Depuis le 1er janvier, la nouvelle version de la loi Pinel est entrée en vigueur. Tel qu’on l’annonçait il y a quelques mois, le ministre de la cohésion des territoires Jacques Mézard a tenu à garder l’ancien dispositif entier. Et c’est bien le cas, enfin presque…

A cela près que pour rehausser son efficacité, il a fallu encore une fois reconsidérer le zonage et recentrer l’outil fiscal sur les zones dites tendues (A, A Bis et B). Il s’agit là en vérité d’un changement majeur. Retour sur les nouvelles dispositions.

Les changements attendus pour la nouvelle version de la Loi Pinel

La loi Pinel figure parmi les grands volets de la loi de Finances 2018. La validation de celle-ci le 28 décembre 2018 par le Conseil Constitutionnel fait officiellement valoir la poursuite du dispositif. Ainsi, la prorogation est prévue jusqu’au 31 décembre 2021, et les ajustements attendus depuis le 1er janvier 2018 sont déjà appliquées.

Si on reprend, le Budget 2018 d’Emmanuel Macron évoque deux mesures directrices à l’égard du dispositif Pinel. La première concerne la prolongation du délai de mise en vigueur pour quatre années de plus, soit vers la fin de l’année 2021. La deuxième mesure redéfinit quant à elle les zones éligibles à la défiscalisation Pinel. Dans ce cadre, deux zones dont B2 et C sont exclues de la liste. Par conséquent, le dispositif est recentré sur les zones tendues que représentent les zones A, A Bis et B.

La révision du zonage fait par ailleurs état d’une nouvelle organisation qui se traduit par une vague de transferts. Ainsi, les villes qui se trouvaient auparavant dans la zone B2, comme le Havre et Dijon passent dans la zone B1. Marseille et Lyon pour leur part, intègrent désormais la zone A Bis. Dans l’ensemble, ce sont donc 1151 villes dont Paris, la Côte d’Azur, la métropole Aix-Marseille, les Génevois et les communes de la région Île-de-France, caractérisées par une demande locative élevée et un niveau d’offre insuffisant qui sont concernées par cette loi.

Ces décisions rassurent les acteurs du secteur immobilier après une longue période d’incertitude liée à l’annonce de la fin du dispositif en 2017. D’autre part, selon les observateurs, elles semblent ravir les autorités et les investisseurs sachant qu’elles soutiennent leurs revendications pour la promotion de la construction des logements neufs et la stimulation du marché locatif. Enfin, le redéploiement des zones tombe à point nommé compte tenu de l’inexistence de programmes dans les secteurs moins tendus que sont B2 et C. Toutefois pour ces zones, une mesure dérogatoire est accordée aux programmes d’acquisitions engagés avant le 31 décembre 2018.

Loi Pinel 2018 : Ce qui n’a pas changé

La nouvelle défiscalisation Pinel conserve une grande partie des mesures incluses dans l’ancienne version. Au niveau de la fiscalité notamment, la loi reste égale à elle-même. Les règles fiscales sont donc inchangées et ce sont les mêmes taux de défiscalisation qui sont appliqués, à savoir 12% pour une durée d’engagement de 6 ans, 18% pour 9 ans et 21% pour 12 ans. Par ailleurs, les conditions d’investissement requises sont aussi maintenues.

Pour bénéficier de l’avantage fiscal Pinel, réunir les critères suivants est donc un préalable : des loyers nus respectant les plafonds imposés par l’Etat, des ressources de locataires correspondant aux plafonds définis par le dispositif, un montant d’investissement n’excédant pas 300.000 euros et un coût d’acquisition minimal fixé à 5.500 euros par mètre carré.

Toutefois, la prise en compte des surfaces annexes (à hauteur de 50%) dans le calcul de la superficie globale peut augmenter sensiblement le montant maximum autorisé. Ainsi, un prix de 6 000 euros au mètre carré est jugé acceptable surtout si le bien se situe dans la ville parisienne et dans les communes avoisinantes, où les niveaux de prix sont généralement plus élevés.

Par contre, si l’objectif est de trouver des plafonds maximaux inférieurs aux valeurs indiquées, les communes de la région parisienne telles que Savigny-sur-Orge (91), Nanterre (92), Clamart (92) et Saint Ouen sont des zones à explorer.

Des mesures parfois irréalistes

On en déduit donc que le plafond de loyer est tributaire de deux éléments : la surface habitable et le secteur géographique d’implantation du bien. Il s’avère pourtant que dans certaines villes, ce plafond est en écart par rapport au loyer réel du marché (comme on vient de l’expliquer plus haut). Or dans une optique de rendement, cette marge différentielle ne doit être que minime ou alors l’emporter sur le loyer maximum afin que la valeur locative ne soit comprimée.

La tendance à surévaluer les loyers pour attirer les investisseurs quand bien même les loyers Pinel ne suivent pas est donc considérée comme une attitude déplacée. C’est le cas par exemple d’une ville où le niveau du marché se monte à 12.50 euros par mètre carré mais le montant maximum fixé par le mécanisme fiscal n’est que de 10.50 euros. Il en résulte un rendement réduit qui peut en conséquence, affecter la situation financière du bailleur.

Une opération locative rentable sous condition

Même si l’avantage fiscal Pinel est accordé dès que les critères pour être éligibles sont remplis, il convient de rappeler certaines règles sur les logements pour réussir son investissement locatif. D’abord, le programme doit avoir un emplacement parmi les zones couvertes par le dispositif et respecter les plafonds de loyers préétablis. Les biens doivent être acquis neufs ou en l’état futur d’achèvement. Ces biens peuvent être également des logements vétustes déjà réhabilités ou à réhabiliter, ou encore des locaux à transformer en habitation.

Les paramètres de logements décents incluant les critères de performances énergétiques doivent par ailleurs intégrer les offres locatives approuvés par la loi Pinel. Les biens neufs, en dépit de leur coût, sont dans ce cas plus avantageux en raison d’une meilleure étiquette énergétique. C’est d’autant un choix judicieux pour réduire les factures de travaux étant donné pour les biens réhabilités, les dépenses allouées à l’entretien des biens réhabilités peuvent être importantes au bout de quelques années, et donc générer des coûts supplémentaires aux propriétaires.

Enfin, l’idéal pour optimiser son investissement est de privilégier les deux-pièces et les trois-pièces plus petites afin d’élargir l’offre de location au profit des profils économes et moins sélectifs, et faire durer le bail.

Les actualités de la défiscalisation : la nouvelle version de la loi Pinel en fait-elle un bon dispositif ?
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