Il existe en France deux mesures fiscales incitatives qui sont réservées à des biens destinés à la location, à savoir la loi Pinel et la loi Malraux. À travers ce match des investissements immobiliers locatifs, vous aurez un meilleur aperçu des différences et des avantages respectifs. Vous pourrez ainsi optimiser votre placement en fonction de vos objectifs.

Immobilier neuf (Pinel) VS immobilier ancien à caractère historique (Malraux)

La principale différence entre la loi Pinel et la loi Malraux concerne le type de bien immobilier concerné par la réduction d’impôt. Dans les deux cas il s’agit d’immobilier rédisentiel.

La loi Pinel est consacrée aux biens neufs situés dans des zones spécifiques où la demande locative est forte. Ce sont généralement les grandes métropoles (Paris et sa petite couronne, la Côte d’Azur, Lyon, Bordeaux, Toulouse, Montpellier…), mais la Préfecture peut également décider de classer une zone moins dense en Pinel si la tension locative est élevée.

La loi Malraux vise quant à elle de la préservation des biens historiques et les biens remarquables d’une ville. Le logement doit être situé dans un secteur sauvegardé ou dans une zone classée AVAP (Aire de mise en valeur de l’architecture et du patrimoine), que l’on connaissait avant juillet 2016 sous l’appellation ZPPAUP (zone de protection du patrimoine architectural, urbain et paysager).

Réduction sur le montant du prix d’achat VS réduction sur le coût des travaux

La Loi Pinel offre à l’investisseur l’opportunité de bénéficier d’une réduction d’impôt sur le prix d’achat du bien immobilier locatif neuf. Il devra alors s’engager à mettre en location son bien sur une période de 6, 9 ou 12 ans pour disposer respectivement d’une réduction de 12 %, 18 % et 21 % (taux de réduction d’IRPP s’appliquant sur le montant de l’investissement). Le montant de l’investissement est limité à 300.000 euros, soit une réduction maximale de 63.000 euros répartie sur 12 ans.

La réduction d’impôt offerte par la loi Malraux se rapporte quant à elle sur le montant des travaux réalisés dans un bien situé en secteur sauvegardé (30 % de réduction) ou en AVAP (22 % de réduction). Le montant des travaux est plafonné à 100.000 euros par an sur une période maximale de 3 ans. Lors de l’achat d’un logement en Malraux, le prix se décompose en deux parties : le foncier et les travaux. C’est sur ces derniers que s’appliquent le taux de réduction d’IRPP.

Réduction d’impôt à court terme et à long terme

La loi Pinel permet de répartir la réduction d’impôt à long terme, idéal pour les foyers fiscaux moyennent à fortement imposés avec perspectives de revenus réguliers.

La loi Malraux est une défiscalisation “one shot”, disponible sur courte période. Le levier de défiscalisation est nettement plus puissant qu’en Pinel, mais valable 1 voire 2 ans. Dit autrement, la Loi Malraux -qui permet d’aller cherche jusqu’à 30.000 euros de défiscalisation hors plafond des niches fiscales par an- s’adresse à des contribuables lourdement imposés, en mesure de ré-investir tous les 2-5 ans dans un logement Malraux ou à travers des parts de SCPI Malraux.

Le mot de l’expert

Combiner investissement Loi Pinel et achat de parts de SCPI Malraux (pour ajuster le montant de votre défiscalisation très précisement chaque année- est une remarquable opportunité.

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Loi Pinel VS Loi Malraux : Le match des investissements immobiliers locatifs
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