La défiscalisation immobilière :
un long passé de dispositifs légaux sans cesse réinventés
La loi Pinel, très en vogue depuis 2014, est loin d’être la seule incitation fiscale à avoir vu le jour depuis plus d’un siècle. D’autres lois – dont certaines toujours en vigueur alors que d’autres sont tombées aux oubliettes – ont été promulguées par nos différents gouvernements successifs.
Voici un bref historique de ces dispositifs favorables à l’investissement immobilier :
1804 : DEMEMBREMENT ET NUE PROPRIETE
La nue-propriété découle du démembrement de la pleine propriété et est promulguée dans le Code civil en 1804. Cette disposition est destinée à établir une distinction entre le droit de disposer d’un bien (nue-propriété) et le droit d’en jouir (usufruit) ou, si l’on préfère entre le propriétaire du bien et son occupant. Le nu-propriétaire possède ainsi une propriété sans en percevoir les revenus pendant une période limitée au terme de laquelle il récupèrera l’usufruit et en sera pleinement propriétaire.
1900 : LOI POUR LA CONSERVATION DES MONUMENTS HISTORIQUES
La loi Monuments Historiques est promulguée dès 1913. L’État octroie alors des avantages fiscaux aux investisseurs se lançant dans la restauration de bâtiments classés. Une des principales exigences de la Loi Monuments Historiques requiert d’acheter un immeuble, un appartement ou un logement dans un édifice reconnu comme historique. Il n’y a pas de régions ni de villes éligibles au dispositif Monument Historique, mais plutôt un classement des bâtiments en tant que tel. L’édifice demeure placé sous la surveillance du Ministère de la Culture, et nécessite son accord préalable avant la moindre transformation ou démolition. Il en est de même pour les cessions, les dons ou au moment de la vente du Monument Historique.
1949 : STATUTS SPECIFIQUES DE LA LOCATION MEUBLEE, LMNP ET LMP
Les statuts LMNP et LMP (Loueur en Meublé Non Professionnel et Loueur en Meublé Professionnel) ont été mis en place afin d’alléger les taxes perçues sur les locations de biens préalablement meublés. Que le loueur soit considéré comme professionnel ou comme non professionnel (en fonction de son seuil de revenus locatifs) l’optimisation fiscale reste, dans tout les cas, très avantageuse.
1962 : LOI MALRAUX
Assez similaire à la loi Monuments Historiques (voir ci-dessus), la loi Malraux permet de déduire de sa facture fiscale le coût des travaux de restauration, d’un bien ancien à caractère historique. Quelles sont les conditions à remplir ? Acheter un bien éligible à la loi Malraux, ne pas dépasser le plafond de 400 000 euros de travaux sur 4 ans, faire appel à un architecte des bâtiments de France pour superviser les travaux, louer votre bien comme résidence principale dans les 12 mois qui suivent la fin des travaux et ce sur une durée d’au moins 9 ans.
1993 : LOI BALLADUR
La loi Balladur prend en considération le déficit foncier, c’est à dire la différence négative entre les revenus et les charges d’un investissement immobilier. Attention, seules sont déductibles les dépenses relatives à des travaux d’entretien, de réparation ou d’amélioration et de rénovation. Ne sont pas déductibles les dépenses de construction et d’agrandissement. De plus, l’excédent de déficit non imputé est imputable sur le revenu global des cinq années suivantes.
1996 : LOI PERISSOL
La loi Périssol a été mise en place en 1996 et est restée valable jusqu’en 1999, date à laquelle elle a été remplacée par la loi Besson. Loi d’investissement locatif, elle offrait un abattement sur le revenu imposable Elle consistait à déduire de ses revenus nets imposables un pourcentage du prix d’acquisition du bien (10 % pendant 4 ans, puis 2% pendant 20 ans) sur une période maximum de 24 ans, ce qui entraînait automatiquement une diminution des impôts. Elle était conditionnée à l’engagement de louer le logement non-meublé à usage d’habitation principale pendant une durée minimale de 9 ans.
1997 : DISPOSITIF ROBIEN
Le Robien Classique permettait en investissant dans le neuf d’amortir son bien sur 10 ans avec un engagement de location qui pouvait aller jusqu’à 15 ans. L’amortissement plafonnait à 8 % les 5 premières années, puis 2,5 % par an durant 4,7 ou 10 ans, soit 65 % de la valeur du bien sur 15 ans. La loi Robien recentrée a quant à elle été introduite au 01/01 2006 et appliquée jusqu’au 31/12/2009. Les conditions d’amortissement ont alors été limitées à hauteur de 50 % de la valeur du bien immobilier acquis, réparties sur 9 ans au rythme 6 % les 7 premières années puis 4 % les deux années suivantes.
1999 : LOI BESSON NEUF
La loi Besson est entrée en vigueur en 1999 et est restée valable jusqu’en 2003. Elle avait pour objectif de favoriser l’investissement locatif dans le neuf. Similaire à la loi Périssol (voir ci-dessus), elle consistait à déduire un pourcentage du prix d’acquisition du bien (8 % pendant 5 ans, puis 2,5 % pendant 10 ans) des revenus nets imposables sur une période maximum de 15 ans. Elle a donc cessé de produire ses effets le 1er janvier 2020.
1999 : LOI DEMESSINE
La loi Demessine a été introduite de façon à stimuler la construction de structures dédiées au tourisme dans des zones rurales faiblement attractives. Ainsi, l’investisseur qui décidait d’acquérir un logement intégré à une résidence de tourisme ou à un village résidentiel de tourisme, pouvait bénéficier de 25% de réduction d’impôt pour les logements neufs ou de 20% pour les travaux de rénovation. La réduction d’impôt était limitée à 50 000 euros pour une personne seule et 100 000 euros pour un couple. Le dispositif a pris fin le 31 décembre 2010.
2000 : LOI BESSON ANCIEN
La loi Besson Ancien est un dispositif de défiscalisation destiné à encourager la rénovation de bâtiments anciens. Elle ne concerne que les propriétés urbaines situées en France. Pour en bénéficier le logement doit être « ancien » : il peut s’agir de tout logement qui, par ses caractéristiques, ne peut pas ouvrir droit à la déduction au titre de l’amortissement Robien. Le logement ne doit donc pas remplir les caractéristiques d’un logement neuf. Si la date d’acquisition du bien immobilier est sans importance, celui-ci doit remplir les normes minimales d’habitabilité (ne pas être insalubre…). Il n’y a plus de bénéficiaire depuis le 30/09/2006 et elle n’est plus appliquée depuis le 31/12/2019.
2003 : LOI GIRARDIN
La loi Girardin est un dispositif de défiscalisation qui permet au contribuable d’investir dans les secteurs productifs ou immobiliers en Outre-mer et de bénéficier d’un avantage fiscal à la suite de son investissement. L’investisseur doit acquérir un bien immobilier neuf, ou en réhabilitation si le bien a plus de 20 ans. À savoir que seuls les contribuables résidents en Métropole peuvent intégrer le régime Girardin, les contribuables d’outre-mer ne sont pas bénéficiaire de cette loi. En ce qui concerne la location du bien, le logement doit être louée nue pendant une durée d’au moins 6 ans (et effective 6 mois après son acquisition). La réduction fiscale prend effet dès l’année qui suit celle de l’investissement.
2006 : LOI BORLOO
Destinée à favoriser l’accès à la propriété dans le neuf et l’ancien, la loi Borloo permet de devenir propriétaire en faisant payer la majeure partie du bien immobilier par un locataire et par l’État. La loi Borloo sur le neuf est close depuis le 01/01/2010. Ce mécanisme fiscal permettait d’amortir 65 % de la valeur d’un bien immobilier sur 15 ans à condition de respecter les plafonds de loyer et de ressources du locataire. Grâce à cette loi, 65 % du prix d’acquisition du bien pouvait être défiscalisé. En revanche, elle est toujours valable sur l’ancien. Le logement doit être loué nu à titre d’habitation principale et être décent. Peu importe qu’il soit neuf ou ancien (même si c’est plus adapté aux anciens), nouvellement acquis ou pas, à titre onéreux ou gratuit. Le loyer doit être inférieur à un certain plafond qui est défini par mètre carré de surface habitable et selon la zone géographique.
2009 : DISPOSITIF SCELLIER
Mesure d’incitation à l’investissement locatif, le dispositif Scellier offrait aux particuliers la possibilité de se constituer un patrimoine immobilier tout en réduisant leurs impôts (jusqu’à 25%). Il a pris fin en 2012. Il suffisait d’acheter un logement et de le louer non meublé pendant au moins 9 ans à usage de résidence principale du locataire. En contrepartie, l’investisseur bénéficiait d’une réduction d’impôt calculée sur une fraction du prix de revient de l’investissement et étalée sur 9 ans.
2009 : AMENDEMENT CENSI-BOUVARD
L’amendement Censi-Bouvard, offre des avantages fiscaux lorsqu’on investit dans une résidence de services telles que les résidences séniors ou les résidences pour étudiants. Il s’inscrit dans les dispositifs de la location meublée. Initialement prévu jusqu’au 31décembre 2021, cet avantage a été prorogé jusqu’au 31/12/2022. Il permet de réduire votre impôt sur le revenu de 11% du montant du bien (HT) pendant 9 ans dans la limite de 300 000 Euros HT par an. De plus ce dispositif permet la récupération de la TVA.
2013 : LOI DUFLOT
La loi Duflot a succédé à la loi Scellier puis a été elle-même remplacée par la loi Pinel, plus avantageuse et plus souple. La loi Duflot avait pour objectif de favoriser l’investissement locatif sous certaines conditions. La réduction d’impôt sur le revenu était de 18% du montant de l’investissement, étalée sur 9 ans de manière linéaire et égale. Le dispositif Duflot pouvait ainsi générer jusqu’à 6 000 € de réduction d’impôt par an pendant 9 ans.
2014 : LOI PINEL
La Loi Pinel a pour objectif de stimuler la construction de logements neufs dans des zones « tendues », c’est-à-dire où la demande locative est supérieure à l’offre. Le dispositif facilite donc l’investissement du contribuable dans l’immobilier locatif neuf. Un investissement immobilier en Loi Pinel permet de bénéficier des réductions d’impôts suivantes : 12% du montant du bien pour un engagement de location de 6 ans, 18% du montant du bien pour un engagement de location de 9 ans, 21% du montant du bien pour un engagement de location de 12 ans. Les loyers perçus du logement mis en location permettront ainsi de couvrir une partie des mensualités du crédit. En ajoutant à cela les économies d’impôt liées au dispositif, un investissement locatif en Loi Pinel peut potentiellement permettre d’effectuer un investissement sans apport.
2017 : LOI COSSE
Le but du dispositif Cosse Ancien 2017 est d’apporter un soutient aux propriétaires louant un logement à un loyer modéré. L’incitation fiscale sera inversement proportionnelle au montant du loyer : en clair, plus le loyer sera bas, plus la réduction d’impôts sera forte. Son montant sera compris entre 15 et 70% du montant des loyers perçus et pourra même atteindre 85% dans le cas ou le loyer est porté par une association agréée faisant de la location sociale.
Grâce à cette loi, portée par Emmanuelle Cosse, les propriétaires louant leur bien à un loyer attractif et à des locataires aux revenus modestes peuvent défiscaliser jusqu’à 85% de leurs revenus locatifs.
2019 : LOI DENORMANDIE
Dernière en date, la loi Denormandie concerne les biens acquis à rénover entre le 28 mars 2019 et le 31 décembre 2023. Elle permet de bénéficier d’une réduction d’impôt allant jusqu’à 21% dans la limite de 300 000 €. La réduction fiscale entre dans le plafonnement des niches fiscales de 10 000 € par an. Pour bénéficier de cet avantage, il est donc impératif de louer son bien de 6 à 12 ans, les loyers des locataires étant plafonnés. C’est également un moyen pour les collectivités locales d’associer les investisseurs privés à l’amélioration de l’habitat insalubre.