Acheter dans le neuf en Ile de France, moins chère que l’ancien !
Imaginez vous il est moins chère d’acheter dans certaines communes de l’Ile de France du Neuf par rapport à l’Ancien. Nous avons mené l’enquête afin de vous donner tous les éléments pour faire le meilleur investissement en immobilier neuf en Loi Pinel.
Nul doute que certains le savent déjà, mais acheter un bien neuf quasiment au prix de l’ancien est signe de faire un bon coup immobilier.
Et non l’immobilier neuf n’est pas toujours plus chère que l’ancien !
Nous avons tous cette idée reçue, que le Neuf est systématiquement plus chère que l’Ancien. Cela est en général vrai, la plupart du temps, les programmes immobiliers neufs sont réalisés en ville, sur une parcelle où il faudra démolir un bâtiment, faire un sous sol, réaliser une construction neuf aux dernières normes énergétiques. Dans l’histoire tout paraît indiqué que mécaniquement le neuf ne peut être que plus chère que l’ancien.
Cette idée est vraie sur une grande partie du territoire, mais on a déjà vu que sur Bordeaux par exemple, c’est 2 % moins chère d’acheter du neuf par rapport à l’ancien. Et bien cela est la même chose sur certaines communes d’Ile de France.
Asnières et Créteil
Dans ces 2 villes, après l’étude de seloger LPI, il apparaît qu’acheter du neuf coûte moins chère que d’acheter de l’ancien. Nous allons voir en détail la cause de tout cela.
Asnières, une ville où le neuf est moins chère que l’ancien
Les logements neufs, étant par nature aux dernières normes énergétiques, ils sont de fait plus confortables dans la vie quotidienne et surtout ont un fort impact sur la trésorerie du propriétaire ou locataire, les factures d’énergie étant souvent divisées par 4. On estime, en moyenne en France, un surcoût de 25 % entre le neuf et l’ancien, compte tenu de ces normes. Mais tout cela n’est pas une règle qu’il faut prendre au pied de la lettre sur le territoire global !
Dans certaines zones, compte tenu de la forte évolution des prix de l’ancien, le neuf peut se retrouver très proche voire inférieur. Prenons le cas d’Asnières sur seine, les prix au m² dans l’ancien sont en moyenne de 6 567 €. Dans le neuf, les prix eux sont de 6 469 €, vous ne rêvez pas cela coûte 1,49 % moins chère ! A cela vous rajoutez les frais de notaire dans le neuf, et tout inclus cela revient à une économie de 5,64 %.
Réfléchissez donc bien, une réduction à l’achat et tout au long de la durée de détention du bien !
Exemple pour un appartement T3 de 65 m²
Prenons en compte un appartement de Type T3, d’une surface de 65 m².
Un bien de 65 m², au prix de 6 568 € / m², donne un prix de 426 920 €. Il faut rajouter les frais de notaire, pour ce type de bien 7 % ainsi que la caution crédit logement, environ 1,5 % soit au final 463 208 €.
Un bien dans le neuf lui, au prix de 6 468€ / m², donne un prix de 420 420 €. On y rajoute les frais de notaire 2,5 % et la caution crédit logement, environ 1,5 %, soit au final 437 236 €.
En consommation, le coût sera 150 € plus chère par mois pour les locataires ou propriétaires occupants. Soit 1 800 € / an
A la 10 ème année, en faisant un rapide calcul de coût, le bien ancien aura coûté 463 208 € à l’achat + 24 000 € énergétique. Dans le neuf, le bien aura coûté 437 236 € à l’achat + 7 200 € en facture énergétique.
En résumé, acheter du neuf à Asnières sur seine revient 8,79 % moins chère que l’ancien, et coûte 70 % moins chère en énergie.
Créteil, 3 % moins chère au prix du m²
Asnières sur seine n’est pas isolé, Créteil aussi a des prix dans le neuf moins chères que l’ancien. L’immobilier ancien à Créteil coûte 4 505 € en moyenne alors que le neuf est au plus chère à 4 365 €. Il est intéressant à noter, que les causes de cet écart de prix sont les mêmes que sur Asnières, l’évolution du prix de l’ancien.
Dans le Val de Marne, les prix du logement ancien ont eu une forte évolution sur 1 an, + 19%. Alors que dans le même temps le neuf a subi une baisse de 18 %, les courbes se sont ainsi inversées. Cela a donc une répercussion simple, il vous sera donc possible d’acheter plus de surface pour une même enveloppe.
Voire même avoir accès au PTZ, ce qui vous permettra de faire un effort substantiel.
Une grille de prix pour comparer
Voici donc une grille de prix qui vous permettra de pouvoir faire une analyse des zones où investir dans le neuf compte tenu des prix de l’ancien.
| Ville | Prix/m² (neuf) | Prix/m² (ancien) |
|---|---|---|
| Meaux | 3 846 € | 2 999 € |
| Bondy | 4 141 € | 4 059 € |
| Créteil | 4 365 € | 4 505 € |
| Bezons | 4 763 € | 4 635 € |
| Villiers-sur-Marne | 5 267 € | 5 049 € |
| Châtenay-Malabry | 6 193 € | 5 991 € |
| Asnières-sur-Seine | 6 469 € | 6 567 € |
| Saint-Ouen | 6 811 € | 6 405 € |
| Rueil-Malmaison | 7 375 € | 7 206 € |
| Nogent-sur-Marne | 7 550 € | 6 894 € |
| Suresnes | 8 582 € | 7 901 € |
| Saint-Cloud | 10 136 € | 8 576 € |
Comment faire le calcul des frais de notaire ?
Si vous envisagez de devenir propriétaire en Île-de-France, vous savez d’ores et déjà que le montant des biens au m2 est bien plus élevé que dans le reste du Pays. Forcément, cela aura une incidence pour l’obtention de votre prêt bancaire. Mais il y a une chose très importante que vous ne devez absolument pas oublier dans ce calcul, sous peine de vous retrouver dans l’embarras au moment de conclure l’achat, et que cela concerne un bien neuf ou ancien. Il s’agit des frais de noaire. En effet, vous devez savoir que pour finaliser l’achat de votre bien, vous serez obligé de signer devant un notaire. De ce fait vous aurez des frais supplémentaires, en plus du montant du bien en question. Vous devez donc les inclure dans votre prêt. Alors, estimez-les pour un bien immobilier ancien ou neuf en suivant le lien. Vous saurez ainsi quelle somme vous devrez ajouter au prix du bien que vous allez acquérir. Par contre, autant vous pourrez négocier votre taux de crédit, ainsi que l’assurance du prêt immobilier, autant vous ne pourrez pas le faire avec les frais de notaire. Ils sont loin de comprendre uniquement les émoluments du notaire et toutes les taxes sont réglementées.