L’impact du Covid-19 sur l’immobilier neuf

L’immobilier neuf a subi un fort impact en 2020 à cause du Covid-19 mais pas seulement cela.. L’investisseur en Loi Pinel ou la personne qui chercher à acheter sa Résidence Principale n’ont pas une offre à la mesure des années passées. Entre Permis de construire annulés avant les élections, report de décision ou la tension sur l’obtention d’un crédit, le dernier trimestre 2020 n’est pas de tout repos.

Sommaire

Avant de regarder le prise de l’immobilier avec le Covid-19, listons les éléments qui ont été marquants cette année. Tout d’abord nous avons été dans une année d’élections municipales ce qui a ralenti l’obtention des Permis de construire, ensuite il y a eu le confinement qui a fait prendre du retard à certains chantiers, voir décaler le lancement de certains opérations, puis la mise en place l’amendement de Montgolfier sur les honoraires, et enfin il y a eu le HCSF qui a ralenti la distribution de prêts. Une année noire.

L’impact des élection municipales sur les permis de construire

Pour qu’un programme immobilier se fasse il faut tout d’abord sourcer le foncier, puis déposer un Permis de Construire qui sera instruit en Mairie, validé ou pas, puis enfin affiché sur le Terrain pour permettre aux voisins de déposer certains recours qu’ils jugent légitime. Le moment des élections municipales n’est en général pas un moment propice pour déposer une demande de Permis de construire.

Cela tient souvent au fait que durant les élections des promesses sont tenues par certains et que le maire sortant ne veut pas froisser une partie de son électorat. De ce fait il est souvent repoussé des décisions de ce type post élections.

On peut remarquer par exemple qu’à Bordeaux le choix du Maire entrant sera de geler les programmes immobiliers non engagés, on a du mal du coup à comprendre son idée pour offrir aux Bordelais une offre accessible.

1er Confinement Covid-19

L’impact du Covid-19 sur l’immobilier neuf a eu deux visages lors du premier confinement, un a ralentit la mise en production de logements, et l’autre a ralentit les rentrées financières des promoteurs, via le décalage des actes notariés.

Le ralentissement de la mise en production de logements neufs

Au 2ème trimestre il y a eu une diminution du nombre de mise en vente de logements neufs de 54%, c’est réellement une très mauvaise nouvelle aussi bien pour le promoteur que pour l’investisseur. Pour le promoteur ce sont des projets qui sont reportés voire annulés, et pour l’investisseur, compte tenu de cette offre limitée, c’est un prix qui évolue à la hausse.

Est-ce la « chronique d’un effondrement annoncé » ? Ce sont en tout cas les mots très forts employés par Alexandra François-Cuxac, la présidente de la Fédération des promoteurs immobiliers (FPI), lors de la présentation, jeudi, des chiffres du logement neuf pour le deuxième trimestre 2020. On voit donc que la profession est en alerte suite à l’annonce de ces mauvais chiffres.

Cela a aussi impacté le rythme de vente dans le neuf, il a été diminué de 38% au 2ème trimestre ce qui n’est pas rien, et l’impact a continué au 3ème trimestre.

L’impossibilité de signer l’acte

Il a été impossible lors du 1er confinement de se déplacer et encore plus de se déplacer pour signer un acte notarié. Il est nécessaire dans le neuf de se déplacer physiquement pour que le notaire valide la signature. Une solution temporaire a été trouvée, la signature en visio, mais elle a engendré de tels soucis que quasiment aucun acheteur n’a pu acter son bien. Cela a donc décalé beaucoup de signature et a ainsi créé un goulot d’étranglement lors du déconfinement. Une fois de plus l’impact du Covid 19 sur le marché de l’immobilier neuf a été très fort.

L’amendement de Montgolfier

Une bonne nouvelle n’arrivant jamais seule, il a été décidé par le sénateur De Montgolfier d’instaurer un amendement invitant d’une part les CGP à mentionner le taux de commission qu’ils percevaient et d’autre part de caper le taux maximal d’honoraires en Loi Pinel à 10% HT.

Outre le fait que la constitutionnalité nous paraît douteuse, il va de soit que le but recherché étant de réduire les prix en immobilier et les marges des intermédiaires a totalement échoué. Le constat après 6 mois de mise en place, moins de vente en investisseurs, un prix de vente inchangé, résultat une marge plus forte pour le promoteur.

Encore une fois, il a fallu changer tous les contrats de réservation, expliquer aux investisseurs les tenants et aboutissants de cette mesure, sans pour autant que cela n’ait un quelconque effet pour l’investisseur sur le prix qu’il paye.

Il serait opportun à un moment de mettre en place une étude sur l’impact de cet amendement, et s’il n’est pas utile le retirer.

Quoiqu’il en soit, cette mesure n’a pas apporté de simplification lors de la signature d’un contrat de réservation.

La décision du HCSF de garder son cap face au Covid-19

Un des autres impact du Covid-19 est d’avoir tendu à faire garder le cap au HCSF sur leurs décisions concernant les crédits. Nous en avons déjà parlé mais en fin 2019 le HCSF a décidé de réduire la voilure en terme de production de crédits, en jugeant que certains n’étaient pas ou ne seraient pas en mesure d’honorer leurs mensualités.

Les conditions ont donc change, un prêt se ferait désormais sur maximum 25 ans, et l’endettement serait de 33% Brut. Des conditions très compliquées à tenir, un médecin peut avoir un endettement de 40% mais un très beau reste à vivre, on ne fait plus dans le sur mesure.

La production de crédits, et les taux de refus ont donc fortement augmenté, à la même date en 2019 le taux de refus était de 5% à ce jour nous avons oublé à 10%. Cela a donc sorti du prisme de l’investissement beaucoup de personnes.