L’immobilier neuf a subi un fort impact en 2020 Ă  cause du Covid-19 mais pas seulement cela.. L’investisseur en Loi Pinel ou la personne qui chercher Ă  acheter sa RĂ©sidence Principale n’ont pas une offre Ă  la mesure des annĂ©es passĂ©es. Entre Permis de construire annulĂ©s avant les Ă©lections, report de dĂ©cision ou la tension sur l’obtention d’un crĂ©dit, le dernier trimestre 2020 n’est pas de tout repos.

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Avant de regarder le prise de l’immobilier avec le Covid-19, listons les Ă©lĂ©ments qui ont Ă©tĂ© marquants cette annĂ©e. Tout d’abord nous avons Ă©tĂ© dans une annĂ©e d’Ă©lections municipales ce qui a ralenti l’obtention des Permis de construire, ensuite il y a eu le confinement qui a fait prendre du retard Ă  certains chantiers, voir dĂ©caler le lancement de certains opĂ©rations, puis la mise en place l’amendement de Montgolfier sur les honoraires, et enfin il y a eu le HCSF qui a ralenti la distribution de prĂŞts. Une annĂ©e noire.

 

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L’impact des Ă©lection municipales sur les permis de construire 

Pour qu’un programme immobilier se fasse il faut tout d’abord sourcer le foncier, puis dĂ©poser un Permis de Construire qui sera instruit en Mairie, validĂ© ou pas, puis enfin affichĂ© sur le Terrain pour permettre aux voisins de dĂ©poser certains recours qu’ils jugent lĂ©gitime. Le moment des Ă©lections municipales n’est en gĂ©nĂ©ral pas un moment propice pour dĂ©poser une demande de Permis de construire.

Cela tient souvent au fait que durant les élections des promesses sont tenues par certains et que le maire sortant ne veut pas froisser une partie de son électorat. De ce fait il est souvent repoussé des décisions de ce type post élections.

On peut remarquer par exemple qu’Ă  Bordeaux le choix du Maire entrant sera de geler les programmes immobiliers non engagĂ©s, on a du mal du coup Ă  comprendre son idĂ©e pour offrir aux Bordelais une offre accessible.

1er Confinement Covid-19

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L’impact du Covid-19 sur l’immobilier neuf a eu deux visages lors du premier confinement, un a ralentit la mise en production de logements, et l’autre a ralentit les rentrĂ©es financières des promoteurs, via le dĂ©calage des actes notariĂ©s.

Le ralentissement de la mise en production de logements neufs

Au 2ème trimestre il y a eu une diminution du nombre de mise en vente de logements neufs de 54%, c’est rĂ©ellement une très mauvaise nouvelle aussi bien pour le promoteur que pour l’investisseur. Pour le promoteur ce sont des projets qui sont reportĂ©s voire annulĂ©s, et pour l’investisseur, compte tenu de cette offre limitĂ©e, c’est un prix qui Ă©volue Ă  la hausse.

Est-ce la « chronique d’un effondrement annoncĂ© » ? Ce sont en tout cas les mots très forts employĂ©s par Alexandra François-Cuxac, la prĂ©sidente de la FĂ©dĂ©ration des promoteurs immobiliers (FPI), lors de la prĂ©sentation, jeudi, des chiffres du logement neuf pour le deuxième trimestre 2020. On voit donc que la profession est en alerte suite Ă  l’annonce de ces mauvais chiffres.

Cela a aussi impactĂ© le rythme de vente dans le neuf, il a Ă©tĂ© diminuĂ© de 38% au 2ème trimestre ce qui n’est pas rien, et l’impact a continuĂ© au 3ème trimestre.

L’impossibilitĂ© de signer l’acte

actes ontaires impossible
Il a Ă©tĂ© impossible lors du 1er confinement de se dĂ©placer et encore plus de se dĂ©placer pour signer un acte notariĂ©. Il est nĂ©cessaire dans le neuf de se dĂ©placer physiquement pour que le notaire valide la signature. Une solution temporaire a Ă©tĂ© trouvĂ©e, la signature en visio, mais elle a engendrĂ© de tels soucis que quasiment aucun acheteur n’a pu acter son bien. Cela a donc dĂ©calĂ© beaucoup de signature et a ainsi crĂ©Ă© un goulot d’Ă©tranglement lors du dĂ©confinement. Une fois de plus l’impact du Covid 19 sur le marchĂ© de l’immobilier neuf a Ă©tĂ© très fort.

L’amendement de Montgolfier
amendement de montgolfier

Une bonne nouvelle n’arrivant jamais seule, il a Ă©tĂ© dĂ©cidĂ© par le sĂ©nateur De Montgolfier d’instaurer un amendement invitant d’une part les CGP Ă  mentionner le taux de commission qu’ils percevaient et d’autre part de caper le taux maximal d’honoraires en Loi Pinel Ă  10% HT.

Outre le fait que la constitutionnalité nous paraît douteuse, il va de soit que le but recherché étant de réduire les prix en immobilier et les marges des intermédiaires a totalement échoué. Le constat après 6 mois de mise en place, moins de vente en investisseurs, un prix de vente inchangé, résultat une marge plus forte pour le promoteur.

Encore une fois, il a fallu changer tous les contrats de rĂ©servation, expliquer aux investisseurs les tenants et aboutissants de cette mesure, sans pour autant que cela n’ait un quelconque effet pour l’investisseur sur le prix qu’il paye.

Il serait opportun Ă  un moment de mettre en place une Ă©tude sur l’impact de cet amendement, et s’il n’est pas utile le retirer.

Quoiqu’il en soit, cette mesure n’a pas apportĂ© de simplification lors de la signature d’un contrat de rĂ©servation.

La décision du HCSF de garder son cap face au Covid-19

HCSF 2020Un des autres impact du Covid-19 est d’avoir tendu Ă  faire garder le cap au HCSF sur leurs dĂ©cisions concernant les crĂ©dits. Nous en avons dĂ©jĂ  parlĂ© mais en fin 2019 le HCSF a dĂ©cidĂ© de rĂ©duire la voilure en terme de production de crĂ©dits, en jugeant que certains n’Ă©taient pas ou ne seraient pas en mesure d’honorer leurs mensualitĂ©s.

Les conditions ont donc change, un prĂŞt se ferait dĂ©sormais sur maximum 25 ans, et l’endettement serait de 33% Brut. Des conditions très compliquĂ©es Ă  tenir, un mĂ©decin peut avoir un endettement de 40% mais un très beau reste Ă  vivre, on ne fait plus dans le sur mesure.

La production de crĂ©dits, et les taux de refus ont donc fortement augmentĂ©, Ă  la mĂŞme date en 2019 le taux de refus Ă©tait de 5% Ă  ce jour nous avons oublĂ© Ă  10%. Cela a donc sorti du prisme de l’investissement beaucoup de personnes.

L’impact du Covid-19 sur l’immobilier Neuf a Ă©tĂ© fort 

On vous dit souvent, allez y tous les voyants sont au verts, et c’est le cas aujourd’hui, taux de crĂ©dits bas, forte demande locative, une volontĂ© de l’Ă©tat de verdir les logements …. Mais mĂŞme avec tous ces voyants verts, en 2020 et principalement dĂ» au Covid-19 ou aux effets du Covid-19 il est devenu très compliquĂ© pour les personnes d’acheter de l’immobilier neuf. Des permis de constuire plus rares, des prix qui augmentent, des refus de prĂŞt Ă  la chaĂ®ne, il va falloir ĂŞtre courageux.

2021 arrive espĂ©rons que cette annĂ©e soit plus propice Ă  l’achat en immobilier neuf et que les mesures gouvernementales soient prises en ce sens.

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