Nous avons évoqué dans notre article sur les directives du Haut Conseil à la Stabilité Financière les nouvelles règles mises en places, à savoir ne plus autoriser un taux d’endettement supérieur à 33%.

Leurs consignes ont été claires, les banques ne doivent plus accorder un crédit lorsque l’emprunteur a un taux d’endettement supérieur à 33%, toutefois quelques exceptions, si l’emprunteur souhaite acheter sa résidence principale et que le crédit est inférieur à 7 années de revenus.

Cas concret : Pierre et Julie gagnent à eux deux 50 000 € net avant impôt, avec un taux d’endettement maximum de 33% ils ne pourraient pas acheter avec une mensualité supérieure à 1389 € / mois soit :

  • 10 ans => 152 684 €
  • 15 ans => 217 218 €
  • 20 ans => 274 086 €
  • 25 ans => 320 113 €

Si ils avaient recours à la formule autorisée par le HCSF, ils auraient pu emprunter seulement pour 350 000 €.

Toutefois si ils avaient eu un crédit consommation ou immobilier d’investissement, cela aurait été plus intéressant de passer par la formule du HCSF, emprunteur pour 350 000 € de résidence principale tout en ayant déjà un crédit consommation de 350 €/mois.

HSCF une recommandation claire : un taux d’endettement de 33% .

« En considération de ses missions de prévention des risques systémiques et de préservation de la stabilité financière, le HCSF recommande aux établissements de crédit et aux sociétés de financement que pour leur production de crédits immobiliers, ils fassent preuve de prudence en se conformant aux bonnes pratiques usuelles qui garantissent la robustesse du modèle de financement du logement prévalant en France et de prévenir une dynamique excessive de l’endettement des ménages en prenant notamment en considération les critères suivants dans l’octroi des crédits immobiliers résidentiels en France :

(i le taux d’effort à l’octroi des emprunteurs de crédit immobilier en veillant à ce que dernier n’excède pas 33%;

(ii) la maturité du crédit à l’octroi en veillant à ce qu’elle n’excède pas 25 ans.

HCSF

Afin de ne pas pénaliser l’accession à la propriété, une partie de la production pourra s’écarter des critères recommandés. La flexibilité admise usuellement pourra aller jusqu’à 15% de la production trimestrielle de nouveaux crédits. Au moins les trois-quarts de cette flexibilité maximale sera réservée aux primo-accédants et aux acquéreurs de leur résidence principale.

S’agissant des crédits octroyés dans le cadre de cette flexibilité, un endettement maximal de 7 années de revenu est préconisé. »

HCSF

Le discours est concret il sera compliqué d’emprunter si le taux d’endettement est supérieur à 33%.

Comment calcule le taux d’endettement de 33%

Ce critère était jusque maintenant non officiel, même si toutes les banques l’utilisent à cette date.

Le HCSF explique même comment calculer celui-ci.

Le taux d’endettement de 33% est nommé « taux d’effort » par le HCSF. Il est le rapport entre les revenus annuels de l’emprunteur et la charge annuelle du crédit.

«Taux d’effort» : le ratio comprenant au numérateur les charges annuelles d’emprunt associées à l’endettement total de l’emprunteur (ou des co-emprunteurs, le cas échéant) et au dénominateur les revenus annuels.

HSCF

Selon le HCSF, le revenu annuel de l’emprunteur ou du co-emprunteur doit se prendre dans sa somme avant imposition à la source.

Les revenus locatifs dans tout cela?

Concernant les revenus locatifs, le HCSF conseille donc aux banques de prendre en compte le revenu foncier net imposable et non plus les 70 % de revenus locatifs comme il était coutume.

Le problème c’est que souvent les investisseurs optimisent leurs déclarations fiscales et via des travaux ou la mise en place de statut de location meublée ils n’ont pas de revenu foncier à déclarer ou de revenus BIC.

Du coup le taux d’endettement de 33% sera vite atteint.

Le marché immobilier du coup ?

Avec cette nouvelle norme, il sera de plus en plus compliqué d’emprunter et cela aura des effets sur le marché immobilier qui va vivre des jours compliqués.

L’investisseur qui optimisera ses revenus ne pourra plus emprunter autant qu’avant…