La loi Pinel en 2020 est dans une année cruciale. En effet, plusieurs facteurs sont en train d’impacter cette loi mais aussi plus généralement l’univers de l’immobilier.

La nouvelle loi des finances 2020

Voici la nouvelle loi des finances 2020.

Les Plafonds de loyer en 2020

Voici les nouveaux plafonds de loyer en 2020 concernant la loi pinel 2020.

  • Zone A Bis : 17,17 €
  • Zone A : 12,75 €
  • Zone B1 : 10,28 €
  • Zone B2 ( sur agrément ) : 8,93 €

Il faudra bien sûr prendre en compte la formule sur le calcul du loyer plafond qui prend en paramètre la surface du logement et un coefficient.

Les plafonds de ressources des locataires

Ces chiffres correspondent au Revenu fiscal de Référence du locataire pour l’année N-2.

Composition du foyer du locataireZone A BisZone AZone B1
Personne seule38.236 €38.236 €31 165 €
Couple57 146 €57 146 €41 618 €
Personne seule ou couple + 1 enfant à charge74 912 €68 693 €50 049 €
Personne seule ou couple + 2 enfants à charge89 439 €82 282 €60 420 €
Personne seule ou couple + 3 enfants à charge106 415 €97 407 €71 078 €
Personne seule ou couple + 4 enfants à charge119 745 €109 613 €80 103 €
Personne à charge supplémentaire+ 13 341 €+ 12 213 €+ 8 936 €

L’accès au crédit

Comme mentionné dans notre article sur le Haut Conseil, il sera plus difficile pour les investisseurs de faire un crédit immobilier. Les banques, au vu des taux de crédit, vont considérablement réduire l’accès à celui-ci.

On estime à 25% le volume de crédit qui ne sera ainsi plus alloué aux investisseurs.

Les pratiques vouées à disparaître dans le crédit :

  • Sans apport
  • Un crédit 110 % ( financement des frais de notaire, courtage, bancaire, autre par le crédit lui même )
  • Une durée de 25 ans

Certains vous diront que cela n’est pas grave, qu’avec un crédit 20 ans on rembourse plus de capital, mais le taux de rendement en est impacté, et cela va mêle plus loin, l’endettement l’est aussi.

L’endettement se calcule en prenant en compte d’un côté le loyer à venir, mais aussi la mensualité à venir. De ce fait, avec un crédit 20 ans la mensualité étant plus importante, mécaniquement le taux d’endettement le sera aussi.

En plus des 25% d’investisseurs qui n’aura pas accès au crédit, il faudra prendre en compte ceux qui investissent avec un endettement dit de « limite » et qui ne pourront plus le faire.

Le plafonnement des commissions

Nous en avons parlé dans notre article sur les commissions plafonnées à 10 %, Capital en a aussi parlé , la loi pinel en 2020 aura une rémunération pour les professionnels ramené à 10% maximum du prix du bien + les frais.

En résumé, prenons un bien de 200 000 €, les frais en plus seront en moyenne de 5% soit 210 000 €, la rémunération maximum sera de 21 000 €, soit 10%. A savoir si cette rémunération est Hors Taxe ou Toutes Taxes Comprises, la réponse n’est pas claire.

Cette somme peut paraître très élevée, mais ne vous trompez pas, que le bien soit vendu en Résidence Principale ou en Investissement la commission est toujours la même.

Cela va même plus loin, avec l’article 68 on plafonne la rémunération pour les intermédiaires qui vendent un Investissement Pinel. A aucun moment on le fait pour la vente du bien en Résidence Principale. Le promoteur peut donc imaginer d’augmenter la rémunération de ceux-ci.

Le but de cet amendement était de ne pas avoir de produits toxiques, tel des investissements à 30 km de Montauban. Qui ne se louent pas ou ne se revendent pas.

Notre analyse est que cela ne changera rien. Il y aura toujours des produits toxiques, et il y aura toujours un moyen d’optimiser la rémunération pour l’intermédiaire. Il aurait mieux valu réduire le zonage et mettre une notion d’agrément par un organisme neutre et indépendant.

Les mises en chantier

La loi pinel en 2020 tombe dans une conjoncture d’élections municipales. Bien souvent les maires bloquent les délivrances de permis de construire afin de ne pas se mettre à dos les électeurs.

Les semaines avant une élection municipale on a beaucoup moins de PV de stationnement.

Dans cette mesure là, les programmes sortiront moins vite et en nombre limités. Il faudra donc faire attention à savoir si le promoteur a bien obtenue sa GFA. La Garantie Financière d’Achèvement, elle vous certifie de ne pas vous lancer dans un projet qui pourrait être annulé pour un recours des tiers.

Analyse

Un bon conseil sera de vous faire assister d’un bon cabinet en gestion de patrimoine. Comme disaient les inconnues c’est quoi la différence entre un bon et un mauvais chasser …..

Le bon c’est celui qui a

  • Carte Transaction
  • Conseiller en Investissement Financier
  • Mandataire en Intermédiaire de banque et services de paiement
  • Courtier en Opération d’Assurance
  • Qui vous fera remplir et signer une lettre de mission.

L’accès à la loi Pinel en 2020 sera plus dur mais aura la possibilité de toujours vous faire réaliser de bonnes opérations.