Le dispositif Pinel vous offre l’opportunité de construire un patrimoine immobilier neuf, tout en profitant d’un avantage fiscal conséquent. Si ce régime de défiscalisation connaît un franc succès et attire de plus en plus d’investisseurs, il n’est néanmoins sans risque, surtout, lorsqu’il s’agit du choix de la zone d’investissement.

Dans ce contexte, le laboratoire de l’Immobilier, un organisme indépendant spécialiste de la sélection de programmes immobiliers neufs, vient de publier une liste des 64 communes éligibles en loi Pinel où il est risqué d’investir.

Critères pris en compte

Le laboratoire de l’Immobilier a établi cette liste « noire » du Pinel en se basant sur des données qualitatives et quantitatives fournies par des administrateurs de biens locaux. Parmi ces critères déterminants, il y a :

  • Le nombre de logements autorisés depuis l’année 2010 (données Sitadel)
  • Le nombre de logements mis en chantier depuis 2010 (données Sitadel)
  • Le taux de vacance du parc de logement (données Insee 2013)
  • La variation du nombre de logements construits et du nombre de ménages (données Insee de 1999 à 2013)
  • La population communale et sa variation (donnée Insee de 1999 à 2013)

Catégorisation des communes

Les études menées ont amené les spécialistes à définir 2 catégories de risque. Il y a tout d’abord les communes « à éviter », au nombre de 39 dont Valence, Mulhouse et Troyes. Elles se définissent par un taux de vacance élevé compris entre 9% et 20% (moyenne en France : 7,7%), un rythme accéléré de la construction de logements neufs et une évolution démographique défavorable.

Les 25 restantes sont classées « à surveiller » et parmi elles figurent Perpignan, Gap et Laval. Elles sont assez éloignées des critères pré-mentionnés (comme leur taux de vacance compris entre 7,7% et 14,3%) mais restent tout de même déconseillées. Ces villes sont toutes classées en zones B1 et B2 du zonage Pinel.

Marché immobilier sous-tendu

Le Laboratoire de l’Immobilier tire la sonnette quant à la multiplication des agréments préfectoraux permettant aux communes d’être classées en zone B1 et B2. En effet, ces dernières ne présentent pas les mêmes signes de pénurie de logements car contrairement à d’autres, il y en a qui disposent d’une offre abondante, voire excessive.

Pourtant, en général, le marché immobilier dans ces territoires est dit « sous-tendu » et les propriétaires peuvent être sujets à des difficultés, soit à appliquer un loyer suffisamment intéressant pour optimiser l’achat, soit à trouver des locataires. Dans ce cas, puisque la réduction d’impôts est le principal avantage du dispositif Pinel (pouvant atteindre 21% pour 12 années de location), il perd tout son sens si le logement reste vacant plus d’un an puisque cela engendrera une perte de l’avantage fiscal.

Toutefois, selon Franck Vignaud : « Il n’y a pas d’alerte à émettre sur ces territoires, mais la contrepartie de cette tension sur l’offre est un niveau de prix élevé et un rendement locatif souvent modeste… ». Cette liste n’impacte donc en rien la cohérence dans son ensemble, du zonage Pinel.


Immobilier neuf « Pinel » : les villes à éviter
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