Ce matin j’échangeais avec un ami conseiller fiscal et nous parlions d’un client qui a plusieurs parkings. Il est tout à fait compréhensible d’investir et de prendre un paramètre d’analyse mais autant prendre le bon. Du coup à votre avis il vaut mieux parler de Rentabilité brute ou nette ?
Rentabilité, ça veut dire quoi ?
La rentabilité à ne pas confondre avec le taux de rendement est un rapport entre ce que l’investisseur encaisse mensuellement et le montant d’investissement détenu.
On parle souvent de rentabilité annuelle, du coup dans un premier cas parlons de produits financiers, l’assurance vie, une assurance vie qui est estimée à 100 000 € et qui ramène 300 € / mois cela donne
( 300 € * 12 ) / 100 000 € = 3,6 %
On peut donc dire que la rentabilité de cette assurance vie est de 3,6 %.
Qu’est-ce que la rentabilité Brute ?
C’est un type de rentabilité, la Rentabilité brute est en général une rentabilité qui ne prend en compte que le montant encaissé mensuelle, brut de tous frais.
Dans le cas d’un appartement qui coûte à l’achat 100 000 € et qui ramène 450 € de loyers, la rentabilité se calculera de la façon suivante
( 450 € * 12 ) / 100 000 € = 5,4 %
Dans ce cas là on peut se dire que l’appartement que le client achète est bien plus intéressant que l’assurance vie, et pourtant …..
C’est le cas de notre client, qui détient des parkings avec une rentabilité brute de 6,5 %…
Qu’est ce que la rentabilité Nette ?
C’est là aussi un type de rentabilité, mais celle ci prend en compte les frais afférents à l’investissement.
Dans le cas de notre appartement voici ce que cela prend en compte :
- Charges de copropriété
- Impôts
- Frais annexes
Dans notre cas voici un exemple concret :
- Charges copropriété 10 % soit 45 € / mois
- Impôts : client avec un Taux Marginal d’imposition 30 % + 17,2 % de CSG CRDS soit 212,4 €
- Frais annexes : aucun le client gère lui même
Dans ce cas là la rentabilité serait la suivante
( 450 € – 45 € – 212,4 € ) * 12 / 100 000 € => 2,31 %
Dans ce cas là l’appartement serait moins intéressant que l’assurance vie.
Maintenant il faudrait garder en tête que si je prends sur l’assurance ma rentabilité mensuellement elle pourrait là aussi être fiscalisée.
Prenons de la hauteur
Le but de cet article étant d’apporter une explication sur les paramètres, il faut garder en tête qu’un investissement doit se valoriser en prenant en compte le maximum de paramètres et non pas simplement un prix ou un loyer brut.
Dans notre article sur le LMNP nous avons abordé un loyer net d’impôts, là aussi il faut le prendre en compte.
Il faut donc bien faire attention à la différence entre la Rentabilité Brute ou Nette.
Dans ce lien du blogpatrimoine la notion de Taux de Rendement Interne est abordé, mais à mon sens bien avant d’aller aussi loin il faut valider le paramètre de base.