Simulation loi Pinel
Votre simulation d’investissement personnalisée et gratuite
Pourquoi réaliser une simulation d’investissement en Pinel ?
Parce qu’un investissement immobilier locatif ne s’improvise pas, il est important de bien comprendre les impacts en terme de crédit, de fiscalité ou encore de charges diverses qui peuvent impacter votre projet.
Une simulation d’investissement Pinel est utile pour comprendre les flux de trésorerie durant les 6, 9 ou 12 années d’engagement de location, voire au delà si on considère l’hypothèse d’une conservation du bien immobilier dans votre patrimoine à plus long terme.
Quels sont les paramètres à prendre en compte lors d’une simulation Pinel
Les informations du bien
Nous l’avons abordé dans la page les clefs d’un investissement réussi en Loi Pinel, mais il faut analyser plusieurs paramètres sur le bien que vous avez sélectionné ou que l’on vous a présenté :
- Zone du Bien : A , A bis, B1
- Prix du bien
- Surface du bien avec les annexes
- Prix du bien au m² : il ne doit pas dépasser 5 500 € / m²
- Loyer du bien : il faut vérifier le plafond de la zone et voir si le loyer dans la simulation est en adéquation
- La présence d’un parking
- La date de livraison
- Les surfaces annexes : elles peuvent permettre de revaloriser le loyer plafond
- Les frais de gestion
- Les frais d’assurance du loyer
- La propriétaire non occupant
Les informations sur le crédit
Une simulation Pinel n’a de sens que si les informations dans la simulation sont claires et cohérentes, il vous faudra donc voir :
- La durée du prêt
- La présence d’un différé pendant la phase de construction
- La présence d’un différé post livraison
- Le taux du crédit
- Le taux de l’assurance
Les paramètres de revalorisation
Dans les simulateurs il est possible de revaloriser plusieurs paramètres
- Le loyer : l’indice à prendre en compte est l’IRL ( indice de référence des loyers ) publié par l’INSEE
- La valeur du bien : vous pourrez revaloriser le prix au m² par an
- La taxe foncière : elle peut être là aussi revalorisée
- Les frais : ils peuvent eux aussi avoir une revalorisation
Même si comprendre la mécanique d’un investissement immobilier locatif en Loi Pinel est relativement aisé (l’échéance de crédit bancaire est couverte en partie par la réduction d’impôt et le loyer versé par le locataire), une simulation Loi Pinel détaillée reposant sur le bien que vous souhaitez acquérir intégrera de nombreux autres paramètres qui entrent en jeu (taxe foncière, charge de copropriété, frais de gestion locative, revenus fonciers, cotisation d’assurance de loyer impayé par exemple…).
Pourquoi réaliser un simulation Pinel ?
La simulation d’investissement pinel vous sera remise à titre gracieux et sans engagement. C’est une excellente indication pour savoir quelle est votre rentabilité économique.
Nous nous appuyons sur un puissant logiciel simulateur qui prend en compte de nombreux paramètres : revenu locatif, durée d’investissement et taux de la réduction d’impôt.
Les résultats obtenus vous permettrons de mesurer avec une grande précision le montant de votre réduction d’impôt, l’échéance du crédit immobilier, l’effort d’épargne mensuel à fournir pour réaliser votre investissement ainsi que la plus-value à la revente.
Simulation d’investissement gratuite
Utilisation gratuite du simulateur. Le calcul de l’avantage fiscal se fait automatiquement et vous recevez le résultat par email de la part de nos experts en défiscalisation immobilière.
> Simulateur Pinel pendant 6 ans
Pour un logement de 300.000 euros situé en zone A : Avec un taux de réduction d’impôt 12%, le simulateur fait ressortir un gain fiscal de 36.000 euros soit 6000 €/an.
> Simulation pendant 9 ans
Pour un bien de 300.000 euros situé en zone A bis : Avec un taux de 18%, la simulation indique un gain fiscal de 54.000 euros soit 6 000 € / an.
> Simuler investissement pendant 12 ans
Pour un bien de 300.000 euros situé en zone B1 : Avec un taux de réduction d’impôt de 21%, notre simulateur indique un avantage fiscal de 63.000 euros soit 6 000 € /an pendant 9 ans puis 3 000 € /an pendant 3 ans.
A quoi vont me servir les résultats de ma simulation loi Pinel ?
Une simulation pour tester votre éligibilité
La simulaion Pinel est très utile pour évaluer votre éligicilité au dispositif Pinel et donc savoir s’il est intéressant pour vous de vous intéresser à la loi Pinel ou pas.
Évaluer le montant de votre réduction d’impôts
Si les résultats de simulation vous permettent de vous rendre compte que vous êtes éligible au dispositif Pinel, il vous donnera alors une information très intéressante : le montant de la réduction d’impôts Pinel que vous pouvez espérer.
Ce dernier vous permettra de connaître également le montant que vous pourrez investir dans votre appartement en loi Pinel.
Cette simulation est sans engagement et rapide, donc n’hésitez plus et simulez votre investissement Pinel.
Exemple d’une Simulation Pinel
Le but d’une simulation est de savoir combien vous coûtera le bien tout au long de l’investissement Pinel. Une simulation Pinel du coup nécessite plusieurs paramètres à connaître ou maîtriser.
Voici les paramètres de l’exemple de simulation
Le Bien qui sert de base à notre exemple
Le bien sélectionné a les caractéristiques suivantes :
- Zone du Bien : B1
- Prix : 210 000 €
- Surface : Habitable 45m² et balcon 10 m²
- Prix du bien au m² : < 5 500 € / m²
- Loyer du bien : 505 € / mois inférieur au plafond
- Parking inclus
- Date de livraison : 1T 2021
- Les frais de gestion : 7 %
- Les frais d’assurance du loyer : 5,02 % incluant la carence, la vacance, la détérioration immobilière
- La propriétaire non occupant : 83 € / an
Le crédit qui doit être réaliser pour cette simulation
- La durée du prêt: 25 ans avec un différé jusque 1T 2021
- La présence d’un différé pendant la phase de construction : Différé total jusque 1T 2021
- La présence d’un différé post livraison : Pas de différé post livraison les banques l’acceptent ratement
- Le taux du crédit : 2% Hors assurance, cela laisse une marge de sécurité
- Le taux de l’assurance : 0,3 % sur le capital emprunté
La Revalorisation
- Le loyer : indice le plus approprié semble être 0,5 % / an
- La valeur du bien : Pas de revalorisation du prix au m²
- La taxe foncière : une revalorisation de 1 % / an
- Les frais : une revalorisation de 1 % / an
Les points de vigilance sur votre simulation Pinel
Voici la liste des points à vérifier sur une simulation :
- Le prix du bien : vous trouverez sur internet des lots à proximité vérifiez les prix
- Le loyer : il ne doit pas être forcément au plafond, dans certaines zones le plafond est supérieur au loyer marché, donc allez sur leboncoin 🙂
- Le taux de crédit : n’hésitez pas à aller voir notre grille des taux, le taux du crédit doit être réaliste
- Le taux d’assurance du prêt : en dessous de 0,10 % c’est irréaliste voire mensonger
- Le différé post livraison : les banques l’acceptente rarement, alors ne soyez pas dans l’erreur
Si vous voyez ces paramètres, surtout attendez et vérifier :
- Une revalorisation de prix au m² supérieure à 1%
- Une revalorisation de loyer supérieure à 1%, c’est irréaliste
- Pas de charges de copropriété
- Pas de gestion locative
- Une revente à 9 ans, si vous avez été 2 ans en Déficit foncier c’est irréaliste
Dans tous ces cas le conseiller est peu regardant et cherche simplement à vendre, ne soyez pas dupe.