Est-ce le moment d'investir en Loi Pinel à Toulouse ?

Toulouse : est-ce toujours la ville idéale pour un investissement en loi Pinel ?

Les raisons d’investir en Loi Pinel à Toulouse !

Pour la troisième année consécutive, en 2020, Toulouse, la « Ville Rose » se classe n°1 pour investir en Loi Pinel ( classement Explorimmo ). Dans ce classement figurent ensuite Lyon, Nantes, Lille parmi les plus intéressantes pour un investissement. Bordeaux n’est pas en reste mais elle a été distancée, du fait se son augmentation des prix récents.

Toulouse est connue pour sa qualité de vie mais pas que, c’est un poumon d’économie et de projets innovants. Le PIB de la Région avoisine les 77 Milliards, de quoi se classer en tête. De plus elle dispose d’une forte concentration d’entreprises technologiques, innovantes, drainées par sa réputation de technopole européenne.

Toulouse c’est une évolution de son prix immobilier durant les 5 dernières années de + 30,5 % et pourtant elle reste l’une des villes les moins chères en immobilier neuf. Des bons coups sont à faire !


Le loyer mensuel à Toulouse est en moyenne de 11,8 € / m² ( ayant une fourchette allant de 8,9 € à 14,2 € ), le prix au m² est en moyenne lui de 3 300 € ( allant de 2 072 € à 4 355 € ), la rentabilité potentielle dans l’ancien est en moyenne de 4,29 % .

Il est donc à noter que concernant l’investissement en Loi Pinel à Toulouse, le prix au m² dans le neuf est en moyenne de 4 050 €, alors que le plafond de loyer, se situant en zone B1, est de 10,44 € / m². Vous aurez vite fait vos calculs, un investissement Pinel ne rognera le loyer marché que de 11 % et la rentabilité moyenne en Pinel est donc de 3,1 % , un exploit !

Tous ces paramètres font que pour la troisième année consécutive, la « Ville Rose », est élue par Explorimmo, ville n°1 pour investir en 2020. A Toulouse investir dans le neuf en Loi Pinel est bien plus rentable qu’investir dans l’ancien.

 

 

Qui est le locataire Toulousain ? Portrait Robot économique

Le locataire Toulousain a des paramètres économiques qui sont stables et sécurisant, il est en moyenne âgé de 34 ans, principalement il est cadre, son revenu moyen est de 31 609 € / an. Tout comme Nantes et Bordeaux, le locataire Toulousain est principalement célibataire. Faîtes votre choix parmi les T2 et T3 mais certaines maisons en centre ville peuvent permettre d’offrir un produit intéressant et rentable.

 Toulouse dispose de tous les facteurs qui font qu’investir dans la ville rose, est un bon choix. Un différentiel entre le loyer marché et le plafond qui n’est que de 11 %, un différentiel de prix lui qui n’est que de 22 % ! En reprenant les dernières courbes d’augmentation des prix, en 5 ans on retombe sur ses pieds ! Toutefois certains quartiers sont à privilégier car proche des transports et de la future ligne de métro.

Toulouse pour La-LoiPinel est sans nul doute une ville où il faut investir, mais attention aux zones trop denses !

Toulouse est-elle vraiment la ville la plus intéressante pour investir en Loi Pinel ? Les points clefs.

Nous le répétons à chaque présentation d’une ville où il est possible d’investir en Loi Pinel, le but premier est de faire un bon coup. Les paramètres pour que l’investissement soit le plus intéressant possible est de savoir ou du moins avoir tous les éléments qui font que le bien sera d’une part loué et d’autre part vendu. A Toulouse vous avez toutes les chances de votre côté.

Toulouse une démographie record !

Selon l’INSEE, Toulouse est la ville qui gagne le plus d’habitants chaque année ( 5 200 habitants / an ). A ce jour elle se classe 4ème Ville de France, mais nul doute que dans les années à venir elle gagnera des places au classement. Car ce n’est pas seulement Toulouse qui a une forte démographie c’est toute la zone qui se situe autour qui draine chaque années de nouveaux habitants.

En 2030 c’est 1,5 Millions d’habitants dans l’agglomération Toulousaine, de quoi à affoler la demande locative déjà très soutenue.

Une croissance économique forte – 1ère métropole Française

Toulouse rassemble plusieurs entreprises de pointe dans les secteurs de l’aéronautique, de l’espace, de la technologie et de la santé. Grâce à cela, elle est devenue un véritable technopole.  L’aviation est présente à Toulouse depuis très longtemps. Airbus est l’employeur numéro 1 de la région et ses partenaires commerciaux sont aussi implantés dans la région.

L’Aerospace Valley, créée en 2005, rassemble le Centre National d’Etudes Spatiales et plusieurs constructeurs. La ville est ainsi devenue un pôle primordial de l’avancée spatiale. Toulouse rassemble 25 % des emplois liés au secteur spatial en Europe !

L’oncopôle regroupe plusieurs acteurs publics et privés du secteur de la santé. Depuis peu, l’Institut Universitaire du Cancer accueille ses premiers patients. Ces deux infrastructures donnent à Toulouse une aura européenne dans le traitement des cancers.

La ville Rose accueille aussi des centres de recherche et d’autres secteurs économiques tertiaires.

Toulouse est la 1ère métropole Française en terme d’évolution du PIB, c’est + 2,9 % / an ( PIB / habitants ). Ce n’est pas Elon Musk qui nous contredira, il a installé dans l’agglomération Toulouse sa première piste d’essai. Quand un génie milliardaire faire le choix de Toulouse, on peut y aller les yeux fermés.

Exemple d'un investissement loi Pinel à Toulouse

Voici l’exemple d’un investissement loi Pinel à Toulouse. Les équipes de La-LoiPinel ont sélectionné le programme de Sporting Promotion dénommé « Sunrise », ce programme se situe à Toulouse au 39 route d’Agde.

Les éléments importants sur le bien sélectionné, c’est un appartement T2 d’une surface de 39,28 m² avec une terrasse de 8,11 m², situé en RDC. Le prix de ce bien est de 216 000 € ( parking inclus ) le loyer marché est de 475 € / mois.

La simulation à 12 ans donne ceci :

     Participation mensuelle moyenne = 333 €

     Taux de Rendement Interne est de 6,25 % *.

 

 

*Les paramètres de la simulation sont les suivants : Couple marié 2 enfants, revenu net fiscal 78 000 €, crédit global incluant frais de notaire et d’hypothèque, taux 2 % hors assurance, 0,3 % d’assurance, durée 25 ans. Pas de revalorisation du prix au m², revalorisation des loyers à 1 % / an.

 Le Zonage Pinel à Toulouse

La zone Pinel de Toulouse en 2020 est la zone B1, ce qui correspond  à un loyer au m² de 10,44 €.

Pas de grande crainte à avoir, le loyer marché se situant à 11 % plus chère que le plafond, l’effort consentit est minime.

Bien sûr à un prix quasiment équivalent, le locataire potentiel préférera un logement car il y trouvera un confort de vie bien plus important.

La réduction d’impôt en Pinel viendra gommer largement la diminution de loyer que vous aurez consentit.

Les plafonds Pinel à Toulouse et sa région

En investissant en Loi Pinel à Toulouse, vous avez pour obligation, en plus du plafond de loyer de respecter le plafond de ressources de votre locataire.

Peu de risque sur le plafond des ressources, le salaire moyen à Toulouse est de 31 609 €, à peine 500 € au dessus du plafond…

Voici la liste des plafonds par foyers :

  • Personne seule : 31 165 €
  • Couple : 41 618 €
  • Personne seule ou couple ayant 1 personne à charge : 50 049 €
  • Personne seule ou couple ayant 2 personnes à charge : 60 420 €
  • Personne seule ou couple ayant 3 personnes à charge : 71 078 €
  • Personne seule ou couple ayant 4 personnes à charge : 80 103 €
  • Majoration par personne à charge supplémentaire à partir de la cinquième : + 8 936 €

En résumé, il sera peu probable que votre locataire ne respecte pas les conditions de ressources.

 

Le Marché Immobilier à Toulouse

Le Marché de l’immobilier à Toulouse est porteur compte tenu du flux de nouveaux arrivants annuel.

Nous allons donc donner quelques chiffres concernant la ville de Nantes pour la loi Pinel.

  • Marché de l’immobilier ancien
    • Appartement prix / m² : de 2 072 € à 4 355 €
    • Appartement prix / m² : moyenne de 3 300 €
    • Maison prix / m² : de 2 212 € à 4 671 €
    • Maison prix / m² : moyenne de 3 526 €
    • Evolution sur 1 an : + 7,2 %
    • Evolution sur 5 ans : + 30,3 %
    • Evolution sur 10 ans : + 50,7 %
    • Loyer marché / m² : de 8,9 € à 14,2 €
    • Loyer marché / m² : moyenne de 11,8 €
  • Marché de l’immobilier neuf :
    • Appartement prix / m² : moyenne de 4 050 €
    • Appartement plafond en loi Pinel / m² : 10,44 €

Un marché dynamique grâce à un fort taux d’étudiant et de salariés jeunes. Il est fort à croire que compte tenu du faible prix au m² dans le neuf, investir en Loi Pinel à Toulouse est un bon coup.

La-LoiPinel décerne une note de 5* pour cette ville en investissement locatif Pinel.

 

Pourquoi investir en loi Pinel à Toulouse ?

La demande en logement locatif s’intensifie depuis quelques années déjà. La loi Pinel Toulouse répond positivement à cette situation. Elle propose des programmes loi Pinel Toulouse spécifiques à la ville et à son agglomération.

La ville subit de nombreux travaux pour s’ajuster aux nombreuses demandes en logements. L’accroissement démographique est fort. Toulouse est définitivement tourné vers le futur.

Les avantages d’une investissement en la loi Pinel Toulouse

Le logement loi Pinel Toulouse trouvera un locataire.

Les programmes loi Pinel Toulouse se développent dans des quartiers d’avenir.

Durant toute la période locative de votre bien loi Pinel Toulouse, l’investisseur bénéficie d’une réduction d’impôt.

Celle-ci varie selon la durée locative :

  • Pour une mise en location de 6 ans, la réduction est de 12% sur le prix d’achat du logement loi Pinel Toulouse.
  • Pour 9 ans, elle est de 18%;
  • Pour 12 ans, elle est de 21%.

Depuis le 1er octobre 2014, Toulouse a été reclassé de la zone géographique B1 à la zone A. Cette ascension montre la volonté de s’ajuster au marché immobilier actuellement favorable à Toulouse.

Cela veut aussi dire que le plafond des loyers est dorénavant de 12,42 €/m². Ce plafond signifie que le propriétaire d’un logement loi Pinel Toulouse ne peut demander un loyer supérieur à son locataire.

Au 1er octobre 2014, le prix moyen à la location à Toulouse est de 12,85 €/m²/mois pour un appartement et de 10,78 €/m² pour une maison.

Ainsi, la loi Pinel Toulouse permet aux investisseurs de demander des loyers proches des prix du marché immobilier locatif.

 

Où investir en Pinel à Toulouse ?

La valeur sûre des investisseurs reste le centre-ville, vers Saint-Etienne, Saint-Michel, Carmes et le Capitole. Dans ces secteurs, la demande en logements surpasse l’offre, cela se traduit par des prix encore élevés de l’immobilier.

Face à cela, les familles toulousaines se tournent vers des quartiers résidentiels tel que Saint-Cyprien.

Des quartiers ont bénéficié de l’arrivé des transports en commun (métro et tramway). Cette ouverture a permis au quartier des Minimes et à l’avenue de Grande-Bretagne de séduire les nouveaux venus.

Le nord de Toulouse subit de nombreux travaux de réaménagement. C’est là-bas que les investisseurs auront un large choix de logements neufs. Les constructions neuves sont principalement situées dans le quartier de Borderouge et dans les communes avoisinantes de Lauganet et d’Aucamville.

La ville s’est dotée d’un éco-quartier : au sud-est de la ville, le quartier du Midi. Deux autres sont en construction : celui de la Salade prévoit 300 logements et celui de la Cartoucherie, plus vaste, prévoit 3 000 logements, 100 000 m² de bureaux et de nombreux commerces.

Le renouvellement de Toulouse

La ville a créé un groupe de réflexion : La Fabrique. Ce groupe doit examiner les différents projets urbains, en terme de transports, de développement urbain ou encore d’économie. Il vise à réaménager différentes parties de la ville.

  • L’hyper-centre : la mission est d’améliorer les modes de transports du centre et de favoriser le transport écologique grâce au vélo ou à la marche à pied. Le canal du Midi et la Garonne sont aussi mis en avant.
  • Montaudran Aerospace : cet espace rassemble les secteurs de l’aéronautique et de l’espace. On y trouve chercheurs, des centres d’enseignements et activités liées à ceux deux secteurs. Des logements et commerces s’inscrivent aussi au sein de ce campus.

La gare de Matabiau est aménagée en gare multimodal pour faire face aux nombreux afflux de voyageurs.

L’analayse de La-LoiPinel concernant un investissement Pinel à Toulouse

En toute transparence ce n’est pas pour rien qu’Explorimmo classe Toulouse depuis 3 ans en N°1, toutes les données que nous avons analysé nos font dire qu’investir en Loi Pinel à Toulouse est une belle opportunité. Attention toutefois, faîtes vous épauler pour investir là bas, certaines zones sont à éviter.

Défiscaliser en achetant un bien immobilier sur Toulouse

Vous venez de découvrir les avantages de la loi Pinel pour défiscaliser. Maintenant, vous ne connaissez peut-être pas encore tout. En effet, même avec la loi Pinel, vous n’êtes pas dans l’obligation d’investir uniquement dans un appartement neuf. Vous avez également la possibilité d’acheter un bien vétuste, à la condition de vous engager à faire de gros travaux de réhabilitation avec des entreprises. La dernière possibilité en défiscalisation Pinel est valable uniquement jusqu’au 31 décembre de cette année 2020 : investir dans une maison. Vous devrez impérativement avoir finalisé l’acte de vente ou obtenu le permis de construire avant le 1er janvier. Après, il sera trop tard.

Pour défiscaliser en immobilier, vous avez aussi d’autres possibilités. Vous avez notamment la loi Malraux qui vous permet de déduire de vos impôts, 30 % des travaux de restauration que vous aurez réalisés dans un immeuble ancien. Il faut bien entendu que le bien en question se trouve dans une zone protégée. La loi Denormandie est aussi un autre moyen de défiscaliser. Cette fois la réduction d’impôt se fait dans à la fois dans l’ancien et dans l’investissement locatif dans un quartier ancien.

Comme vous le voyez, vous avez plusieurs possibilités pour investir sur Toulouse.


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