Loi Pinel Nantes (44000)

Faut-il investir en Loi Pinel à Nantes ?

Pourquoi investir en loi pinel à Nantes ?

Sixième commune la plus peuplée de France avec près de 306 694 habitants, tout en étant situé à 2 heures de Paris en TGV, la Capitale des Ducs de Bretagne continue à attirer vers l’Ouest. De ce fait, les prix du marché local immobilier n’ont cessé d’augmenter, c’est + 8,6% sur un an. Toutefois les loyers n’évoluant pas aussi que le prix de l’immobilier, les investisseurs du centre ville voient la rentabilité locative diminuée.

Nantes, malgré cela, a toujours de très forts atouts qui peuvent vous pousser à y investir en loi Pinel, un environnement économique très fourni, un des meilleurs réseaux de transport urbain, et grâce à sa proximité de l’Océan et la qualité de son patrimoine, elle reste une ville hyper attractive.

Le loyer mensuel à Nantes est en moyenne de 11,5 €/ m² ( la fourchette étant de 8,6 € à 13,8 € ), le prix au m² lui est en moyenne de 3367 € / m² ( la fourchette étant de 2 250 € à 4 452 € ), la rentabilité moyenne potentielle dans l’ancien est donc de 4,09 %.

A noter qu’en 5 ans, le prix du m² à Nantes a évoluer de plus de 35 % !

Concernant l’investissement Pinel à Nantes, le prix au m² dans le Neuf est aux alentours de 4 734 €, et le plafond de loyer est lui de 10,44 € / m². Ces deux paramètres font que vous aurez une rentabilité moyenne de 2,7 % pour les emplacements premium. Le différentiel de loyer n’est lui que de 10% entre le plafond et le loyer marché, vous assurant ainsi sécurité sur le locataire et rentabilité, et vous assurant une rentabilité plus forte en investissement dans le neuf en loi Pinel qu’en investissant dans l’Ancien.

Le profil du locataire Nantais

Loi pinel NantesLe profil du locataire à Nantes et une personne jeune, 36 ans, avec des revenus confortables, vivant majoritairement en célibataire. Privilégiez donc les T2 et T3.

La ville de Nantes est ainsi une ville 5 étoiles pour investir car elle vous assure un emplacement de qualité en constante évolution sur les prix, et une sécurité locative avec peu de contrainte, seulement 10% par rapport aux loyers du marché. Le soucis que vous aurez, c’est qu’il n’y a pas une forte offre de construction de part la nature même architecturale de Nantes. Peu d’offres pour beaucoup de demandes, délais de vente réduits.

En investissant dans une loi pinel à Nantes, vous aurez de grandes chances de faire un bon coup.

 

Nantes une bonne idée pour investir en loi Pinel ? : les informations clés

Vous l’aurez déjà compris Nantes dispose de beaucoup de qualités en terme d’immobilier, mais prenons un peu de hauteur. Acheter en loi pinel à Nantes, un endroit dynamique, semble intéressant mais le logement se louera t’il ? Voici les informations clés qui répondront à cette question.

Toujours plus de nouveaux habitants à Nantes

Nantes est la 6ème ville en terme d’habitants, elle connaît cependant une des plus fortes croissances. L’INSEE a même publié une étude qui prévoit l’arrivée de 100 000 nouvelles personnes d’ici 2030. Quand on relit les données sur l’immobilier cela nous laisse penser que l’offre se rarifiant, l’immobilier prendra de la valeur mais surtout le marché locatif sera porteur.

 Nantes la ville du plein emploi

Loi pinel Nantes1er sur l’agroalimentaire et 2ème en place financière régionale, Nantes dispose d’atouts pour développer son nombre d’habitants dans le but de pourvoir des offres d’emploi.

A Nantes se situe 40 000 entreprises et chaque année plus de 7000 emplois sont créés. Vous aurez ainsi beaucoup plus d’évolutions de carrière dans cette ville qu’ailleurs.

Mise à part le domaine de l’agroalimentaire, Nantes est en pole position sur le dimaine de la constrcution navale, de l’éronautique, 2ème en France derrière Toulouse, de la biotechnologie, la santé et la recherche.

Info de dernière minute, Doctolib installe une antenne à Nantes et prévoit d’embaucher plus de 500 personnes.

Exemple d'un investissement loi Pinel à Nantes

Voici l’exemple d’un investissement loi Pinel à Nantes. Les équipes de La-LoiPinel ont sélectionné le programme de Valorissimo dénommé « Nuances de l’Erdre », ce programme se situe à Nantes au 92 route de Gachet.

Les éléments importants sur le bien sélectionné, c’est un appartement T2 d’une surface de 42,20 m² avec un balcon de 11 m², situé au 3ème étage. Le prix de ce bien est de 194 900 € ( parking inclus ) le loyer marché est de 480 € / mois.

La simulation à 12 ans donne ceci :

     Participation mensuelle moyenne = 267 €

     Taux de Rendement Interne est de 8,11 % *.

*Les paramètres de la simulation sont les suivants : Couple marié 2 enfants, revenu net fiscal 72 000 €, crédit global incluant frais de notaire et d’hypothèque, taux 2 % hors assurance, 0,3 % d’assurance, durée 25 ans. Pas de revalorisation du prix au m², revalorisation des loyers à 1 % / an.

 

 Le Zonage Pinel de Nantes 

La zone Pinel de Nantes en 2020 est la zone B1, ce qui correspond  à un loyer au m² de 10,44 €.

Vous l’avez vu juste au début de notre page sur la loi Pinel à Nantes, le loyer marché lui se situe à 11,5 € / m², ce qui fait qu’en plafonnant votre loyer, vous n’avez qu’une décote de 10 %.

L’avantage pour le propriétaire investisseur c’est que la location sera d’autant plus rapide compte tenu de l’écart entre un bien ancien et neuf.

Toutefois pour ceux qui cherchent toujours plus rentabilité, il sera possible de louer votre parking à part pour venir chercher le loyer marché.

En quelques mots, un appartement de 45 m² habitable aura un plafond de loyer Pinel de 469, 8 €, le loyer marché se situe quant à lui à 517,5 €. En louant votre parking 47,7 € vous récupérez ainsi l’écart entre le plafond et le marché. Ce calcul est un exemple, la formule de calcul de plafonds pondère déjà le plafonnement.

Attention toutefois, le prix du parking ne sera pas inclus dans le calcul de la réduction d’impôts entrainée par votre investissement Pinel.

 

Les plafonds Pinel à Nantes et sa région 

 

Dans le cadre d’un investissement en loi Pinel à Nantes, vous avez pour obligation, en plus du plafond de loyer de respecter le plafond de ressources de votre locataire.

Toutefois ce plafond est peu limitatif, en effet, le salaire moyen à Nantes est de 31 000 €, quand le plafond de ressources pour une personne seule se situe juste au dessus.

Voici la liste des plafonds par foyers :

  • Personne seule : 31 165 €
  • Couple : 41 618 €
  • Personne seule ou couple ayant 1 personne à charge : 50 049 €
  • Personne seule ou couple ayant 2 personnes à charge : 60 420 €
  • Personne seule ou couple ayant 3 personnes à charge : 71 078 €
  • Personne seule ou couple ayant 4 personnes à charge : 80 103 €
  • Majoration par personne à charge supplémentaire à partir de la cinquième : + 8 936 €

En résumé, il sera peu probable que votre locataire ne respecte pas les conditions de ressources.

Le Marché Immobilier à Nantes 

Le but dans une investissement immobilier est de valider plusieurs points, qui feront en sorte que votre investissement soit le plus sûr possible.

Nous allons donc donner quelques chiffres concernant la ville de Nantes pour la loi Pinel.

  • Marché de l’immobilier ancien
    • Appartement prix / m² : de 2 250 € à 4 452 €
    • Appartement prix / m² : moyenne de 3 367 €
    • Maison prix / m² : de 2 518 € à 4 993 €
    • Maison prix / m² : moyenne de 3 769 €
    • Evolution sur 1 an : + 7,4 %
    • Evolution sur 5 ans : + 35,5 %
    • Evolution sur 10 ans : + 50,1 %
    • Loyer marché / m² : de 8,6 € à 13,8 €
    • Loyer marché / m² : moyenne de 11,5 €
  • Marché de l’immobilier neuf :
    • Appartement prix / m² : moyenne de 4 734 €
    • Appartement plafond en loi Pinel / m² : 10,44 €

En résumé, le marché de l’immobilier est porteur, et permet donc d’avoir une rentabilité qui n’aura quasiment pas de limitation via le plafond des loyers.

Avec plus de 8000 nouveaux arrivants chaque année, le marché va de plus en plus se tendre à Nantes et il va ainsi permettre d’avoir le meilleur potentiel de plus-value.

La-LoiPinel décerne une note de 5* pour cette ville en investissement locatif Pinel.

 

Les meilleurs quartiers pour investir en loi Pinel à Nantes

L’adage en immobilier est toujours le même, L EMPLACEMENT, L EMPLACEMENT, L EMPLACEMENT.

De ce fait après avoir validé tous les paramètres signent d’une potentielle plus value, il faut choisir les meilleurs quartiers qui permettront de faire un bon coup en investissant en loi Pinel à Nantes.

DERVALLIÈRES – ZOLA

Le quartier Dervallières-Zola offre un environnement calme avec une vie de quartier, comme la place Zola avec ses commerces de proximité et son marché ou les quartiers résidentiels et historiques Canclaux et Mellinet. Également de grands espaces de verdure pour s’évader le long de la Chézine ou au parc de Procé, véritable poumon vert de la ville.

C’est aussi un quartier en plein développement urbain ayant pour but d’améliorer le confort de vie des habitants actuels et faciliter l’installation des nouveaux arrivants comme sur le Vallon des Dervallières.

Ce quartier semble idéal pour y réaliser un investissement en loi Pinel.

HAUTS PAVÉS – SAINT FÉLIX

Ce quartier s’étend de Saint-Félix à Monselet, en longeant notamment les bords de l’Erdre. Un quartier célèbre pour le marché de Talensac, sûrement le plus connu et le plus fréquenté de Nantes. À proximité, le marché aux puces de la place Viarme est le rendez-vous des chineurs et des flâneurs qui se retrouvent au milieu d’objets anciens, livres ou jouets d’occasion. Un peu plus haut, au détour du boulevard Guist’Hau, on s’enfonce dans les quartiers Monselet et Hauts-Pavés et leurs anciennes demeures et manoirs d’époque. Le quartier Hauts-Pavés – Saint-Félix est également dynamique et étudiant, grâce au campus de la faculté des sciences et des nombreux établissements scolaires à proximité.

MALAKOFF – SAINT DONATIEN

Dans le cadre du grand projet de ville de Malakoff, un nouveau quartier se crée petit à petit en bord de Loire. Ce Nouveau Malakoff réhabilite notamment 1258 logements et en construit 1750 nouveaux, dont 25 % de logements sociaux. Malakoff-Pré-Gauchet forme aujourd’hui un grand quartier ouvert sur la Loire, à proximité de la future gare et à deux pas du centre-ville. La piscine de la Petite Amazonie est l’une des rares en France dont l’eau est traitée à l’ozone. Côté Saint-Donatien, le site de l’ancienne Caserne Mellinet a commencé sa métamorphose avec la création d’un groupe scolaire, de 1 700 logements dont 35% de logements sociaux.

Tous les Quartiers de Nantes

Il y a 11 quartiers à Nantes :

  • Centre-ville
  • Bellevue – Chantenay – Sainte-Anne
  • Dervallières – Zola
  • Hauts-Pavés – Saint-Félix
  • Malakoff – Saint-Donatien
  • Île de Nantes
  • Breil – Barberie
  • Nantes Nord
  • Nantes Erdre
  • Doulon – Bottière
  • Nantes Sud

L’analayse de La-LoiPinel concernant un investissement Pinel à Nantes

Toute l’équipe, après une analyse approfondie de la ville, des données macro et micro économiques pense qu’investir en loi Pinel à Nantes est une réelle opportunité et permettra à l’investisseur de louer rapidement, revendre rapidement, et ainsi bénéficier d’un fort potentiel de plus value à terme.

 


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