Nous sommes nombreux à nous intéresser à l’investissement immobilier, et certains envisagent même d’en faire une véritable activité professionnelle.
Devenir marchand de biens immobiliers attire autant les passionnés que ceux qui souhaitent associer autonomie, rentabilité et dynamisme du secteur.
Si ce métier vous intrigue et que l’idée d’exercer dans l’achat-revente immobilier vous séduit, un chemin précis reste à suivre pour débuter sans se perdre dans la complexité administrative et réglementaire.
Qu’est-ce qu’un marchand de biens immobiliers ?
Le marchand de biens immobiliers se distingue par son rôle actif sur le marché de la pierre. Cette profession consiste à acheter des logements, locaux commerciaux ou terrains, afin de les revendre rapidement avec pour objectif de réaliser une plus-value ou un bénéfice. À la différence de l’investisseur locatif, le marchand ne conserve jamais ses acquisitions sur le long terme.
Plutôt que de gérer des locations ou rechercher une valorisation progressive, il privilégie des opérations rapides, souvent après avoir rénové ou transformé les biens concernés. Le cœur de son métier repose donc sur la négociation à l’achat, la connaissance approfondie du marché immobilier et la maîtrise des procédures administratives et fiscales entourant ces transactions.
Prérequis avant de se lancer comme marchand de biens
Avant de s’engager pleinement dans cette nouvelle aventure, clarifier quelques points essentiels facilite grandement le parcours. Bonne nouvelle : l’accès à la profession ne dépend pas d’un diplôme ni d’une formation obligatoire. Cela rend le métier accessible à tous, y compris aux autodidactes prêts à s’investir dans l’apprentissage pratique et rapide des rouages du secteur.
En revanche, certaines aptitudes demeurent incontournables. Disposer de solides connaissances en immobilier, en droit et urbanisme offre un avantage considérable au quotidien. Identifier les pièges juridiques ou évaluer le potentiel d’un bien en fonction des règles locales (notamment du plan local d’urbanisme) accroît considérablement les chances de réussite. Dans certaines villes dynamiques, se renseigner sur la législation locale autour des meublés touristiques peut être utile.
Quelles compétences pour réussir dans l’achat-revente immobilier ?
Le métier de marchand de biens immobiliers requiert agilité et sens du commerce. Un excellent relationnel, la capacité de flairer les bonnes affaires ou de négocier avec efficacité s’acquièrent parfois sur le terrain. Avec chaque opération, notre savoir-faire se perfectionne et nos compétences en droit comme en urbanisme deviennent de véritables alliés. Certains choisissent d’approfondir les techniques professionnelles via une formation marchand de bien afin d’acquérir des bases encore plus solides dès le départ.
Intervenir sur différents types de biens implique aussi de maîtriser certains aspects techniques et de comprendre les évolutions du marché local. Les lots anciens à rénover, les bureaux à transformer ou les terrains à viabiliser comportent chacun leurs spécificités. Pour rester performant, surveiller constamment les tendances locales demeure incontournable et cela peut inclure une veille sur les nouvelles régulations concernant la location saisonnière comme celles applicables à Colmar et d’autres centres touristiques.
Quels outils et ressources utiliser au quotidien ?
Naviguer efficacement sur ce marché impose un minimum d’organisation et le recours à des outils adaptés. Les logiciels de gestion, plateformes d’annonces spécialisées, simulateurs de calcul de plus-value ou modules de veille juridique font partie de l’arsenal dont tout professionnel sérieux s’équipe rapidement.
L’appui de partenaires fiables (agents immobiliers, artisans qualifiés, notaires ou diagnostiqueurs) simplifie considérablement la réalisation des projets et limite les imprévus coûteux. En partageant chaque expérience au sein de réseaux locaux, il devient également plus facile de dénicher les opportunités intéressantes.
Faut-il suivre une formation particulière ?
Il n’existe aucune formation obligatoire ou certification pour exercer ce métier. Cela n’empêche pas nombre de débutants comme de professionnels aguerris d’entreprendre régulièrement des formations courtes ou ateliers axés sur des thématiques ciblées. Comprendre la fiscalité propre au marchand de biens, assimiler les subtilités des actes notariés ou maîtriser la réglementation sur les divisions de lots sont autant de sujets souvent abordés lors de séminaires spécialisés.
La curiosité et l’envie de progresser permettent de rester à jour face aux multiples évolutions réglementaires ou contextuelles. Les lectures professionnelles, forums spécialisés et conférences régulières enrichissent constamment nos pratiques au fil des années.
Démarches administratives pour se lancer officiellement
L’ouverture officielle passe par plusieurs étapes incontournables. Dès la création d’entreprise, choisir une structure adaptée conditionne la sérénité de l’activité future. La forme juridique fait partie des premiers choix majeurs : beaucoup optent pour la SAS ou la SARL, en raison de leur flexibilité et de leur réputation auprès des établissements financiers. Ces statuts simplifient par ailleurs l’ajout de nouveaux associés ou l’évolution de vos projets dans le temps.
L’inscription au registre du commerce et des sociétés (RCS) incarne le passage officiel vers l’activité. Cette inscription donne accès à l’extrait Kbis, pièce clé permettant d’ouvrir un compte bancaire professionnel ou de justifier de sa légitimité auprès des interlocuteurs concernés. Compléter ces démarches reste généralement assez rapide dès lors que votre dossier est complet.
Liste des étapes clés pour démarrer
Mener chacune de ces étapes avec rigueur évite les mauvaises surprises dès les premières opérations :
- Définir votre projet et vérifier la cohérence avec votre situation personnelle
- Estimer votre apport personnel et évaluer vos capacités à mobiliser un emprunt bancaire
- Choisir la forme juridique la plus pertinente (par exemple SAS ou SARL)
- Élaborer les statuts puis immatriculer la société auprès du RCS via le guichet unique ou le greffe du tribunal de commerce
- Ouvrir votre compte bancaire professionnel et obtenir votre extrait Kbis
- Mettre en place une comptabilité sérieuse adaptée à cette activité
Statistiques des créations de sociétés marchandes de biens par statut choisi
| Forme juridique | Part dans les créations (%) | Nombre moyen d’associés |
|---|---|---|
| SAS | 52 | 2-4 |
| SARL | 38 | 1-3 |
| EI / EURL | 10 | 1 |
Ce tableau illustre la tendance nette vers les statuts collectifs, qui favorisent souvent la mutualisation des fonds et l’accès facilité au crédit bancaire.
Financement de l’activité
Pour mener à bien un achat-revente immobilier, disposer d’un financement adapté est indispensable. Il n’est pas rare que les banques exigent un apport personnel significatif, souvent autour de 20 % du prix d’acquisition ou des travaux futurs. Cet effort prouve le sérieux du projet et diminue le risque pour le prêteur.
Accéder à un emprunt bancaire particulier à l’activité de marchand de biens exige de présenter un business plan convaincant. Maîtriser ses chiffres, anticiper les scénarios optimistes et pessimistes, communiquer sur la rapidité attendue des reventes : autant d’éléments scrutés avec attention. Plus vous démontrerez vos connaissances en immobilier, droit et urbanisme, plus les discussions bancaires seront fluides.
Comment gagner la confiance des financeurs ?
Une démarche soignée ouvre plus facilement la porte aux financements pertinents et accélère la concrétisation de vos premiers achats :
- Préparer un dossier solide intégrant devis, estimation de valeur, plan prévisionnel
- Présenter un historique clair si vous avez déjà mené des opérations similaires
- Valoriser votre réseau de partenaires compétents, signe de sérieux et d’efficacité
- Privilégier la transparence sur vos attentes de marge brute et de délais
Quelle stratégie adopter pour optimiser la plus-value ?
L’expérience montre que performer durablement comme marchand de biens immobiliers suppose une stratégie réfléchie. Connaître parfaitement le quartier, identifier les segments encore sous-évalués ou saisir les opportunités de rénovation rapide procurent des marges appréciables, tout en limitant la prise de risques.
Anticiper la demande locale, prévoir les délais administratifs, s’entourer de professionnels capables de réagir vite : tous ces réflexes multiplient les chances de réussite sur le long terme. Diversifier ses sources d’approvisionnement, notamment via ventes judiciaires ou enchères publiques, élargit le champ des possibles pour booster les ventes futures.
