Vous allez investir, fa√ģtes bien attention il existe une multitude de pi√®ges en¬†Loi Pinel¬† √† √©viter. Outre les m√©thodes commerciales qui peuvent para√ģtre agressives, il faut aussi faire attention √† diff√©rents param√®tres afin de faire un bon achat. Il faut bien sur faire attention √† la zone dans laquelle vous achetez, mais pas seulement. Le premier pi√®ge est bien sur le fait de ne pas pouvoir louer le bien. Nous allons vous donner le maximum d’informations afin que vous r√©alisiez cet achat en toute connaissance de cause.¬†

Pieges PInel

Piège en Loi Pinel 1 : Une simulation trop alléchante

Vous avez fait surement une demande sur un site pour avoir des informations sur la Loi Pinel, ou on vous a conseill√© un cabinet. Maintenant que les premiers RDV sont pass√©s, le conseiller va vous expliquer les d√©tails de la Loi Pinel avec une simulation. Le propre de la simulation est d’avoir une vision r√©aliste des diff√©rents flux de tr√©sorerie afin de ne pas se lancer sur un bien qui ne vous correspond pas. Une simulation peut cacher beaucoup de param√®tres, qui feraient en sorte qu’elle soit trompeuse. Il faut donc bien √™tre vigilant sur ces param√®tres afin de ne pas investir avec une vision trompeuse.

 

Le Loyer trop élevé

Il existe des plafonds de loyer selon la zone d’achat¬†et prenant en compte la surface du bien. La formule n’est pas la plus simple car selon la surface que vous allez acheter il faut avoir une op√©ration diff√©rente. Toutefois il est faisable de retrouver facilement le montant du plafond pinel. Calculez celui-ci lorsque vous aurez en main la simulation, il vous permettra de voir si le loyer annonc√© n’est pas au dessus du plafond de loyer. Ce point est important, car si vous louez le bien en Loi Pinel¬†plus ch√®re que le plafond, vous n’aurez pas droit √† votre r√©duction d’imp√īt.

Maintenant que vous le plafond de loyers, v√©rifiez le loyer march√©. Il existe une multitude de sites o√Ļ vous pourrez voir le loyer march√© moyen. Si le loyer annonc√© est basiquement le plafond de loyers, mais qu’il est plus haut que le loyer march√©, vous risquez de ne pas louer. L√† aussi c’est un des pi√®ges en Loi Pinel √† √©viter. Les v√©rifications sont faciles, les sites d’annonces, et pourquoi pas passer une annonce pour v√©rifier la demande locale.¬†

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La réévalution immobilière trop élevée

Dans une simulation, un des param√®tres aussi important est la r√©√©valuation du prix de l’immobilier. En clair, le logiciel fera augmenter le prix du bien neuf, tous les ans selon le taux choisi. Un conseil, demandez √† avoir un taux de revalorisation √† 0%. Vous allez acheter de l’Immobilier Neuf, il est √©vident qu’il est plus ch√®re que l’immobilier ancien. Donc, il vous faudra attendre avant de pouvoir revaloriser le bien Neuf. Le conseil est de demander une r√©√©valuation immobili√®re √† 0%.
IRL

Une indexation des loyers trop forte

Dans un contrat de location immobilier, il est possible de pouvoir r√©√©valuer les loyers chaque ann√©e. Pour autant, cette r√©√©valuation est cap√©e en terme de taux. L’indice de r√©f√©rence est l’IRL, Indice de R√©f√©rence des Loyers, et c’est celui que vous pourrez utiliser pour pouvoir faire √©valuer le loyer du bien. Sur les dix derni√®res ann√©es, la moyenne de l’IRL, que vous trouverez sur l’INSEE ou sur le site de l’√©tat, est 0,98 %. Donc un IRL au dessus de 1% / an est erron√©, fa√ģtes attention. Demandez aussi √† v√©rifier ce type de param√®tres. Attention, il n’est pas rare dans les pi√®ges en Loi Pinel.

 Un taux de crédit trop bas 

Il faut aussi faire attention au financement du bien que le conseiller va mettre en place. Il est bien sur plus int√©ressant de financer un bien √† cr√©dit, car le taux de rendement est de fait plus fort. Il faut donc veiller √† ce que le taux de cr√©dit n’est pas en dehors des taux du march√©. La plupart des barom√®tres de cr√©dit sont bas√©s sur la R√©sidence Principale, il s’av√®re que les banquiers ont tendance √† mettre un taux de cr√©dit plus fort.

 

Piège en Loi Pinel 2 : Surpayer le Logement Surpayer le logement

On l’a abord√© un peu plus haut, vous √™tes sur le point d’acheter un logement neuf, il est tr√®s fr√©quent que celui-ci soit plus ch√®re que l’ancien. Le prix d’un bien neuf se d√©compose, entre le prix du foncier, le co√Ľt de destruction, le co√Ľt des travaux, les diff√©rents frais. Le neuf est de fait, plus ch√®re que l’ancien. De plus, il faut noter que les b√Ętiments neufs ont des performances √©nerg√©tiques plus fortes que dans l’ancien. Une √©tude des notaires est sortie r√©cemment afin de mettre en avant l’impact de cette performance sur les prix de vente. Un appartement en √©tiquette A est ainsi 20% plus ch√®re qu’un appartement en √©tiquette C sur Toulouse.

Une r√®gle importante du coup est de faire attention que le bien neuf ne soit pas sur√©valu√© par rapport √† l’ancien. Nous pouvons prendre un indicateur, un diff√©rentiel de 35 % est compliqu√© √† rattraper dans le temps. C’est le premier des pi√®ges en loi pinel √† √©viter sur le prix.

Second pi√®ge pour autant, c’est que l’appartement en Loi Pinel, soit plus ch√®re que l’appartement destin√© √† la R√©sidence Principale. En clair, que le promoteur ou le commercialisateur augmente le prix du bien selon sa destination. On appelle dans le m√©tier une ¬ę¬†double grille¬†¬Ľ. Je vous invite √† appeler le promoteur en direct et voir le prix si vous deviez l’acheter en R√©sidence Principale. Vous serez ainsi fix√©.

Piège en Loi Pinel 3 : Négliger les engagements de locationlocation pinel

Vous avez des engagements en tant qu’investisseur si vous souhaitez avoir votre r√©duction d’imp√īts en Loi Pinel. Tout d’abord, dans les 12 mois suivant la livraison du bien, il faudra que vous ayez trouv√© un locataire qui signera un bail dans les conditions de plafonds fix√©s par la loi. Donc 12 mois, pour le 1er locataire. De plus le d√©lai d’engagement minimum, est de 6 ans, donc fa√ģtes bien attention √† cela avant de vous engager. Vous devez faire attention aussi √† ne pas h√©berger √† titre gratuit un ami, entre 2 locataires, en cas de contr√īle vous perdrez votre r√©duction d’imp√īts.

Piège Loi Pinel 4 : Acheter dans un Immeuble spécial Pinel

immeuble pinel

Parmi les pi√®ges en Loi Pinel √† √©viter il est l’un des plus compliqu√©, mais il est n√©cessaire de faire attention. Acheter dans un immeuble destin√© exclusivement √† la Loi Pinel¬† est un gage de faire une erreur. De fait, si les locaux n’ach√®tent pas dans cet immeuble c’est que les prix au m¬≤ sont trop ch√®res.

Il existe cependant plusieurs astuces pour v√©rifier cela, vous pouvez regarder les annonces sur les sites sp√©cialis√©s, appeler le bureau de vente ou le promoteur pour acheter en r√©sidence principale. Demander aussi au conseiller en face de vous si il y a beaucoup d’acheteurs en R√©sidence Principale.

Un immeuble 100% destin√©s √† des locataires est souvent moins bien entretenu et du coup le prix de revente s’en ressent. Soyez donc vigilant et n’h√©sitez pas √† chercher sur la toile afin de s√©curiser votre op√©ration. Ces immeubles sont souvent distribu√©s par des r√©seaux qui ne font que des ventes en Loi Pinel. Une autre astuce aussi pour √™tre s√©curis√© est de demander des solutions immobili√®res diff√©rents, Assurance vie, Girardin, LMNP …. Si le conseiller en face de vous ne vous propose que du Pinel, attention danger.

Piège en Loi Pinel 5 : Ne pas vous rendre sur placevisite immeuble pinel

Vous pouvez r√©server mais il vous faut absolument visiter l’emplacement du programme que vous avez r√©serv√©. D’ailleurs il est important de dire √† votre conseiller que vous allez vous rendre sur place. Si vous trouvez de la g√™ne de sa part, ou qu’il vous invite √† ne pas y aller, mettez en Stand by la r√©servation du lot. Il est √† mon sens important de se rendre sur place pour se rendre compte de l’environnement, de l’avanc√©e de la construction, des habitants.

En 2008, une √©mission a √©t√© publi√©e, d√©nomm√©e Les Robiens de la Col√®re, elle regroupait tous les investisseurs qui avaient fait une mauvaise op√©ration. Le trait commun entre chacun √©tait qu’ils pensaient avoir achet√© un bien situ√© proche d’une grande ville, Bordeaux par exemple, et qu’ils se retrouvaient √† des dizaines de kilom√®tre. Acheter √† Gironde-sur-dropt, c’est acheter √† plus de 60 kilom√®tres de Bordeaux, mauvais plan. Vous avez l’adresse exacte sur le contrat de r√©servation, prenez une journ√©e, et fa√ģtes l’aller-retour sur place, il faut absolument que votre choix soit fait de mani√®re pr√©cise. Il ne faut pas seulement se fier √† ce que les conseiller vous dit, mais prenez soin de v√©rifier tous les √©l√©ments que l’on vous a communiqu√©. De plus une fois sur place, fa√ģtes le tour des agences, du voisinage.¬†¬†

Piège Loi Pinel 6 : Investir au mauvais endroit

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Investir au bon endroit c’est investir dans un endroit qui regroupe plusieurs crit√®res. En clair, il faut investir dans un endroit o√Ļ d’une part vous allez pouvoir louer facilement votre bien, mais aussi; que les locataires vont bien payer leurs loyers, que la demande sera forte, et qu’√† terme le bien sera vendu √† une prix sup√©rieur au prix d’achat actuel. Il faut donc privil√©gier des centres villes de grandes villes, par grandes villes on entend les 20 plus grandes villes de France.

La proximit√© des transports est aussi un point important, le locataire aura la volont√© de vouloir se d√©placer vite. Une ville qui regroupe donc, des projets urbains d’envergure, une proximit√© des transports, une d√©mographie positive, un taux moyen de cadres dans la population, et enfin un nombre d’√©tudiants cons√©quents regroupe pas mal de crit√®res.

Concernant l’urbanisme, vous pourrez consulter les projets √† la mairie, et sur diff√©rents sites sp√©cialis√©s. Pour la proximit√© des transports, des transports existant sont un bon point, la cr√©ation d’un nouvel arr√™t, d’une nouvelle ligne, ou du TGV est une super opportunit√©. La d√©mographie quant √† elle se retrouve sur des sites comme l’INSEE, ou sur des sites d√©di√©s √† la d√©mographie fran√ßaise.

Le taux d’emploi moyen des cadres permettra de savoir si la ville attire ce type de populations. Le fait d’avoir un taux fort, permet de s’assurer une location facile, et une revente aussi. Enfin le nombre d’√©tudiants est un bon indicateur, cumul√© √† une d√©mographie positive, cela veut dire que les √©tudiants qui viennent dans cette ville y restent. La ville a donc des atouts qui feront que les locataires voudront rester sur place et donc devenir propri√©taire.

Piège Loi Pinel 7 : Acheter sans pouvoir assumer un manque de locataires

epargne precaution

Le dernier des pi√®ges en loi Pinel est le fait de ne pouvoir assumer la charge financi√®re du cr√©dit dans le cas d’un manque de locataires ou autre. L’AMF recommande par d√©faut d’avoir une √©pargne de pr√©caution allant de 3 mois √† 6 mois de salaire. Le conseil en Loi Pinel est d’avoir au moins 6 mois de loyer Pinel d’avance sur un compte. Le but n’est pas de prendre le relais dans le cas o√Ļ le locataire ne paierait pas, mais √™tre en mesure de pouvoir assumer une charge financi√®re inattendue. Il est simple d’√©crire qu’il faut pr√©parer l’inattendue, mais soyez s√Ľr que c’est un conseil important.

Imaginez que vous ne soyez plus en capacit√© de payer le cr√©dit pendant 3 mois, vous vou mettriez en grand danger financi√®rement. Il faut donc pouvoir assumer un risque que vous ne voyez peut √™tre pas aujourd’hui. Un conseil qui ne co√Ľte pas grand chose sera donc de pouvoir mettre au minimum 6 mois de loyers de c√īt√©, mais ne vous arr√™tez pas l√†. Si il est possible de mettre 12 mois, ne vous en privez pas.

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