Amendement Loi Pinel : abrogation du seuil de 20 % en résidence principale. Quelles conséquences ?

L’amendement n°I-CF167 du 2 octobre 2015 supprime la condition de mixité des occupants d’un programme immobilier neuf vendu dans le cadre de la Loi de défiscalisation Pinel. Initialement proposé par la Loi de finances de 2013, le seuil de 20 % de logements au sein d’un programme immobilier destinés à un usage de résidence principale -et non pas locative- est abrogé. Il relevait du promoteur et/ou du Notaire de vérifier la destination des logements vendus. Mais en pratique, difficile voire impossible de contrôler cela sauf à posteriori, une fois les appartements Loi Pinel vendus et les premières déclaration d’impôts déposées. En effet, rien n’aurait pu empêcher un acheteur d’un logement neuf ayant mentionné « usage résidence principale » dans son contrat de réservation de le passer finalement en location nue sous le dispositif Pinel. Quelles conséquences pour la bonne marche d’un investissement locatif Pinel ? L’idée de limiter à 80 % les logements locatifs était bonne à tout point de vue. Tout le monde sait que généralement, des propriétaires occupants sont plus soigneux que des locataires qui défilent. C’était aussi la garantie d’avoir des lots au sein d’un même programme proposé au même prix, que ce soit en achat pour y vivre ou pour l’investissement locatif. Néanmoins, il n’y a pas lieu de renoncer à un projet d’investissement immobilier locatif avec le dispositif Pinel. Pourquoi ? Le ratio généralement constaté entre investisseurs et propriétaires occupants dans un immeuble neuf est respectivement de 60 %/40 %. La mesure des 20 % de lots en RP s’avère donc sans fondement dans la vaste majorité des cas. Comment manœuvrer face à cette nouvelle règle ? Il convient plus que jamais de bien...

Les assurances à souscrire en Loi Pinel

Pour un investissement locatif Pinel, vous pouvez contracter les mêmes assurances que pour une mise en location d’un autre actif immobilier. Il ne s’agit ici pas d’une obligation mais de recommandation. Soulignons que la meilleure des garantie provient de l’emplacement de votre programme Loi Pinel ainsi que du bon choix du locataire. Une assurance propriétaire non-occupant, En cas de copropriété, une assurance garantie collective, Une assurance carence locative (attention elle ne vous permettra pas de bénéficier de la réduction d’impôt si vous n’avez toujours pas de locataires au bout de 12 mois après la livraison du logement), Une assurance dégradation, Et une assurance loyers impayés – risques...

Les charges déductibles

Un investissement locatif avec la Loi Pinel repose sur le régime réel (non pas sur le régime fiscal micro foncier aussi appelé « au forfait »). Vous pouvez déduire de vos loyers perçus tous les mois certaines charges notamment : les frais de garantie de votre prêt, les intérêts d’emprunts, la taxe foncière, les frais d’entretien, l’assurance décès emprunteur, le salaire du gardien, les frais de gestion et assurance...