Est-il possible de bénéficier de la loi Pinel lorsque l’on acquiert un bien immobilier à travers une SCI ? Avant de répondre à cette question tant entendue, nous rappellerons ce qu’est une SCI et le dispositif Pinel.

Une SCI qu’est-ce que c’est ?

Une SCI de l’abréviation « société civile immobilière », est une véritable société créée par plusieurs associés. Chaque associé détient alors des parts de cette société. Le but de cette société est en principe d’acquérir un bien immobilier en vue de le louer et de percevoir des revenus issus des loyers.

En plus de ça, le fait de créer une SCI permet de dissocier son patrimoine privé et professionnel ainsi que de ne pas se trouver dans le cas compliqué de l’indivision. Cette société est également grandement sollicitéeà des fins de transmission de patrimoine. Nous verrons cependant que les avantages en matière de transmission sont neutralisés si vous souhaitez bénéficier du dispositif Pinel.

Le résultat de cette société est ensuite réparti aux associés en fonction du nombre de parts sociales qu’ils possèdent.

Il s’agit donc d’une véritable entreprise qui doit faire l’objet de démarches de création et de gestion d’entreprise.

Le dispositif Pinel : un avantage fiscal à connaitre

Le dispositif Pinel est un avantage fiscal accordé aux propriétaires bailleurs. C’est-à-dire aux propriétaires qui mettent en location leur bien immobilier. L’avantage fiscal accordé au bailleur est une réduction d’impôt qui peut aller jusqu’à 21% du bien acquis.

Il est important de rappeler la différence entre une réduction et un crédit d’impôt. Si la réduction d’impôt est supérieure à l’impôt que vous devez régler, le surplus n’est pas récupérable. Tandis que lorsqu’il s’agit d’un crédit d’impôt le surplus est lui récupérable.

Des conditions sont toutefois à remplir pour bénéficier du dispositif Pinel notamment :

  • Acquisition d’un logement neuf ou ancien avec des travaux de rénovation supérieurs à 25% de la valeur de l’opération.
  • Le propriétaire doit s’engager à louer le bien pendant au moins 6 ans
  • Le logement doit être situé dans une zone A, A bis ou B1 soit là où il y a une demande de logement.
  • Les loyers sont plafonnés selon un barème
  • Le logement doit être loué à des personnes ne dépassant pas un plafond de ressources

Associés de SCI et bénéfice du dispositif Pinel

Il est bien entendu possible de bénéficier du dispositif Pinel en faisant l’acquisition d’un bien immobilier à travers une SCI. Les SCI qui optent pour être imposés à l’impôt sur les sociétés ne peuvent toutefois pas bénéficier de la loi Pinel. En effet, seuls les SCI qui appliquent une transparence fiscale, soit qui sont imposés à l’impôt sur le revenu peuvent prétendre aux avantages du Pinel.

La fiscalité des revenus liés à une SCI à l’impôt sur les sociétés (IS) est différente. Celle-ci est en général plus avantageuse du fait que de nombreuses charges sont déductibles (frais de notaire, frais d’agence…) et que la SCI est soumise à l’impôt sur les sociétés au taux de 15% (lorsque le résultat de la société est inférieur à 38 120 €). L’état empêche donc de bénéficier d’un outil de défiscalisation en plus d’une imposition des résultats plus attrayante.

Transmission du patrimoine et SCI Pinel

La SCI est largement plébiscitée à des fins de transmission de son patrimoine. Le patrimoine transmis à ses héritiers lors de son décès est soumis à des droits de succession. Ces droits de succession peuvent aller jusqu’à plus de 45% de votre patrimoine. Il est donc fortement recommandé de préparer en amont sa transmission. La SCI est un bon moyen d’aller dans ce sens.

En effet, il est par exemple possible de donner tous les 15 ans jusqu’à 100 000 € à ses enfants sans que ces derniers n’aient à payer de droits. Créer une SCI peut être un moyen de verser cette somme tous les 15 ans à travers des parts sociales.

Mais il est possible d’aller plus loin en pratiquant le démembrement. Le démembrement c’est le fait de dissocier le droit d’utiliser le bien, d’en percevoir les fruits et la nue propriété. Ce qui veut dire que vous pouvez être propriétaire d’un bien sans pouvoir l’utiliser ou même en percevoir les loyers.

Ce mécanisme permet alors de faire dons à ses héritiers de la nue propriété d’un bien tout en conservant le droit de l’utiliser et d’en percevoir les loyers. En plus de ça au décès l’héritier nu propriétaire récupère l’usufruit (le droit d’utiliser ou de percevoir les loyers) sans avoir à régler de droits sur la valeur de l’usufruit. Ce qui veut dire que plus la nue propriété à une valeur faible et plus le mécanisme est intéressant puisque sur le reste du bien aucun droit de succession ne sera à régler par l’héritier nu propriétaire.

La nue propriété a une valeur définie par l’article 669 du CGI qui varie en fonction de l’âge du donateur. Plus le donateur est jeune et plus la nue propriété à une valeur importante.

Vous l’aurez compris le démembrement de parts sociales est un moyen d’optimiser sa transmission. Malheureusement il n’est pas possible de bénéficier du dispositif Pinel en cas de démembrement de parts sociales de SCI.

La déclaration des revenus des associés d’une SCI à l’IR

Les associés d’une SCI à l’IR ont le choix entre deux régimes pour déclarer leurs revenus issus des locations : le régime micro-foncier ou bien le régime réel.

  • Le régime micro-foncier permet aux associés lorsque les revenus sont inférieurs à 15 000 € de calculer ses revenus issus des locations par un abattement de 30%. C’est-à-dire que le montant à déclarer sur la déclaration de revenu va être égal au montant des loyers multiplié par 70%.

Ce régime d’imposition est donc très simplifié et intéressant si vos charges sont faibles. Cependant, le régime micro foncier en SCI ne peut s’appliquer uniquement si le contribuable détient à lui seul au moins un bien propre loué vide, en dehors des parts sociales de la SCI.

  • Si vous n’optez pas pour le régime micro-foncier vous devrez conserver les justificatifs liés aux charges. Vos revenus imposables seront calculés par différence entre les revenus perçus et les charges déductibles (intérêts d’emprunts, certains travaux…). Et en plus de la déclaration de revenus 2042, une déclaration 2044 devra être remplie.