🔴Eviter les pièges de la Loi Pinel, On vous dit tout !

La réévalution immobilière trop élevée

Dans une simulation, un des paramètres aussi important est la réévaluation du prix de l’immobilier. En clair, le logiciel fera augmenter le prix du bien neuf, tous les ans selon le taux choisi. Un conseil, demandez à avoir un taux de revalorisation à 0%. Vous allez acheter de l’Immobilier Neuf, il est évident qu’il est plus chère que l’immobilier ancien. Donc, il vous faudra attendre avant de pouvoir revaloriser le bien Neuf. Le conseil est de demander une réévaluation immobilière à 0%.

Une indexation des loyers trop forte

Dans un contrat de location immobilier, il est possible de pouvoir réévaluer les loyers chaque année. Pour autant, cette réévaluation est capée en terme de taux. L’indice de référence est l’IRL, Indice de Référence des Loyers, et c’est celui que vous pourrez utiliser pour pouvoir faire évaluer le loyer du bien. Sur les dix dernières années, la moyenne de l’IRL, que vous trouverez sur l’INSEE ou sur le site de l’état, est 0,98 %. Donc un IRL au dessus de 1% / an est erroné, faîtes attention. Demandez aussi à vérifier ce type de paramètres. Attention, il n’est pas rare dans les pièges en Loi Pinel.

 Un taux de crédit trop bas

Il faut aussi faire attention au financement du bien que le conseiller va mettre en place. Il est bien sur plus intéressant de financer un bien à crédit, car le taux de rendement est de fait plus fort. Il faut donc veiller à ce que le taux de crédit n’est pas en dehors des taux du marché. La plupart des baromètres de crédit sont basés sur la Résidence Principale, il s’avère que les banquiers ont tendance à mettre un taux de crédit plus fort.

Piège en Loi Pinel 2 : Surpayer le Logement

On l’a abordé un peu plus haut, vous êtes sur le point d’acheter un logement neuf, il est très fréquent que celui-ci soit plus chère que l’ancien. Le prix d’un bien neuf se décompose, entre le prix du foncier, le coût de destruction, le coût des travaux, les différents frais. Le neuf est de fait, plus chère que l’ancien. De plus, il faut noter que les bâtiments neufs ont des performances énergétiques plus fortes que dans l’ancien. Une étude des notaires est sortie récemment afin de mettre en avant l’impact de cette performance sur les prix de vente. Un appartement en étiquette A est ainsi 20% plus chère qu’un appartement en étiquette C sur Toulouse.

Une règle importante du coup est de faire attention que le bien neuf ne soit pas surévalué par rapport à l’ancien. Nous pouvons prendre un indicateur, un différentiel de 35 % est compliqué à rattraper dans le temps. C’est le premier des pièges en loi pinel à éviter sur le prix.

Second piège pour autant, c’est que l’appartement en Loi Pinel, soit plus chère que l’appartement destiné à la Résidence Principale. En clair, que le promoteur ou le commercialisateur augmente le prix du bien selon sa destination. On appelle dans le métier une « double grille ». Je vous invite à appeler le promoteur en direct et voir le prix si vous deviez l’acheter en Résidence Principale. Vous serez ainsi fixé.

Piège en Loi Pinel 3 : Négliger les engagements de location

Vous avez des engagements en tant qu’investisseur si vous souhaitez avoir votre réduction d’impôts en Loi Pinel. Tout d’abord, dans les 12 mois suivant la livraison du bien, il faudra que vous ayez trouvé un locataire qui signera un bail dans les conditions de plafonds fixés par la loi. Donc 12 mois, pour le 1er locataire. De plus le délai d’engagement minimum, est de 6 ans, donc faîtes bien attention à cela avant de vous engager. Vous devez faire attention aussi à ne pas héberger à titre gratuit un ami, entre 2 locataires, en cas de contrôle vous perdrez votre réduction d’impôts.

Piège Loi Pinel 4 : Acheter dans un Immeuble spécial Pinel

Parmi les pièges en Loi Pinel à éviter il est l’un des plus compliqué, mais il est nécessaire de faire attention. Acheter dans un immeuble destiné exclusivement à la Loi Pinel  est un gage de faire une erreur. De fait, si les locaux n’achètent pas dans cet immeuble c’est que les prix au m² sont trop chères.

Il existe cependant plusieurs astuces pour vérifier cela, vous pouvez regarder les annonces sur les sites spécialisés, appeler le bureau de vente ou le promoteur pour acheter en résidence principale. Demander aussi au conseiller en face de vous si il y a beaucoup d’acheteurs en Résidence Principale.

Un immeuble 100% destinés à des locataires est souvent moins bien entretenu et du coup le prix de revente s’en ressent. Soyez donc vigilant et n’hésitez pas à chercher sur la toile afin de sécuriser votre opération. Ces immeubles sont souvent distribués par des réseaux qui ne font que des ventes en Loi Pinel. Une autre astuce aussi pour être sécurisé est de demander des solutions immobilières différents, Assurance vie, Girardin, LMNP …. Si le conseiller en face de vous ne vous propose que du Pinel, attention danger.

Piège en Loi Pinel 5 : Ne pas vous rendre sur place

Vous pouvez réserver mais il vous faut absolument visiter l’emplacement du programme que vous avez réservé. D’ailleurs il est important de dire à votre conseiller que vous allez vous rendre sur place. Si vous trouvez de la gêne de sa part, ou qu’il vous invite à ne pas y aller, mettez en Stand by la réservation du lot. Il est à mon sens important de se rendre sur place pour se rendre compte de l’environnement, de l’avancée de la construction, des habitants.

En 2008, une émission a été publiée, dénommée Les Robiens de la Colère, elle regroupait tous les investisseurs qui avaient fait une mauvaise opération. Le trait commun entre chacun était qu’ils pensaient avoir acheté un bien situé proche d’une grande ville, Bordeaux par exemple, et qu’ils se retrouvaient à des dizaines de kilomètre. Acheter à Gironde-sur-dropt, c’est acheter à plus de 60 kilomètres de Bordeaux, mauvais plan. Vous avez l’adresse exacte sur le contrat de réservation, prenez une journée, et faîtes l’aller-retour sur place, il faut absolument que votre choix soit fait de manière précise. Il ne faut pas seulement se fier à ce que les conseiller vous dit, mais prenez soin de vérifier tous les éléments que l’on vous a communiqué. De plus une fois sur place, faîtes le tour des agences, du voisinage.

Piège Loi Pinel 6 : Investir au mauvais endroit

Investir au bon endroit c’est investir dans un endroit qui regroupe plusieurs critères. En clair, il faut investir dans un endroit où d’une part vous allez pouvoir louer facilement votre bien, mais aussi; que les locataires vont bien payer leurs loyers, que la demande sera forte, et qu’à terme le bien sera vendu à une prix supérieur au prix d’achat actuel. Il faut donc privilégier des centres villes de grandes villes, par grandes villes on entend les 20 plus grandes villes de France.

La proximité des transports est aussi un point important, le locataire aura la volonté de vouloir se déplacer vite. Une ville qui regroupe donc, des projets urbains d’envergure, une proximité des transports, une démographie positive, un taux moyen de cadres dans la population, et enfin un nombre d’étudiants conséquents regroupe pas mal de critères.

Concernant l’urbanisme, vous pourrez consulter les projets à la mairie, et sur différents sites spécialisés. Pour la proximité des transports, des transports existant sont un bon point, la création d’un nouvel arrêt, d’une nouvelle ligne, ou du TGV est une super opportunité. La démographie quant à elle se retrouve sur des sites comme l’INSEE, ou sur des sites dédiés à la démographie française.

Le taux d’emploi moyen des cadres permettra de savoir si la ville attire ce type de populations. Le fait d’avoir un taux fort, permet de s’assurer une location facile, et une revente aussi. Enfin le nombre d’étudiants est un bon indicateur, cumulé à une démographie positive, cela veut dire que les étudiants qui viennent dans cette ville y restent. La ville a donc des atouts qui feront que les locataires voudront rester sur place et donc devenir propriétaire.

Piège Loi Pinel 7 : Acheter sans pouvoir assumer un manque de locataires

Le dernier des pièges en loi Pinel est le fait de ne pouvoir assumer la charge financière du crédit dans le cas d’un manque de locataires ou autre. L’AMF recommande par défaut d’avoir une épargne de précaution allant de 3 mois à 6 mois de salaire. Le conseil en Loi Pinel est d’avoir au moins 6 mois de loyer Pinel d’avance sur un compte. Le but n’est pas de prendre le relais dans le cas où le locataire ne paierait pas, mais être en mesure de pouvoir assumer une charge financière inattendue. Il est simple d’écrire qu’il faut préparer l’inattendue, mais soyez sûr que c’est un conseil important.

Imaginez que vous ne soyez plus en capacité de payer le crédit pendant 3 mois, vous vou mettriez en grand danger financièrement. Il faut donc pouvoir assumer un risque que vous ne voyez peut être pas aujourd’hui. Un conseil qui ne coûte pas grand chose sera donc de pouvoir mettre au minimum 6 mois de loyers de côté, mais ne vous arrêtez pas là. Si il est possible de mettre 12 mois, ne vous en privez pas.