 ans, la population a augmenté de 10 000 habitants par an et espère en compter 100 000 de plus d’ici 2030. Pour réussir ce pari, Bordeaux a démarré un projet urbain considérable visant à embellir le cadre de vie des bordelais et à accroître sa visibilité économique, culturelle et sociale. Investir en loi Pinel à Bordeaux est des plus intéressants.

Le TGV a aussi permis à l’immobilier Bordelais d’augmenter de plus de + 31,8 % sur les 5 dernières années. Sur la Rive droite, des programmes seront accessibles et rentables, dans le centre par contre, il faut oublier la rentabilité car les prix des appartements ou maisons sont très chères.

Bordeaux regroupe donc beaucoup de qualités, à 2 heures de Paris en TGV, un fort bassin d’emploi et le charme des pays vignobles. Sans nul doute la ville de Bordeaux pour l’investissement en Loi Pinel est une ville qu’il faut sélectionner. Le classement du figaro représente bien ce potentiel avec un classement dans le Top 10 des villes où investir.

Le loyer mensuel à Bordeaux est de 13,4 € / m² ( allant de 10,1 € / m² à 16,1 € / m² ), le prix au m² luit pour autant est de 4 263 € ( allant de 2 798 € à 5 545 € ), la rentabilité moyenne dans l’ancien serait donc de 3,77 %. Il faut apprécier cette rentabilité compte tenu de la forte évolution des prix dernièrement, alors que les loyers évoluent plus lentement, ce qui a créé un décrochage.

Pour votre projet d’investissement immobilier en Loi Pinel à Bordeaux, il faut noter que le prix au m² est aux alentours de 5 590 € pour des biens qui ne sont pas en centre ville, la rémunération sera donc potentielle, si vous optez pour un investissement qui serait sur la rive droite. En prenant en compte le plafond de loyer qui est en 2020, de 10,44 € / m², il est possible d’espérer une rentabilité égale à 2,92 %. A la différence de Nantes, le différentiel du loyer est là de 22 % mais vous pourrez espérer une rentabilité intéressante à la revente avec un potentiel de plus value.

 

Le profil du locataire Bordelais

Ville de bordeaux

Le locataire Bordelais est là aussi une personne ayant en moyenne l’âge de 37 ans, vivent majoritairement en célibataire, et ayant un revenu moyen de 2 629 € Nets / mois. Il faudra privilégier les appartements de type T2 ou T3. Pour autant compte tenu des plafonds de loyer, 10,44 € / m², soyez sécurisé la plupart des dossiers de location seront en bétons.

En reprenant le critère des 33 %, ou de 3 fois le loyer en salaire,pour un T2, au plafond pinel il faudrait 1500 € de revenus et pour un T3, 1900 €. Avec 2 629 € de revenu moyen, le locataire Bordelais n’aura pas de difficultés.

Exemple d'un investissement loi Pinel à Bordeaux

Voici l’exemple d’un investissement loi Pinel à Bordeaux. Les équipes de La-LoiPinel ont sélectionné le programme de Valorissimo dénommé « Coeur Saint Germain », ce programme se situe à Bordeaux à Rue Amédée-Saint-Germain.

Les éléments importants sur le bien sélectionné, c’est un appartement T2 d’une surface de 44,28 m² avec un balcon de 17,36 m² ( agréable pour la zone ), situé au 6ème étage. Le prix de ce bien est de 251 800 € ( parking inclus ) le loyer marché est de 585 € / mois.

La simulation à 12 ans donne ceci :

     Participation mensuelle moyenne = 353 €


     Taux de Rendement Interne est de 7,75 % *.

 

*Les paramètres de la simulation sont les suivants : Couple marié 2 enfants, revenu net fiscal 78 000 €, crédit global incluant frais de notaire et d’hypothèque, taux 2 % hors assurance, 0,3 % d’assurance, durée 25 ans. Pas de revalorisation du prix au m², revalorisation des loyers à 1 % / an.


 Le Zonage Pinel de Bordeaux

La zone Pinel de Bordeaux en 2020 est la zone B1, ce qui correspond  à un loyer au m² de 10,44 €.

Compte tenu du marché locatif, l’impact sur le loyer que vous proposerez sera fort, une décôte de 20 % est à observer.

Vous allez donc louer votre appartement en un temps record, en quelques mots, à loyer équivalent locataire pourra louer un logement 20 % plus grand. Au prix d’un T2 dans l’ancien votre locataire aura un T3 dans le neuf ! Peu de vacances locatives.

En sortant du Pinel il sera donc possible de louer en Meublé et ainsi obtenir des loyers plus forts. Le conseil de La-LoiPinel est de passer en meublé le bien à la sortie du Pinel et ainsi palier au manque de la réduction d’impôt par l’augmentation du loyer.

Les plafonds Pinel à Bordeaux et sa région

Dans le cadre d’un investissement en loi Pinel à Borderaux, vous avez pour obligation, en plus du plafond de loyer de respecter le plafond de ressources de votre locataire.

Toutefois ce plafond est peu limitatif, en effet, le salaire moyen à Bordeaux est de 31 548 €, quand le plafond de ressources pour une personne seule se situe juste au dessus.

Voici la liste des plafonds par foyers :

  • Personne seule : 31 165 €
  • Couple : 41 618 €
  • Personne seule ou couple ayant 1 personne à charge : 50 049 €
  • Personne seule ou couple ayant 2 personnes à charge : 60 420 €
  • Personne seule ou couple ayant 3 personnes à charge : 71 078 €
  • Personne seule ou couple ayant 4 personnes à charge : 80 103 €
  • Majoration par personne à charge supplémentaire à partir de la cinquième : + 8 936 €

En résumé, il sera peu probable que votre locataire ne respecte pas les conditions de ressources.

 

Le Marché Immobilier à Bordeaux 

Pour valider l’investissement à Bordeaux il faut aussi prendre en compte les données macro économiques de la zone et prendre des points de référence.

Nous allons donc donner quelques chiffres concernant la ville de Bordeaux pour la loi Pinel.

  • Marché de l’immobilier ancien
    • Appartement prix / m² : de 2 798 € à 5 545 €
    • Appartement prix / m² : moyenne de 4 263 €
    • Maison prix / m² : de 3 076 € à 6 092 €
    • Maison prix / m² : moyenne de 4 691  €
    • Evolution sur 1 an : + 1,0 %
    • Evolution sur 5 ans : + 31,8 %
    • Evolution sur 10 ans : + 60,7 %
    • Loyer marché / m² : de 10,1 € à 16,1 €
    • Loyer marché / m² : moyenne de 13,4 €
  • Marché de l’immobilier neuf :
    • Appartement prix / m² : moyenne de 5 590 €
    • Appartement plafond en loi Pinel / m² : 10,44 €

Il vous faudra prendre en compte le fait que de faire un investissement en Loi Pinel à Bordeaux vous fera avoir un loyer de 20 % moins chère que le marché locatif.

Avec plus de 5000 nouveaux arrivants chaque année, le marché à Bordeaux va de plus en plus être saturé.

A l’échéance de votre investissement loi Pinel Bordeaux, vous avez différentes options faces à vous. Vous pouvez vendre votre bien et bénéficier d’une plus-value. Vous pouvez continuer de louer le logement et percevoir des revenus fonciers. Vous pouvez habiter le logement ou vous en servir de résidence secondaire, ou le mettre aussi en Meublé.

La-LoiPinel décerne une note de 5* pour cette ville en investissement locatif Pinel.

Les meilleurs quartiers pour investir en loi Pinel à Bordeaux

Huit quartiers composent la ville de Bordeaux : Grand Parc – Paul Doumer, Victor Hugo – St Augustin, Bordeaux maritime, le Centre-ville, St Michel – Nansouty – St Genès, Caudéran et la Bastide.

Des secteurs restent plus demandés que d’autres. On y trouve St Pierre, devenu très attractif depuis sa rénovation ; le Triangle d’Or qui représente le cœur historique de Bordeaux ; Caudéran, ce quartier accueille 650 nouveaux bordelais par an ; les Chartrons et St Genès.

Suite à des transformations, de nombreux quartiers offrent une meilleure qualité de vie à leurs résidents :

  • Bacalan : depuis une dizaine d’année, il connait une forte augmentation de son nombre de logements. La ligne du tramway et le nouveau pont Bacalan-Bastide ont permis ce développement rapide.
  • Cœur de Bastide : sur une surface de 30 hectares, les anciennes marques industrielles du quartier laissent leurs places à divers logements, équipements publics et  commerces.
  • Brazza : le pont Bacalan-Bastide a désenclavé le quartier, ainsi plus de 5 000 logements sont en construction sur cette zone de 120 hectares.
  • Le Nord : vers la zone de Bavezies on voit le développement de programmes immobiliers ainsi que des bureaux.
  • Ginko : le premier quartier écologique de la ville de Bordeaux se situe vers les bords du lac. La fin des travaux est prévue en 2017 et il pourra accueillir 6 000 bordelais.
  • Bordeaux s’est lancé dans le projet Euratlantique : la construction de logements, bureaux, d’hôtels et de commerces sur une surface d’environ 740 hectares. Le projet est prévu pour s’étendre sur 20 ans.

 

L’analayse de La-LoiPinel concernant un investissement Pinel à Bordeaux

Toute l’équipe compte tenu des données macro et micro économiques pense qu’investir en loi Pinel à Bordeaux est une réelle opportunité mais qu’il faudra prendre en compte le fait que le loyer auquel vous louerez sera plus faible de 20 % que le marché. Bonne nouvelle vous louerez vite. Et encore une meilleur nouvelle, potentielle augmentation de loyer à la fin du dispositif.


Trouvez votre logement Loi Pinel Bordeaux

programmes-loi-pinel-bordeaux

Estimez votre économie d’impôts en investissant en loi Pinel à Bordeaux


Loi-pinel-bordeaux