Immobilier de défiscalisation : Loi Pinel contre investissement avec le statut LMNP.
Pour faire des économies d’impôts et construire un patrimoine immobilier à long terme, plusieurs dispositifs fiscaux permettent de répondre aux besoins des contribuables.
Pour diminuer les impôts, il s’agira pour l’investisseur immobilier d’acquérir un bien immobilier locatif neuf.
Deux possibilités s’ouvrent aux investisseurs qui sont :
- soit d’investir dans un logement neuf vide dépendant du dispositif Pinel ou,
- soit investir dans un bien locatif meublé dépendant du statut LMNP (Loueur en meublé non professionnel).
Selon le type d’investissement choisi par le contribuable, ces 2 dispositifs auront un impact sur leurs impôts.
Dispositif de défiscalisation en Loi Pinel
Pour la Loi Pinel, il s’agira d’investir dans un bien immobilier neuf.
L’investisseur devra louer l’appartement pour une durée comprise entre 6 ans, 9 ans et 12 ans en Loi Pinel.
L’acquéreur aura la possibilité de voir son impôt sur les revenus diminué grâce aux avantages fiscaux que lui procure le dispositif Pinel.
Selon la durée d’engagement de l’habitation à louer, la défiscalisation sera plus importante pour le contribuable.
Le propriétaire aura l’opportunité de générer des revenus complémentaires pour se constituer un patrimoine solide.
Les avantages fiscaux se répartissent sur 3 périodes qui sont :
• 6 ans avec un taux de défiscalisation de 12 % du montant du logement.
• 9 ans avec un taux de défiscalisation de 18 %.
• 12 ans avec un taux de défiscalisation de 21 %.
Selon la Loi Pinel, l’investisseur pourra réaliser une économie d’impôt d’un maximum de 63 000 €.
Avec la défiscalisation Pinel, l’investisseur contribuable pourra acquérir 2 biens immobiliers maximum.
L’acquéreur devra respecter un plafond concernant le prix d’acquisition du bien fixé à 300 000 € et le prix du logement au mètre carrée fixé à 5 500 €/m2.
Le plafond de la niche fiscale est de 10 000 € par an. La réduction d’IR octroyée grâce à la Loi Pinel rentre dans ce plafond annuel.
Pour répondre à la Loi Pinel, l’investisseur devra respecter des seuils concernant le prix des loyers et les revenus des locataires.
Ces seuils se limitent aux zones géographiques d’investissements administrées par la Loi Pinel.
Elles sont divisées en 4 zones : la zone A Bis, la zone A, la zone B1 et la zone B2.
L’investisseur pourra louer son appartement neuf à ses ascendants ou ses descendants.
Statut de LMNP sous le régime de l’amortissement
Investir en tant que Loueur en Meublé Non Professionnel (LMNP) dans une résidence de services neuve et locative entre dans le cadre du statut de LMNP à titre non professionnel.
Le prix de son appartement situé dans une résidence de services sera considéré comme hors taxes et permettra à l’investisseur de récupérer la TVA sous le statut de LMNP.
Selon le statut de LMNP, l’investisseur devra louer son appartement situé dans une résidence de services pour étudiants, touristes, hommes d’affaires ou seniors (EHPAD).
Les avantages fiscaux du statut de LMNP s’appliqueront lorsque les recettes locatives seront – en cas de choix pour le régime réel et non pas Micro BIC – tout ou partie neutralisées par les différentes charges liées à l’exploitation du logement meublé, et notamment les fameux amortissements comptables (sur l’immobilier et le mobilier).
Aucun plafond n’est à prendre en considération concernant les loyers et les ressources des locataires dans le statut de LMNP.
Le dispositif LMNP basé sous le régime des amortissements ne rentre pas dans le plafond des niches fiscales.
Tableau comparatif Investissements Loi Pinel & LMNP
| Loi Pinel | LMNP | |
| Prix d’acquisition | Le prix du logement locatif est TTC. | Le prix de l’appartement est considéré comme HT (récupération de TVA lors de l’achat) |
| Type d’investissement | Logement neuf et non meublé. | Logement neuf et meublé dans une résidence de services. |
| Régime fiscal | Impôt sur les revenus (IR) | Impôt sur les bénéfices industriels et commerciaux (BIC) |
| Application de la TVA selon les dispositifs | La TVA est imputée sur le prix d’achat du bien locatif. | L’investisseur récupère la TVA lors de l’achat du bien immobilier et elle est non réversible après 20 ans. |
| Durée d’engagement du dispositif | 6 ans, 9 ans ou 12 ans, sinon reprise de l’avantage fiscal par l’Etat. | Aucune condition d’engagement, mais bail commercial de 9 ans en général. |
| Génération d’un déficit foncier | Non, sauf au bout de quelques années en cas de gros travaux. | Non, l’exploitation d’un bien en LMNP ne peut pas donner lieu à déficit. |
| Plafonds à respecter | Oui | Aucun |
| Abattements | Aucun | Oui sous le régime Micro BIC (non pas le régime réel) : 50 % sur les loyers perçus. |