Les pièges à éviter en Loi Pinel ! On vous explique tout

Si vous tapez « Avis Loi Pinel » sur le net, vous verrez une multitude de réponses, vous en trouverez 1 590 000, rien que ça ! La plupart des avis sont négatifs, les gens ont souvent l’habitude de déclarer haut et fort ce qui ne va pas mais jamais ce qui se passe bien. Dans tous les cas, vous le verrez aussi sur youtube, beaucoup de médias « influenceurs » se régalent de radoter les mêmes rengaines et enfoncer des portes ouvertes. Nous allons vous expliquer les pièges à éviter.

Investissement Loi Pinel : Les arnaques à éviter !

L’UFC que choisir a étudié les principaux dérapages qu’il pouvait y avoir en Loi Pinel. Ils ont mis en avant, entre autre, L’investissement dans des zones qui n’ont nul besoin d’offre supplémentaire, le prix du loyer mis dans la sumlation supérieur au marché, un prix d’achat trop élevé et du coup une revente compliquée, un gouffre financier pour l’investisseur. Nous allons donc voir ensemble les soucis que vous pouvez rencontrer en Loi Pinel.

Une tension locative qui n’est pas au RDV

En 2018 l’état a changé la possibilité d’investir en Loi Pinel sur la France et a réduit le zonage aux seules zones A Bis, A, B1.De ce fait la Zone B2 a été enlevée, des villes comme Brest, Saint Etienne et Mulhouse sont sorties du dispositif. Même en ayant supprimé plus de 80 % de la surface du territoire, il faut tout de même vérifier le marché locatif de la zone où l’on souhaite d’investir.

Dans notre page consacrée aux conseils sur la Loi Pinel, nous avons donné des tips afin que vous puissiez vérifier les informations que l’on vous a communiqué lors de la présentation de lots. Ne prenez pas de risques, peu importe ce qu’on vous dit vérifiez le. Il faut garder en tête qu’en Loi Pinel vous devez louer le bien maximum 12 mois après la date de livraison. Du coup, il ne faut pas se tromper sur le choix que vous faîtes. Allez faire un tour sur internet pour faire attention à la concurrence et le volume de lots équivalents présents sur le marché.

Nous allons même plus loin faîtes une annonce test sur leboncoin et voyez le volume d’appels ça vous donnera une idée.

Le problème du prix de revente

Beaucoup d’investisseurs sont déçus au moment de la revente car la plus value annoncée n’est pas au RDV. En effet, dans beaucoup de simulations, des conseillers peu regardant mettent un taux de revalorisation de plus de 1 % / an. Ce taux voudrait dire que le bien neuf que l’investisseur a acheté prend 1% soit une valeur à 10 ans de 220 900 €, pour le moment rien d’alarmant. Toutefois comparons au prix de l’ancien , et prenons en cas le fait que le prix du neuf soit 30 % à l’achat que le neuf.

Donc, pour revendre, en étant, sûr votre bien il faudrait aussi que l’ancien soit quasiment au même niveau. Le prix de l’appartement dans l’ancien était au début du coup de 153 000 €. Afin que celui-ci arrive au prix de 220 900 € dans 10 ans il devrait prendre en revalorisation chaque année de 3,68 %. Sur le papier là on se dit, pourquoi pas, même si certains villes sur 10 ans arrivent à prendre cette valorisation, on ne peut en être sûr, et seuls quelques rares villes l’ont fait.

Il faut donc se garder d’avoir une prévision de revalorisation trop forte.

Vous pourrez aussi vous heurter à une offre de revente immobilière présente au même moment. Vous n’êtes pas à l’abri que plusieurs personnes aient fait le choix de la Loi Pinel au même moment. Ce problème peut se révéler une arnaque si le conseiller vous a vendu un bien dans un immeuble spécial Loi Pinel.

Le taux de rendement de l’opération

Il faut faire aussi attention aux promesses trop alléchantes. Ne soyez pas rêveurs, un taux de rendement sur ce type d’opération supérieur à 20 % semble irréaliste. Il est possible de gonfler mécaniquement le chiffre du rendement qui vous sera donné à la fin de la simulation d’investissement en Loi Pinel.

Tout d’abord, pour repartir sur les bases, le taux de rendement interne ( TRI ) se calcule en prenant en compte

Il se calcule en prenant le rapport entre ce que vous avez mis mensuellement sur le projet, votre participation personnelle, le capital acquis au terme de l’opération, et aussi la durée du projet

En reprenant cela, le 1er point sur lequel il faut faire attention, c’est le montant de participation personnelle que l’on vous annonce. Elle peut être « trafiquée » de plusieurs façons :

• Prendre un loyer au dessus du plafond
• Prendre un loyer au dessus du marché
• Ne pas prendre de charges locatives
• Ne pas prendre de taxe foncière
• Ne pas inclure de gestion locative
• Prendre un taux de crédit très bas
• Faire un différé après livraison très long

Vous voyez déjà que beaucoup de paramètres rentrent en jeu.

Le 2ème point, est du coup, le capital acquis, nous vous renvoyons vers le paragraphe précédent qui explique le différentiel qu’il peut y avoir entre le prix de revente annoncé et réel. Prenez le temps d’analyser les chiffres et de tout vérifier.

Le dernier point qui peut permettre de modifier le taux de rendement de l’opération est de faire une revente à 10 ans par exemple, si sur la simulation vous avez un déficit foncier l’année d’avant. Vous êtes dans l’obligation de conserver un bien 3 ans après avoir eu un déficit foncier. Cela n’a rien à avoir avec l’investissement en Loi Pinel, mais le conseiller qui voit ce déficit et fait tout de même une erreur, est soit bête soit un arnaqueur.

Les immeubles spéciaux Loi Pinel

Certains promoteurs, que nous ne citerons pas publiquement, ont pris l’habitude depuis des années de construire des immeubles dédiés au Pinel. Il sera difficile pour vous de vérifier mais c’est une question à poser, combien y a t’il de propriétaires occupants dans la résidence. Sachez que ce ratio est important, il vous permettra d’avoir un bien qui vit mieux.

De plus si il n’y a que des investisseurs dans votre résidence, c’est que le local de l’étape trouve le bien trop chère par rapport au marché. Imaginez bien que si il le trouve trop chère à ce jour, dans 10 ans une revente avec 10 % en plus , pour tenir la simulation, il ne regardera même pas votre annonce.

Le choix de la résidence est donc un élément important et il faudra y porter la plus grande attention.

La vision seulement d’une épargne mensuelle sans regard immobilier

De grands réseaux de vente, dédiés à l’investissement locatif défiscalisant, emploient cette technique. Elle est très simple, « M. DUPONT, l’appartement, peu importe où il se situe, il ne vous coûtera que 200 € / mois ». De prime abord, c’est vrai, l’appartement ne va vous coûter en épargne personnelle que 200 € / Mois, mais si tout se passe bien. Tout doit bien se passer, et pour se faire, il faut que tous les paramètres soient au vert. Un marché locatif dynamique, un prix d’achat clair et cohérent, une construction de qualité. Il n’y a rien de mieux que de se rendre sur place pour vérifier les informations communiquées.

On peut tout vous dire sur le bien que l’on vous propose mais vous avez toutes les armes pour vérifier que cela est vrai. Votre investissement n’est pas simplement un investissement financier, il est aussi un investissement immobilier, et à terme vous revendrez simplement de l’immobilier, ne l’oubliez pas ! La vision qui consiste à dire, seulement, peu importe où se situe le bien il est à 200 € / mois est une erreur principale, et en allant plus c’est une arnaque en Loi Pinel !