La montée en puissance de l’e-commerce continue de bouleverser le secteur de l’immobilier logistique. La demande pour des entrepôts à louer atteint des niveaux inédits, portée par l’explosion des ventes en ligne et les nouvelles exigences de rapidité des consommateurs. Cette évolution modifie profondément la structure du marché locatif logistique en France comme en Europe.
Une demande dopée par la croissance du e-commerce
Le chiffre est parlant : en 2024, le commerce en ligne représentait plus de 146 milliards d’euros de chiffre d’affaires en France, en hausse de +10,5 % sur un an. Cette dynamique entraîne mécaniquement un besoin accru d’espaces de stockage, de traitement des commandes et de livraison.
Les grands acteurs du e-commerce, comme Amazon, Fnac-Darty ou Cdiscount, adaptent leur logistique en multipliant les hubs urbains et les entrepôts « dernier kilomètre », afin de garantir des livraisons rapides, parfois en moins de 24h. Ces sites de proximité sont désormais privilégiés, même si leurs loyers sont plus élevés, car ils permettent d’optimiser la satisfaction client et de réduire les coûts de transport.
Parallèlement, la surface moyenne des entrepôts loués a augmenté pour répondre à des flux de marchandises plus importants, en particulier
pendant les pics de consommation (Black Friday, soldes, Noël).
Hausse des loyers et pénurie de foncier
Cette explosion de la demande se heurte toutefois à un marché sous tension. Selon une étude publiée en 2024, les loyers logistiques ont progressé de +6 à +10 % en France sur un an, et davantage encore dans certaines zones tendues comme l’Île-de-France ou la métropole lyonnaise.
Cette flambée s’explique par plusieurs facteurs :
- Pénurie de foncier dans les zones urbaines et
périurbaines - Délais administratifs allongés pour l’obtention de
permis de construire - Augmentation des coûts de construction liée à
l’inflation des matériaux
Face à cette rareté, les entreprises se livrent une forte concurrence pour sécuriser des surfaces logistiques. Certaines grandes enseignes optent même pour la conversion d’anciens locaux commerciaux en entrepôts urbains pour répondre à la demande sans avoir à construire.
De nouveaux modèles logistiques adaptés à la location
Pour s’adapter à cette nouvelle donne, les acteurs de l’immobilier logistique innovent, en particulier sur le marché de la location d’entrepôts. La montée en puissance du e-commerce pousse les entreprises à rechercher des espaces flexibles, modernes et rapidement disponibles, rendant la location plus attractive que l’achat, notamment pour les PME et les acteurs en croissance rapide.
Nous observons ainsi un essor des entrepôts compacts, automatisés et connectés, conçus pour fonctionner efficacement en milieu urbain ou périurbain. Ces formats, souvent difficiles à construire ou à acheter directement, sont proposés à la location avec des prestations clé en main : accès sécurisé, surfaces modulables, services mutualisés (réception, stockage, expédition).
Ces nouveaux modèles valorisent les actifs logistiques proposés à la location, car ils répondent aux attentes simultanées de flexibilité, de durabilité et de performance. Cela conforte le statut de l’immobilier logistique comme une classe d ’actif incontournable pour les investisseurs, et une solution agile pour les entreprises e-commerce.
Perspectives : vers une restructuration durable du marché
Le développement du e-commerce a fait passer les entrepôts logistiques de simples supports techniques à des actifs stratégiques pour l’immobilier d’entreprise. La tension actuelle sur le foncier et la hausse des loyers pourraient persister, incitant à des solutions hybrides : mutualisation d’entrepôts, logistique partagée, implantation en périphérie intelligente.
Pour les investisseurs, l’immobilier logistique reste un segment à fort potentiel. Les zones bien connectées aux bassins de consommation (nœuds autoroutiers, hubs ferroviaires, ports) seront les plus recherchées.
L’essor du e-commerce redéfinit les contours de la demande locative en matière d’entrepôts. Face à une logistique plus exigeante, rapide, écologique et urbaine, les professionnels doivent revoir leurs stratégies d’implantation. Une chose est sûre : la révolution e-commerce, loin d’être terminée, façonne un nouvel âge pour l’immobilier logistique.
