Le choix entre Locataire ou Propriétaire est large et demande plusieurs éléments.

De tout temps l’adage a été que dès qu’il en était possible il fallait devenir propriétaire de sa résidence principale. Avec des paramètres de l’époque cela pouvait s’expliquer ( inflation, montant loyers, montant crédit, …. ) mais est ce toujours le cas aujourd’hui ?

Nous allons d’abord résumer les avantages et inconvénients de chacun des status, Locataire ou Propriétaire, et par la suite nous ferons une analyse chiffrée.

Attention : Il faut adapter votre situation à votre foyer financier et fiscal, votre situation personnelle, et la zone dans laquelle vous vivez.

Locataire, une liberté mais des conditions.

Le statut de locataire permet une liberté de déplacement et d’évolution de vie, une adaptabilité du logement suite à des événements heures ( naissance ) ou un départ d’enfants pour des études.

Toutefois ce statut ne permet pas de modeler totalement son logement à son image, on ne peut pas créer de pièces, faire des travaux d’ampleur ….

Les avantages à être locataire

Tout d’abord ce statut n’est pas un statut palliatif ou temporaire il est envisagé par certains pour être viable dans le temps pour leur permettre une totale liberté de déplacement.

Les avantages à être locataire sont les suivants :

  • Liberté : en effet, vous avez un bail mais avez un préavis possible selon vos changements de situation et cela vous permet donc une plus grande flexibilité quant à la zone où vous vivez. Exemple concret : une mutation, le fait d’être locataire vous permet de raccourcir les délais et valider ou pas plus vite la proposition.
  • Réduction coûts : étant locataire vous n’assumez pas totalement toutes les charges qui incombent à un appartement ou une maison. Il y a une répartition qui est faite entre le propriétaire des murs et le locataire de ceux ci. En tant que locataire vous ne payez pas :
    • La taxe foncière
    • Une partie des charges de copropriété
    • Les travaux de rénovation
  • Augmentation train de vie : Selon les zones, en général le loyer est plus faible que la mensualité d’un crédit, vous avez donc moins de charges et pouvez avoir un train de vie plus important ou vous créer une épargne.
    Lieu de vie plus grand ou mieux situé : les prix de l’immobilier ayant fortement augmenté, à loyer équivalent d’un crédit vous vivez dans un bien plus grand ou mieux situé.

Les inconvénients à être locataire

Les inconvénients se résument souvent au fait que l’argent que vous versez en loyer est à fond perdu et que du coup vous ne vous constituez aucun patrimoine. Nous verrons dans la simulation que le différentiel loyer Vs crédit peut être utilisé pour vous créer du patrimoine. N’hésitez pas à faire appel à nos partenaires expert qui vous feront une étude à ce sujet.

  • Le coût : Vous supportez les hausses de loyer annuelle ( Indice Référence Loyers ) encadrées par la loi et votre bail. Après plusieurs années dans les murs, lorsque vous partirez vous ne récupérerez aucune somme d’argent ( loyer à fond perdu )
  • L’offre : Dans certaines régions il est compliqué de trouver un bien à la location, ou de trouver un bien qui correspond à vos critères.
  • Le départ non choisi : Lors de la vente du bien que vous occupez le propriétaire peut rompre le bail et vous devrez vous reloger par vos propres moyens.

La synthèse : Locataire

Le fait d’être locataire peut être avantageux pour certaines personnes ou certaines situations mais il faudra prendre en compte les paramètres d’offre de votre zone d’habitation. Être Locataire seulement est avantageux mais l’être en étant aussi propriétaire bailleur peut permettre à moindre coût de se constituer un patrimoine à moindre frais. Nous verrons cela à la fin de l’article.

Propriétaire, une valorisation de son patrimoine mais à quel prix ?

Devenir propriétaire est souvent une étape incontournable de la vie car dès que l’on a commencé à avoir les premiers salaires la famille a toujours dit “Achètes et protèges toi”. Nous allons voir les avantages et inconvénients à être propriétaire de sa résidence principale.

Les avantages à être Propriétaire

Le statut de propriétaire confère de nombreux avantages au quotidien :

  • Versement à fond perdu : Vous ne versez plus de loyers à fond perdu, vous remboursez une mensualité. Lors de la revente du bien vous récupérerez une somme d’argent, un capital.
  • Constance dans le montant mensuel : A la différence du loyer, la mensualité du crédit est constante, elle n’augmentera pas chaque année.
  • Construction patrimoine : vous vous construisez un patrimoine et commencez déjà à préparer votre futur.
  • Protection famille : En cas de décès votre famille est protégée grâce à l’Assurance décès invalidité.

Les inconvénients à être Propriétaire

Ce nouveau statut n’est pas sans charges il génère de nouvelles contraintes :

  • Impositions supplémentaires : Taxes foncières pour ne citer qu’elle, vous en serez redevable chaque année
  • Besoin de capacité d’emprunt : Il faut que vous puissiez emprunter pour devenir propriétaire, il faudra donc faire une étude avec un expert pour connaître votre capacité
  • Durée de détention : Acheter sa résidence principale demande une capacité de projection, il faudra rester assez longtemps pour amortir les frais de notaire et autres frais pour que lors de la revente vous ne perdiez pas d’argent ( moyenne en France 8 ans )
  • Le voisinage : On ne choisit pas ses voisins, vous devrez aussi supporter des désagréments de ce type ou autre ( éolienne, … ) lorsque vous serez propriétaire.

La synthèse : Propriétaire

Être Propriétaire de son bien est souvent une opportunité mais cela demande une projection dans le temps sur son travail, sa famille ( enfants, … ) et les évolutions de vie. Il permet de protéger sa famille et créer un patrimoine.

La solution : Locataire et Propriétaire Bailleur

Et si je vous disais qu’il est possible de regrouper les avantages d’être Locataire et Propriétaire que me diriez vous ? C’est le cas, le statut de Locataire et Propriétaire Bailleur.

Locataire et Propriétaire Bailleur, c’est quoi ?

Vous avez déjà pris connaissance du statut de Locataire mais connaissez peut être mal ou peu le statut de Propriétaire Bailleur, il s’agit en fait de devenir propriétaire d’un bien en y mettant une personne en location. Il y a plusieurs avantages à ce statut.

Les avantages d’être Locataire et Propriétaire Bailleur

En plus des avantages à être locataire il y les avantages suivants :

  • Le coût : vous êtes propriétaire d’un bien mais n’assumez pas les charges en totalité, en effet vous aurez une mensualité mais le locataire en assumera une partie par le paiement des loyers. Il assumera aussi une partie des charges de copropriété.
  • Protection de la famille : vous protégez votre famille en achetant un bien à crédit grâce à l’Assurance décès invalidité. En cas de gros pépin votre famille est couverte à hauteur du bien.
  • Création Patrimoine : vous commencez à vous créer un patrimoine personnel et profitez ainsi du différentiel entre votre loyer et le crédit que vous auriez dû payer pour le construire.
  • Préparation Retraite : Si vous conservez le bien vous pourrez jouir d’une retraite complémentaire à terme.

Les inconvénients d’être Locataire et Propriétaire Bailleur

Ils sont la plupart du temps liés à l’achat et l’emplacement du bien, il faut être épaulé par des experts pour ne pas commettre d’erreurs.

  • Fiscalité : En achetant dans l’ancien, cash, en revenus fonciers vous serez fiscalisé mais des solutions existent pour optimiser cela, faîtes appel à nos experts.
  • Marché locatif : Il faut être minutieux sur l’emplacement afin de ne pas connaître de carence ou vacances.

Synthèse : Locataire et Propriétaire Bailleur

Solution idéale, elle vous permettra tous les avantages d’être locataire et en même temps de devenir Propriétaire d’un bien. Vous utiliserez l’effet de levier du crédit et le loyer versé par le locataire pour votre construction patrimoniale.

Les simulations

Locataire ou Propriétaire

Exemple Paris 11 : T3 55 m² Loyer 1500 € Vs Prix achat 550 000 €

Après analyse du marché, un appartement T3 se loue aux environs de 1500 € et le prix d’achat pour un tel bien est de 550 000 €.

 

Rester LocataireDevenir Propriétaire
Loyer1 500€Apport Personnel0€
Revalorisation annuelle2%Prix du Bien550 000€
Frais de notaire8%
Frais de Garantie1,50%
Charges annuelles4 473€
Synthèse sur 10 ans
Participation mensuelle1 642€Participation mensuelle2 810€
moyennemoyenne
Participation totale197 094€Participation totale337 200€

 

En prenant en compte la participation il vaudrait être mieux être locataire mais si l’on prend en compte une revente du bien et que l’on compare à un placement financier bancaire.

Rester LocataireDevenir Propriétaire
Loyer1 500€Apport Personnel0€
Revalorisation annuelle2%Prix du Bien550 000€
Frais de notaire8%
Frais de Garantie1,50%
Revalorisation du bien2%
Charges annuelles4 473€
Synthèse sur 10 ans
Participation mensuelle1 642€Participation mensuelle2 810€
moyennemoyenne
Participation totale197 094€Participation totale337 200€
Différentiel avec crédit1 168€Prix de revente670 447€
Gain avec placement165 498€Capital Restant dû389 764€
3%
Synthèse165 498€Synthèse280 683€

Dans ce cas là, et si le bien est revalorisé à 2% par an, il faudrait opter pour le fait de devenir propriétaire.

Locataire et Propriétaire

Exemple Locataire et Propriétaire Bailleur Pinel

Ce mécanisme va vous permettre d’investir, de devenir propriétaire bailleur et ainsi vous constituer un patrimoine.

LocatairePropriétaire Bailleur Pinel
Loyer1 500€Apport Personnel0€
Revalorisation annuelle2%Prix du Bien300 000€
+
Frais de notaire3%
Frais de Garantie1,50%
Réduction Impôt annuelle6 000€
Revalorisation du bien2%
Loyer Mensuel850€
Charges annuelles3 000€
Synthèse sur 10 ans
Participation mensuelle1 642€Participation mensuelle225€
moyenne Loyermoyenne Pinel
Participation totale197 094€Participation totale27 000€
Différentiel avec participation943€Capital Restant dû202 891€
Pine sur crédit RP
Prix du bien365 700€
Placement financier133 617€
3%Synthèse162 809€
Synthèse133 617€

Synthèse globale => Gain 294 426 €

Dans ce cas là aucun doute, il vaut mieux être Locataire de sa Résidence Principale et Propriétaire Bailleur en Loi Pinel.

Faîtes une étude mais réfléchissez au statut Locataire + Propriétaire Bailleur

En comparant les 3 exemples on se rend compte que le dernier statut est le plus intéressant, et en faisant un second investissement on pourrait même maximiser son capital à terme.

Pour cela il faut faire une étude approfondie et voir avec nos experts ce que vous pouvez faire.

Locataire ou propriétaire ? Et si on reste locataire, est il intéressant d’investir ?
Notez cet article