Autofinancement Immobilier : est ce réellement possible ?

Tout investisseur en parle lors des différents échanges avec les professionnels du secteur, l’autofinancement immobilier. Pour ceux qui ne connaîtraient pas cela, il s’agit du fait que le loyer versé par le locataire couvre intégralement la mensualité du prêt.

En quelques mots, votre investissement ne vous coûte rien, c’est le locataire qui par son loyer couvre intégralement le crédit immobilier. SI je devais le résumé moi, c’est avoir le beurre, l’argent du beurre, la crémière et la crèmerie pour rien. Magnifique non ?

Chaque fois que l’on nous parle de cela, nous analysons tous les paramètres pour vérifier si l’autofinancement immobilier est possible dans la situation et avec le projet qu’ils présentent.

La première analyse que je vous propose sera réalisée sans calcul de l’impact fiscal de l’imposition des revenus fonciers. Cela va nous faciliter les choses. Il est très simple de comprendre que plus le rendement locatif du bien ( charges de propriété retirées )  est élevé plus la durée du crédit sera courte.

Pour ceux qui ne sauraient pas ce qu’est le rendement locatif c’est le rapport du loyer annuel sur le prix du bien soit :

  • Rendement locatif = ( Loyer mensuel * 12 ) / Prix d’achat du bien
  • Rendement locatif net de charges de propriété =    ( ( Loyer mensuel – charges de propriété ) * 12 ) / Prix d’achat du bien

Durée de prêt minimale selon le rendement locatif pour avoir un autofinancement immobilier

Voici un premier jet, et nous prendrons comme exemple un prix de bien à 100 000 €. Ce prix nous permet de vous donner les valeurs de crédit et loyer pour que vous puissiez vous même juger.

Rendement locatif net de charges de propriété ( taxe foncière, réparation, entretien )2%3%3,50%4%4,50%5%5,50%6%7%8%9%
Loyer calculé167€250€292€333€375€417€458€500€583€667€750€
Taux du crédit ( indices meilleur taux )1,85%1,85%1,60%1,60%1,45%1,40%1,15%
Durée optimale du crédit immobilier28,624,921,519,391513,7611,9
Mensualité crédit immobilierDurée > à 30 ans, pas possible en France375,44 €417,91 €458,33 €500,17 €618,49 €666,18 €749,62 €

Explication du tableau : Il faut emprunter sur une durée minimale de 15 ans pour pour que la mensualité du prêt soit remboursée par le loyer net de charges de propriétés si le taux de rendement locatif est de 7 %.

Pourquoi la vision sans imposition est erronée

Toutefois, malgré l’intérêt de ce tableau, si on ne prend pas en compte les conséquences fiscales de l’investissement locatif ( impôt + prélèvements sociaux ) la vision de l’autofinancement immobilier n’est pas réaliste.

Il faut savoir que les revenus fonciers perçus par un propriétaire classique sont imposés sur sur son impôt sur le revenu, intérêts d’emprunts et travaux déduits, et cela en fonction du taux marginal d’imposition ( 0%, 14%, 30%, 41%, 45% ) + prélèvements sociaux 17,20 %.

Il n’est pas facile de déduire les intérêts d’emprunt au vu du calcul que nous essayons de faire, dans ce tableau suivant, nous ne prendrons pas en compte cet aspect là.

Mais ne l’oubliez pas ! Nous prenons donc comme paramètre de base que tous les revenus fonciers sont taxables sur la tranche marginale d’imposition + prélèvements sociaux.

Les possibilités pour réduire la pression fiscale sur les revenus fonciers

Nous allons le voir sur le tableau suivant, il est quasiment impossible d’atteindre l’autofinancement pour une personne à une tranche marginale d’imposition supérieure à 14%. Il existe des mécanismes fiscaux pour toutefois cette pression fiscale et ainsi permettre l’autofinancement immobilier avec un tau marginal d’imposition supérieur à 14 % :

  • Les déficits fonciers
  • La Loi Pinel
  • La Loi Cosse
  • La Location Meublée Non Professionnelle

Nous y reviendrons plus loin dans l’article, via une étude sur La Loi Pinel.

Tableau de synthèse dans le cas d’un Taux marginal d’imposition de 14 % avec des prélèvements sociaux à 17,2 %

Dans le cas d’un investisseur à un Taux Marginal d’imposition de 14 % et en y incluant les prélèvements sociaux à 17,2 % , le taux global d’imposition des revenus fonciers sera donc de = 31,20 %.

Rendement locatif net de charges de propriété ( taxe foncière, réparation, entretien )2%3%3,50%4%4,50%5%5,50%6%7%8%9%
Loyer calculé167€250€292€333€375€417€458€500€583€667€750€
Taux impôt sur le revenu + Taux prélèvements sociaux31,20%31,20%31,20%31,20%31,20%31,20%31,20%31,20%31,20%31,20%31,20%
Montant impôt sur le revenu + prélèvements sociaux52,00 €78,00 €91,00 €104,00 €117,00 €130,00 €143,00 €156,00 €182,00 €208,00 €234,00 €
Reliquat loyer net d’impôt114,67 €172,00 €200,67 €229,33 €258,00 €286,67 €315,33 €344,00 €401,33 €458,67 €516,00 €
Taux du crédit ( indices meilleur taux )1,60%1,45%1,40%1,20%
Durée optimale du crédit immobilier30,624,72118
Mensualité crédit immobilierDurée > à 30 ans, pas possible en France344,59 €401,60 €458,24 €514,99 €

Tableau de synthèse dans le cas d’un Taux marginal d’imposition de 30 % avec des prélèvements sociaux à 17,2 %

Dans le cas d’un investisseur à un Taux Marginal d’imposition de 30 % et en y incluant les prélèvements sociaux à 17,2 % , le taux global d’imposition des revenus fonciers sera donc de = 47,20 %.

Rendement locatif net de charges de propriété ( taxe foncière, réparation, entretien )2%3%3,50%4%4,50%5%5,50%6%7%8%9%
Loyer calculé167€250€292€333€375€417€458€500€583€667€750€
Taux impôt sur le revenu + Taux prélèvements sociaux47,20%47,20%47,20%47,20%47,20%47,20%47,20%47,20%47,20%47,20%47,20%
Montant impôt sur le revenu + prélèvements sociaux78,67 €118,00 €137,67 €157,33 €177,00 €196,67 €216,33 €236,00 €275,33 €314,67 €354,00 €
Reliquat loyer net d’impôt88,00 €132,00 €154,00 €176,00 €198,00 €220,00 €242,00 €264,00 €308,00 €352,00 €396,00 €
Taux du crédit ( indices meilleur taux )1,45%1,40%1,15%
Durée optimale du crédit immobilier342924
Mensualité crédit immobilierDurée > à 35 ans, pas possible en France310,60 €349,79 €397,51 €

 

La Loi Pinel permet elle plus facilement d’atteindre cet autofinancement immobilier ?

La Loi Pinel étant une réduction d’impôt, elle permet selon l’interprétation :

  • d’augmenter le revenu locatif de base : en effet j’ai plus d’argent qui rentre sur mon compte en positif ( Loyer + Réduction Impôt )
  • diminuer les charges de propriété : mes charges de propriété sont en parties assumées par cette réduction d’impôt

Attention ces deux interprétations ne sont pas cumulatives.   En reprenant les taux de réduction d’impôt, on sait qu’un investissement pinel sur les 9 premières années permet d’économiser par an 2% du Prix d’acquisition. Nous allons donc rajouter cette réduction d’impôt sur notre bilan afin de s’apparenter au maximum à la situation réelle de l’investisseur.

Tableau de synthèse dans le cas d’un Taux marginal d’imposition de 30 % avec des prélèvements sociaux à 17,2 % et d’un investissement en Loi Pinel

Rendement locatif net de charges de propriété ( taxe foncière, réparation, entretien )2%3%3,50%4%4,50%5%5,50%6%7%8%9%
Loyer calculé167€250€292€333€375€417€458€500€583€667€750€
Taux impôt sur le revenu + Taux prélévements sociaux47,20%47,20%47,20%47,20%47,20%47,20%47,20%47,20%47,20%47,20%47,20%
Montant impôt sur le revenu + prélévements sociaux78,67 €118,00 €137,67 €157,33 €177,00 €196,67 €216,33 €236,00 €275,33 €314,67 €354,00 €
Reliquat loyer net d’impôt88,00 €132,00 €154,00 €176,00 €198,00 €220,00 €242,00 €264,00 €308,00 €352,00 €396,00 €
Réduction d’impôt PInel ( Prix acquisition 100 000 € )166,67 €166,67 €166,67 €166,67 €166,67 €166,67 €166,67 €166,67 €166,67 €166,67 €166,67 €
Reliquat loyer net impôt + réduction impôt Pinel254,67 €298,67 €320,67 €342,67 €364,67 €386,67 €408,67 €430,67 €474,67 €518,67 €562,67 €
Taux du crédit ( indices meilleur taux )2,20%2,00%1,80%1,70%1,45%1,40%1,40%
Durée optimale du crédit immobilier31,828,225,4523,520,318,216,7
Mensualité crédit immobilierDurée > à 35 ans, pas possible en France364,55 €386,87 €408,39 €430,39 €474,13 €518,95 €559,90 €

En conclusion, il faudrait trouver au minimum un bien avec une rentabilité de 4,5 % et un crédit sur une durée de plus de 30 ans pour que l’autofinancement immobilier en Loi Pinel soit faisable.

En résumé, l’autofinancement immobilier est réalisable mais en prenant en compte l’ensemble des paramètres, il faut donc se faire épauler sur le choix de l’optimisation fiscale par un expert afin d’avoir la vision la plus juste possible.

L’autofinancement immobilier, tout le monde en parle mais est ce réellement possible ?
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