Suite à la crise du COVID 19 et le fait qu’une grande pénurie de logements neufs est atteint en 2020, la FPI, fédération des promoteurs immobiliers, propose de faire évoluer le Pinel en 2021, en lui donnant un tournant écologique. Cela reviendrait à créer un Pinel Croissance Verte !
2020 Une année compliquée pour l’immobilier !
En 2020 l’immobilier neuf a subi plusieurs crises qui ne sont pas toutes issues des conséquences du Covid 19. En effet plusieurs paramètres ont fait en sorte que l’année 2020 sera une année noire pour l’immobilier neuf.
Les règles du HCSF
Nous l’avons abordé en début d’année, le Haut Conseil à la Stabilité Financière a demandé aux banques de respecter des règles précises. Tout d’abord le fait qu’il faille respecte le critère des 33 % d’endettement Brut et ensuite le fait de ne plus prêter sur une durée supérieure à 25 ans ( le 20 ans est préféré ) et demander à ce que la personne mette de l’apport.
Une étude a été faite, cela sort 25 % des acheteurs immobiliers de la possibilité de devenir propriétaire. Donc dès le début de l’année on savait que 1/4 des biens ne seraient pas achetés cette année, faute d’acheteurs en face.
Un premier coup de poingard sur le marché immobilier. Il est rare d’avoir une volonté si accrue de fermer le marché immobilier.
Cette delande de plus ne se base pas sur le taux dé défaut des emprunteurs, en France 1,3 % du montant total des crédits, mais car les banques ne faisaient plus de marge compte tenu des taux de crédit bas !
Les banquiers protégent les banquiers !
La Covid-19 !
La covid 19 n’a pas eu comme seul impact de faire reporter certaines dates de livraison, mais en plus il y a eu le report de dépôt et d’obtention de permis de construire. En quelquees mots, un maire sortant ne veut pas valider un permis de construire au moment de sa réélection, et le nouveau maire lui veut souvznt mettre son nom sur ces nouveaux projets.
Donc les promoteurs ont dû attendre presque 3 mois pour voir des projets se débloquer ou pire, voire annuler. Cette année, le nombre de mise en chantier, plus le nombre de vente, sera en forte diminution par rappot à 2019.
Toutefois 2019 a été une année record.
La vague verte aux municipales
Il faudrait être aveugle pour ne pas voir la percée du mouvement écologiste aux municipales. Plusieurs grandes villes ont eu un tournant écologique qui fait que les projets se doivent bien plus respectueux de l’environnement.
De ce fait il faut que le futur produit Pinel s’adapte aux demandes de ces nouveaux maires mais aussi à la population qui par ce vote a mentionné son ambition écologique forte.
Pinel Croissance Verte
S’adapter aux demandes du marché
Le but est donc de s’adapter aux demandes du marché et ainsi faire en sorte que le dipositif Pinel puisse dynamiser le marché immobilier. De ce fait les solutions ne sont pas multiples, il faut avoir un tournant écologiste qui permettra de pouvoir ainsi remettre sur les rails la vente d’immobilier neuf.
Le Pinel Croissance verte doit donc être plus intéressant que le dispositif actuel afin de pouvoir aussi permettre un fort rebond !
Un engagement écologique fort
La FPI n’a pas encore expliqué les engagements écologiques qu’ils souhaitent prendre, mais en tous les cas, ils seront forts. A ce stade le Pinel a déjà une note égale à A sur l’échelle de qualité énergétique. Ce virage sera peut être celui du bâtiment passif voir positif écologiquement.
Cela veut dire quoi ? Que les bâtiments n’auraient nul besoin de sources d’énergie externes voire produiraient un surplus qu’ils exporteraient sur le réseau global.
En résumé, un gain pour le locataire, le propriétaire, la copropriété mais surtout la planète !
Jusqu’à 30 % de réduction d’impôts sur 12 ans
Les promotions ont ainsi décider de proposer au gouvernement un dispositif qui sera d’une parte à forte tendance écologique, croissance verte, et en plus ayant une réduction d’impôt plus fort.
A l’heure actuelle le Pinel a 3 grands phases :
- de 0 à 6 ans : 2 % ans du prix du bien + frais de notaire, soit maximum 6 000 € / an
- de 6 à 9 ans : 2 % ans du prix du bien + frais de notaire, soit maximum 6 000 € / an
- de 9 à 12 ans : 1 % ans du prix du bien + frais de notaire, soit maximum 3 000 € / an
Les promoteurs proposent du coup en 2021 un Pinel Croissance Verte qui aura comme mécanisme :
- de 0 à 6 ans : 3 % ans du prix du bien + frais de notaire, soit maximum 9 000 € / an
- de 6 à 9 ans : 3 % ans du prix du bien + frais de notaire, soit maximum 9 000 € / an
- de 9 à 12 ans : 1 % ans du prix du bien + frais de notaire, soit maximum 3 000 € / an
Un gain substantiel.
Comparatif Pinel 2020 et Pinel Croissance Verte 2021
Exemple d’un investissement loi Pinel à Nantes en Pinel 2020
Voici l’exemple d’un investissement loi Pinel à Nantes. Les équipes de La-LoiPinel ont sélectionné le programme de Valorissimo dénommé « Nuances de l’Erdre », ce programme se situe à Nantes au 92 route de Gachet.
Les éléments importants sur le bien sélectionné, c’est un appartement T2 d’une surface de 42,20 m² avec un balcon de 11 m², situé au 3ème étage. Le prix de ce bien est de 194 900 € ( parking inclus ) le loyer marché est de 480 € / mois.
La simulation à 12 ans donne ceci :
Participation mensuelle moyenne = 267 €
Exemple d’un investissement loi Pinel à Nantes en Pinel Croissance Verte 2021
Voici l’exemple d’un investissement loi Pinel à Nantes. Les équipes de La-LoiPinel ont sélectionné le programme de Valorissimo dénommé « Nuances de l’Erdre », ce programme se situe à Nantes au 92 route de Gachet.
Les éléments importants sur le bien sélectionné, c’est un appartement T2 d’une surface de 42,20 m² avec un balcon de 11 m², situé au 3ème étage. Le prix de ce bien est de 194 900 € ( parking inclus ) le loyer marché est de 480 € / mois.
La simulation à 12 ans donne ceci :
Participation mensuelle moyenne = 105 €
105 €/ mois pour un T2 à Nantes !
Vous avez bien lu, grâce au dispositif Pinel Croissance Verte, il sera possible d’investir dans un T2 pour 105 € / mois avec un crédit 25 ans ou si la banque ne souhaite pas aller sur 25 ans mais 20 ans, cela sera la même participation qu’anciennement le dispositif Pinel sur 25 ans !
Un très bon coup à venir pour les investisseurs.
Seul problème, les banques prêteront elles ?
A ce jour nous ne voyons qu’un seul soucis, les critères du HCSF demandant à ce que le calcul de l’endettement se fasse sur le montant brut, cela exclu beaucoup d’investisseurs potentiels. il faudra donc voir si les banques sont prêtes à jouer le jeu et prêter aux investisseurs.
Compte tenu du taux de défaut, il serait anormal qu’elles ne s’engagent pas aux côtés des investisseurs. Nous verrons cela rapidement.