L’investissement immobilier, qu’il soit locatif ou au titre de l’achat d’une résidence principale ou secondaire est au cœur de la vie de chacun. Les français profitent de l’aubaine des taux excessivement faibles ( 1,23 % sur 25 ans pour un très bon profil  cf https://www.la-loipinel.fr/taux-de-credit-juin-2019/) pour s’endetter et investir massivement dans l’immobilier.

Ainsi en 2019, les volumes de vente devraient se maintenir à un niveau particulièrement élevé et les prix devraient continuer d’augmenter même si le marché immobilier devrait continuer sa mutation au gré de l’évolution de la demande des candidats acquéreurs pour donner la priorité à un cadre de vie agréable respectueux de l’environnement.

Un marché immobilier attrayant grâce à des taux de crédit immobilier durablement inférieurs au taux de croissance de l’économie.

Pour la grande majorité d’entre nous, les taux bas sont une aubaine qui permet à certain de devenir propriétaire de leur résidence principale et pour les autres d’acheter, plus grand ou mieux placé, grâce à un pouvoir d’achat immobilier durablement élevé.

Cette situation semble durable tant le risque d’une hausse des taux d’intérêt semble s’éloigner depuis quelques mois.En effet, cette aubaine repose sur la faiblesse des taux de crédit immobilier : L’idée d’un marché immobilier dynamique et de prix de l’immobilier qui devraient augmenter dans les prochains mois repose sur la faiblesse des taux de crédit immobilier et notamment sur des taux d’intérêt durablement inférieur au taux de croissance nominale de l’économie.

Ainsi, le niveau des taux d’intérêt est un facteur déterminant pour comprendre l’évolution future des prix de l’immobilier : Si, courant 2018 la perspective d’une hausse des taux d’intérêt était source d’inquiétude pour la solidité du marché immobilier, le récent effondrement de ces mêmes taux d’intérêt et le discours renouvelé des banques centrales qui envisagent maintenant une baisse de ces mêmes taux alors qu’ils sont déjà excessivement faibles, efface ce risque et cette inquiétude.

En 2019, mais également à plus long terme si l’on considère que les taux seront durablement faibles, le marché immobilier pourrait rester dynamique et les prix de l’immobilier pourraient très fortement augmenter dans les prochaines années. Mais attention, investir dans l’immobilier est un investissement de très long terme : Ce qui importe n’est pas tant la question des taux d’intérêt sur les 2 ou 3 prochaine années … mais l’anticipation des taux d’intérêt réel (et donc avec prise en compte de l’inflation) sur la durée de l’investissement, c’est à dire sur 10 ou 15 ans.

Il semble que nous nous dirigeons vers une période longue de taux d’intérêt durablement inférieurs au taux de croissance nominale de l’économie : L’euthanasie des épargnants favorise l’enrichissement sans effort des emprunteurs comme nous vous l’expliquons depuis 2016.

Cependant, cette hausse des prix de l’immobilier ne devrait pas concerner tous les territoires du pays. Certaines villes ont déjà profité des conséquence de la baisse des taux d’intérêt sur leur valorisation (Paris, Lyon, Bordeaux) ; La confirmation d’une baisse durable des taux de crédit immobilier devrait principalement profiter aux villes dont les prix sont en baisses ou relativement stables depuis 2008. Ces dernières devraient profiter d’un effet de rattrapage. L’opportunité d’investissement y est très forte !

 

Un marché immobilier influencé par les mouvements démographique et l’exigence du développement durable.

Entre le nécessaire développement durable de l’économie, la demande des consommateurs à la recherche de sens et surtout une remise en cause incontestable de la mondialisation excessive, nous pourrions assister à une évolution du marché immobilier au profit des villes moyennes : Les populations ont tendance à quitter les métropoles dont le cadre de vie est dégradé au profit de villes moyennes dans lesquelles le quotidien paraît plus agréable, moins pollué, moins stressant.

Cette tendance qui semble forte s’appuie sur une demande de renouveau de la part des habitants dans le prolongement des nouvelles formes de consommation au profit d’une consommation locale, saine et profitable pour le territoire.

Les mouvements de population au profit de certaines régions françaises pourraient s’accélérer dans les prochaines années afin de répondre à cette exigence nouvelle. Il y a peut être une opportunité à s’intéresser aux villes moyennes pour un horizon d’investissement de long terme ?

Ces mouvements démographiques devraient naturellement s’ajouter au mouvement démographique lié au vieillissement des populations qui migrent au terme d’une vie active au profit des régions du Sud et de l’ouest de la France.

Ces mouvements peuvent être synthétisés dans la carte suivante.

L’accélération de l’obsolescence immobilière avec l’arrivée prochaine des maisons BEPOS en application de la nouvelle réglementation RT 2020

Enfin, et nous prolongeons une réflexion que nous vous proposons depuis de nombreuses années, les nouvelles normes de construction et l’avènement de la réglementation thermique RT2020 devraient accélérer l’obsolescence immobilière, c’est à dire la dégradation de la valeur relative de votre maison ou appartement au gré de l’amélioration de la qualité des logements neufs construits.

L’accélération de l’obsolescence immobilière des logements oblige les investisseurs immobiliers à négocier âprement les prix d’achat des logements dont les qualités de construction seront rapidement dépréciées par le marché afin d’anticiper les travaux qui devront être engagés pour maintenir la valeur patrimoniale de l’investissement : Les propriétaires qui ne réaliseraient pas les travaux nécessaires pour essayer de suivre le niveau de qualité de leur construction verraient la valeur de leur immeuble baisser !

Ainsi, des stratégies basées autour de la rénovation d’immeubles non recherchés par le marché ou de constructions neuves devraient être pertinentes.

Investissement immobilier en 2019 – Synthèse
Notez cet article