OĂą investir en Loi Pinel en 2024 !

La sélection des meilleures villes pour investir en Loi Pinel

L’emplacement, l’emplacement et l’emplacement, voici la règle d’or en immobilier. Il est primordial, de savoir où investir en Loi Pinel, afin de réaliser la meilleure opportunité. Il faut être sûr des paramètres à analyser puis savoir, compte tenu de ces paramètres, où aller et où ne pas regarder. Afin de vous éviter toute erreur dans votre projet, nous vous dressons une liste des villes les plus intéressantes, pour investir en Loi Pinel.

Les paramètres à analyser pour savoir où investir en Pinel ?

Avant de se lancer sur un projet, qui peut représenter, une valeur de plus de 200 000 €, il est crucial de réfléchir en tenant compte de tous les paramètres qui sont importants. Ces paramètres paraissent souvent simplistes à trouver, mais sans l’aide d’un professionnel, ils peuvent se révéler complexes.

Ce projet d’investissement en Loi Pinel doit être l’aboutissement d’une réflexion construite. Il faut que vous vous posiez les bonnes questions, pour ma part, ce sont les suivantes :

  • Le prix du bien est-il dans le marchĂ© du neuf ?
  • Le prix du bien est-il en adĂ©quation avec le marchĂ© de l’ancien ?
  • Le bien va-t-il se louer ?
  • Les locataires vont-ils pouvoir me payer les loyers ?
  • Pourrais-je revendre, au moins le prix d’achat du bien, dans 6, 9 ou 12 ans ?

Ces interrogations ont pour but de mettre en avant différents facteurs qui pourront rassurer ou pas cette réflexion. Il vous faudra donc être minutieux sur les critères principaux à savoir, la démographie de la ville, en quelques mots, cette ville attire t’elle du monde ? Le taux d’emploi, y a t’il un nombre suffisant de travailleurs ? Le revenu moyen, compte tenu de la typologie du bien choisi, les loyers pourront-ils être payés ? Le taux de locataire et propriétaire, mon bien étant nouveau sur le marché, se louera t’il ? L’évolution du foncier, les dernières années quelles ont été les tendances économiques dans cette ville. De plus, d’autres points sont à regarder, le nombre d’étudiants, la proximité des transports en commun, ainsi que les grands projets urbains qui sont un atout majeur.

Le classement des meilleures villes oĂą investir en Pinel en 2024 ?

Ce classement reprend donc l’entièreté des paramètres que nous avons cité juste au dessus, afin de définir le meilleur investissement possible en Loi Pinel en 2024. Il reprend donc :

  • Prix du neuf
  • Ecart avec le prix de l’ancien
  • MarchĂ© locatif
  • Revenu Moyen
  • Taux de Cadre
  • DĂ©mographie
  • Nombre d’étudiants
  • Grands projets urbains

La ville Rose – Toulouse : 1ère du classement “Où investir en Loi Pinel”

Image de Toulouse, numéro 1 en terme d'investissement en Loi Pinel

Toulouse se classe toujours parmi les villes où il faut investir, et que ce soit en Loi Pinel ou en investissement dans l’ancien. La ville rose dispose de beaucoup d’atouts pour faire en sorte que votre investissement soit le plus intéressant. Il est à noter cependant, que vous aurez un peu plus de mal à trouver de l’offre, les lancements de programmes étant diminués dernièrement.

Le 1er employeur du Sud Ouest a de grands atouts, malheureusement pour elle, les fonciers se raréfient, du coup il faudra être attentif à la zone où vous allez acheter. Reprenons donc ensemble, les points qui font que Toulouse passe la ligne d’arrivée en 1er.

Classée N°7 sur le prix du Neuf en France

Ce classement, mis en place par les notaires de France, permet à chacun de pouvoir comparer le prix au m² d’un logement neuf sur les villes de plus de 100 000 habitants. Toulouse se classe ainsi 7ème derrière, Boulogne Billancourt, Lyon, Montpellier ou Bordeaux.

Ce classement à la 7ème place nous laisse donc penser qu’une marge de progression est tout à fait réalisable. D’une part car la ville de Toulouse dispose de grands atouts, et d’autre part, car le marché de l’immobilier neuf a réduit son offre sur place. Un prix au m² dans le neuf de 4050 € en moyenne / m² est réellement une opportunité sur Toulouse.

Ecart avec le prix de l’ancien

Il faut donc comparer les caractéristiques intrinsèques à Toulouse afin de savoir si le marché du neuf à Toulouse est corrélé au marché immobilier classique. Pour pouvoir avoir un ordre d’idée du marché immobilier à Toulouse, nous allons donc vérifier avec le baromètre réalisé trimestriellement par les notaires.

A cette date, au 3T 2020, le marché de l’ancien sur les appartements est d’environ 3366 €, soit un écart avec le neuf de 684€ soit un différentiel de 20%. Cet écart n’est pas limitatif de l’opportunité d’investir en Loi Pinel sur Toulouse.

Un écart avec l’ancien compensé par la valeur verte

Nous avons parlé, suite à la parution de l’étude des notaires de France prenant en compte l’impact des notes énergétiques sur la vente d’un bien. En effet, ils ont comparé un appartement en Note A sur un DPE avec une note C, et il en ressort que sur Toulouse cet écart représente 20%. La valeur verte compense donc largement l’écart de prix entre l’ancien et le neuf sur la ville rose.

Le neuf n’est donc pas plus chère que l’ancien sur la ville, un très bon point !

Un Marché locatif porteur

Toulouse est une de villes ayant le marché locatif le plus porteur en France. En effet, compte tenu de son nombre d’habitants, de sa démographie, ainsi que de son nombre d’étudiants Toulouse dispose de toutes les caractéristiques. D’après le palmarès des villes “où il fait bon travailler” de L’Express, Toulouse arrive en 3ème position derrière Lyon et Bordeaux

Le taux de chômage est faible à Toulouse, l’emploi des cadres fort, vous ferez donc un très bon investissement sur la ville.

Un Revenu Moyen plus haut que la moyenne française

Le revenu mensuel moyen à Toulouse est de 2 640 € nets par mois soit 31 681 € par an. Il est au dessus de la moyenne française de plus de 12,80 %. De plus quand on connait les plafonds de la zone B1, cela permet d’être rassuré sur la location du bien que vous aurez sélectionné.

Un Taux de cadre conséquent

Les cadres représentent plus de 20% de la population des actifs toulousain. Ce taux est important en France et il permet aussi bien de sécuriser, sur le revenu moyen, ainsi que sur l’attractivité de la ville.

De plus, il est indicateur de la qualité de formation universitaire, la plupart du temps un jeune ingénieur formé sur place, si il se plait reste. C’est le cas pour Toulouse, les étudiants s’y plaisent et restent dans la ville.

Ville la plus attractive de France

Elle a attiré sur 5 ans pas moins de 28 000 habitants supplémentaires, à la taille de la ville c’est 6%. C’est l’évolution la plus élevée en France et de loin. Toulouse est bien donc la ville la plus attractive de France, et continue jour après jour de la prouver. Quand on tient compte en plus que prêt de 26 756 étudiants en plus sont arrivés, c’est une croissance globale de 12 %.

Cette évolution est la plus forte de France, et est le signe d’une forte attractivité de la ville, et la notion d’un emploi accessible pour l’ensemble du ménage.

Ville n°1 pour les étudiants et ils sont en nombre

Chaque année, le magazine l’étudiant fait un classement sur l’attractivité des villes pour les étudiants. Elle se base sur 5 critères; Attractivité, Formation, Vie étudiante, Cadre de Vie, Emploi. Toulouse est, depuis de nombreuses années, n°1 de ce classement.

En nombre d’étudiants, on l’a vu, sa population grandi chaque année, ils sont en 2020 au nombre de 139 000, se classant numéro 6.

Trois grands projets, la nouvelle ligne de métro, le projet Aerospace et enfin le projet Matabiau

On dénombre 3 grands projets urbains, qui vont radicalement changer la ville. Tout d’abord la création d’une nouvelle ligne de métro, rattachant ainsi la zone d’Airbus à Labège, en passant par François Verdier et Montaudran par exemple. Elle relie 2 grandes zones d’activité et passe par un autre projet urbain.

Le projet urbain de l’Aerospace, dédié lui à l’activité sur l’Aérospatial mais pas que. Le maire de la ville, M. Moudenc, a décidé ainsi de créer, autour de la piste classé UNESCO, une ville dans la ville. On y retrouvera, des commerces, des écoles, des logements, des entreprises, en nombre et 2 arrêts de métro pour les desservir, un très fort potentiel.

Enfin, en sortant de la gare de Toulouse, vous ne pourrez échapper au projet Matabiau, et tout n’est pas fini. Le parvis de la gare a été totalement refait, et il est juste superbe mais en plus de grands projets sont en cours, dont à venir, la tour occitanie. La Tour Occitanie sera le coeur de ce projet urbain, accrochez vous bien, 153,5 mètres de haut pour 40 étages, livraison prévue 2022, dans ce centre d’affaires. Les chanceux du dernier étage auront une vue à couper le souffle.

L’avis de La-LoiPinel

Compte tenu des différents paramètres évoqués dans les 9 points précédents, le meilleur investissement en Loi Pinel à l’heure actuelle se situe bien à Toulouse. C’est la ville où il vous faut investir.

Lyon : 2ème du classement “où investir en Loi Pinel”

La ville a attiré sur 5 ans 24 427 habitants en plus soit + 4,7% et 25 184 étudiants.

L’immobilier neuf en moyenne est aux alentours des 5 260 € / m² 

Il y a déjà eu de grands projets tel que confluence, le prochain important est situé sur la zone de Gerland

Lyon est un carrefour européen, proche de l’Italie, des Alpes aussi, la ville se classe en tête de tous les classement chaque année. Que ce soit, pour l’emploi, le nombre d’habitants, le dynamisme, Lyon est toujours présent.

Pourquoi investir à Lyon du coup ? Lyon dispose de grands pôles universitaires, de grandes écoles et entreprises, mais ayant amorcé un virage urbain il ya plus de 10 ans, avec le projet de la confluence par exemple, l’investissement là bas y est chère.

  • Prix du neuf : L’immobilier neuf en moyenne est aux alentours des 5260 € / m²
  • Ecart avec le prix de l’ancien : L’ancien se nĂ©gocie sur Lyon en moyenne Ă  4 962 € / m², la valeur verte Ă©tant de + 16 %
  • MarchĂ© locatif : Les loyers en moyenne Ă  Lyon sont de 16 €/ m² pour un appartement
  • Revenu Moyen : Le revenu moyen sur la ville est de 2 859 € Net par mois
  • Taux de Cadre : La ville inclus 32 % de cadres en moyenne, de plus sur 5 ans on dĂ©nombre une crĂ©ation de 15 934 emplois
  • DĂ©mographie : La ville a attirĂ© sur 5 ans 24 427 habitants en plus soit + 4,7% et 25 184 Ă©tudiants.
  • Nombre d’étudiants : La ville compte 127 500 Ă©tudiants, et le nombre grandi chaque annĂ©e, de plus elle est classĂ© 2ème dans l’étudiants
  • Grands projets urbains : Il y a dĂ©jĂ  eu de grands projets tel que confluence, le prochain important est situĂ© sur la zone de Gerland

L’avis de La-LoiPinel

Déjà à l’époque, je parlais du projet de Confluence. Une rénovation globale du centre ville sur une friche industrielle, ça laisse rêveur. Et bien les projets réalisés ont été très bien conçus et aujourd’hui c’est un des quartiers où il fait bon vivre. Pour un conseil en investissement en Loi Pinel, si on vous propose Lyon, c’est bien ,attention pour autant à la zone où vous irez.

Nantes : 3ème du classement “où investir en Loi Pinel”

La ville a attiré sur 5 ans 18 849 habitants en plus soit + 6,2 % et 17 072 étudiants.

L’immobilier neuf se négocie à 4 200 € / m²

Le quartier du Bas-Chantenay est plein de promesse, une rénovation sur 200 hectares et 3 km de rive.

Nantes, situé tout proche de Paris par le TGV, moins de 2h, ainsi que de l’Océan a vu son attractivité grimpée depuis plusieurs années. Elle a d’ailleurs le privilège d’être dénommée capitale verte. Ne vous y trompez pas, de nombreux habitants y vont chaque année, et grandes entreprises aussi. Une actualité, Doctolib y installer une filiale et crée 500 emplois.

Pourquoi la position n°3 du coup dans le classement des villes où investir en Loi Pinel, deux raisons principales, la rareté de l’offre et le prix au m² de celle-ci.

  • Prix du neuf : L’immobilier neuf se nĂ©gocie Ă  4 200 € / m²
  • Ecart avec le prix de l’ancien : L’ancien sur Nantes est en moyenne Ă  3 491 € / m², la valeur verte Ă©tant de + 4 %
  • MarchĂ© locatif : Les loyers sur Nantes sont de 13 € / m² pour un appartement
  • Revenu Moyen : Le revenu moyen sur la ville est de 2 641 € Net par mois
  • Taux de Cadre : La ville inclus 28,6 % de cadres en moyenne, de plus sur 5 ans on dĂ©nombre une crĂ©ation de 13 011 emplois
  • DĂ©mographie : La ville a attirĂ© sur 5 ans 18 849 habitants en plus soit + 6,2 % et 17 072 Ă©tudiants.
  • Nombre d’étudiants : La ville compte 61 000 Ă©tudiants, classĂ© numĂ©ro 5 par l’étudiants
  • Grands projets urbains : Le quartier du Bas-Chantenay est plein de promesse, une rĂ©novation sur 200 hectares et 3 km de rive.

L’avis de La-LoiPinel

Nantes est magnifique, une architecte superbe, de longues pistes cyclables, une population hétéroclite. Les lots sont présents mais les lots proche de l’Erdre sont toujours très chères. Il faut analyser avec finesse le quartier où le lot vous sera proposé, mais Nantes à mon sens est une ville attractive, Doctolib ne s’y est pas trompé.

Lille : 4ème du classement “où investir en Loi Pinel”

La ville a attiré sur 5 ans 4 907 habitants en plus, c’est faible par rapport aux autres, soit + 2,1 % et 14348 étudiants

L’immobilier neuf se négocie à 3 800 € / m²

Le projet Euralille 3000, petit fils, de Euralille 1 et Euralille 2, l’installation de deux gares TGV et d’un immeuble Biotop, est à observer. Il va créer le 3ème quartier d’affaires de Lille.

Lille de part sa proximité de Paris, et des pôles européen est une ville qui monte en flèche. Vous êtes à moins d’une heure en train de Paris, et ses deux gares Lille Europe et Lille Flandres vous amèneront sur tout le bassin européen. Lille est le poumon de l’aire urbaine, et disposant d’un maillage important de transports en commune, cette aire est vaste. Elle abrite aussi de grands logements dédiés à la colocation qui ont vraiment un potentiel intéressant.

Sa position s’explique par le fait que Lille dispose d’une offre limitée, elle a moins d’étudiants et de plus la démographie y est moins forte, et les loyers moyens ont diminué.

  • Prix du neuf : L’immobilier neuf se nĂ©gocie Ă  3 800 € / m²
  • Ecart avec le prix de l’ancien : L’ancien sur Lille est en moyenne Ă  3 224 € / m², la valeur verte Ă©tant de + 9 %
  • MarchĂ© locatif : Les loyers sur Lille sont en moyenne pour un appartement Ă  14,5 € / m²
  • Revenu Moyen : Le revenu moyen sur la ville est de 2 504 € Net par mois
  • Taux de Cadre : La ville recense 31 % de cadres en moyenne, de plus sur 5 ans on dĂ©nombre une crĂ©ation de 8 047 emplois
  • DĂ©mographie : La ville a attirĂ© sur 5 ans 4 907 habitants en plus, c’est faible par rapport aux autres, soit + 2,1 % et 14348 Ă©tudiants.
  • Nombre d’étudiants : La ville compte 121 613  Ă©tudiants, classĂ© numĂ©ro 12 par l’étudiants
  • Grands projets urbains : Le projet Euralille 3000, petit fils, de Euralille 1 et Euralille 2, l’installation de deux gares TGV et d’un immeuble Biotop, est Ă  observer. Il va crĂ©er le 3ème quartier d’affaires de Lille.

L’avis de La-LoiPinel

Lille est très proche de Paris, et j’ai pu m’y rendre souvent pour des visites de foncier. L’inconvénient de cette ville, c’est que le foncier en centre ville est rare. Il y a cependant des programmes sur le nord ou le sud qui sont intéressants. Ce qui est gênant pour trouver le meilleur investissement en Loi Pinel c’est un problème fort d’offre.

Bordeaux : 5ème du classement “où investir en Loi Pinel”

Ville bordeaux 5eme classement ou investir

La ville a attiré sur 5 ans 12 6741 habitants en plus soit + 5 % et 6 732 étudiants

L’immobilier neuf se négocie à 4 209 € / m²

Le projet de rénovation autour de la gare ainsi que le projet Euratlantique vont radicalement changer le visage de la ville.

Bordeaux est le bassin d’emploi de la côte atlantique. Tout d’abord la ville a subi une rénovation très importante depuis les décennies précédentes et de plus elle a été encore classée, ville donnant le plus envie d’y travailler pour une population de cadres. A Bordeaux, vous trouverez un fort bassin d’emploi, un maillage de transports importants. J’aime à citer l’espace Darwin qui illustre totalement la ville.

Seul inconvénient, une ville ayant beaucoup d’échoppes bordelaises, qui ne permettent pas une densification urbaine et donc une offre limitée.

  • Prix du neuf : L’immobilier neuf se nĂ©gocie Ă  4290 € / m²
  • Ecart avec le prix de l’ancien : L’ancien sur Bordeaux est estimĂ© Ă  4 441 € / m², la valeur verte Ă©tant de + 11 %
  • MarchĂ© locatif : Les loyers sur Bordeaux sont en moyenne pour un appartement Ă  15,1 € / m²
  • Revenu Moyen : Le revenu moyen sur la ville est de 2 649 € Net par mois
  • Taux de Cadre : La ville recense 32 % de cadres en moyenne, de plus sur 5 ans on dĂ©nombre une crĂ©ation de 9 341 emplois
  • DĂ©mographie : La ville a attirĂ© sur 5 ans 12 641 habitants en plus soit + 5 % et 6 732 Ă©tudiants.
  • Nombre d’étudiants : La ville compte 132 000  Ă©tudiants, classĂ© numĂ©ro 7 par l’étudiants
  • Grands projets urbains : Le projet de rĂ©novation autour de la gare ainsi que le projet Euratlantique vont radicalement changer le visage de la ville.

L’avis de La-LoiPinel

Bordeaux fait partie des propositions que je recommanderai si il est possible de trouver un lot sur les projets urbains. Certains programmes disposent de T2 et T3 proches des transports et très bien agencés. Pour faire un bon investissement en Loi Pinel, Bordeaux est sans nul doute une ville où on peut aller.

Les critères principaux à prendre en compte avant d’investir, que ce soit en Loi Pinel ou dans l’immobilier non défiscalisant, sont :

  • Prix du neuf
  • Ecart avec le prix de l’ancien
  • MarchĂ© locatif
  • Revenu Moyen
  • Taux de Cadre
  • DĂ©mographie
  • Nombre d’étudiants
  • Grands projets urbains
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