Les ventes de logements neufs : une dynamique toujours positive mais menacée par des signes préoccupants

La Fédération des Promoteurs Immobiliers, qui regroupe les promoteurs immobiliers français en logement et en immobilier d’entreprise, ont publié leur baromètre des indicateurs avancés en logement dans toutes les régions de France, pour le premier trimestre 2017. La dynamique des réservations toujours positive L’année 2017 présente une nouvelle hausse des réservations : +13,8% par rapport au premier trimestre 2016, ce qui correspond à 35 059 logements réservés. Ces résultats confirment la dynamique positive à l’œuvre depuis le dernier trimestre de l’année 2014 puisque, depuis cette date, le marché a connu dix trimestres successifs de hausse. Les réservations augmentent aussi bien chez les propriétaires occupants (+4,1% par rapport au 1T 2016) que chez les ménages investisseurs (+19,2%). Cela s’explique notamment par les conditions favorables qui bénéficient aux acquéreurs : taux de crédits assez faible. Quelques signes préoccupants apparaissent Malgré la dynamique positive, des indices inquiétant surgissent : La croissance des réservations ralentit au 1T 2017 par rapport à celle observée durant les 12 derniers mois. En effet, entre le 1T 2015 et le 1T 2016, les réservations avaient cru de 21% (contre +13,8% entre le 1T 2016 et le 1T 2017). Le rythme des mises en vente ralentit puisque la hausse est limitée à +6,4% par rapport à l’année passée. Ce ralentissement se traduit logiquement par une baisse de l’offre commerciale avec -1,3% de logements disponibles en douze mois. Le délai d’écoulement est descendu à 9 mois, voir moins dans certaines métropoles comme La Rochelle ou Bordeaux, alors que les professionnels considèrent qu’un délai est sain lorsqu’il est au moins de 12 mois. Un déséquilibre entre offre et demande qui provoque une augmentation des...

La hausse des ventes de logements et de leur prix se poursuit en 2017

Le marché de l’immobilier et notamment les ventes de logement ont toujours le vent en poupe. En effet, selon la dernière note de conjecture des Notaires de France, la hausse des ventes de logements qui s’est amorcée en 2015 et accentuée en 2016 se poursuit sur les premiers mois de l’année 2017. À cette hausse des ventes se conjugue une hausse des prix qui est toutefois raisonnable et n’influe pas sur le volume des ventes. Des ventes immobilières record Les ventes de logements, ces 12 derniers mois, se sont élevés à 867 000 ce qui représente une hausse de 7,7% sur un an. Ce nombre de transactions est impressionnant puisqu’il dépasse le nombre record de 837 000 ventes sur un an glissant enregistré en mai 2006. Concernant l’Île-de-France, la chambre des Notaires de Paris estime à 42 000 la vente de logements anciens entre décembre 2016 et février 2017, soit une augmentation de 19% par rapport à la période décembre 2015- février 2016. Ces acquisitions sont favorisées par la faiblesse des taux immobiliers, bien que la tendance amorcée de remontée des taux ne semble pas influencer négativement les transactions et incite même les acquéreurs potentiels à passer à l’acte. Au-delà des taux bas, le fort nombre de transactions s’explique aussi par le succès du PTZ et du dispositif Pinel (réduction d’impôts en cas d’achat de logement neuf). Une hausse des prix immobiliers qui reste modérée Les prix de l’immobilier français sont repartis à la hausse depuis le 2è trimestre 2015, avec +2%. Toutefois, le marché immobilier n’est pas indivisible et la hausse des prix est plus brutale dans certaines régions et notamment certaines grandes villes. Paris par exemple est l’une des métropoles...

Les ventes en Pinel en augmentation au premier trimestre 2017

Les ventes en Pinel ont connu une forte augmentation en début d’année, nous apprend Theseis, un groupement de professionnels de la gestion de patrimoine : +35% par rapport au premier trimestre 2016 avec 700 transactions. Qu’est ce que la loi Pinel ? La loi Pinel est un dispositif d’investissement locatif qui permet à l’acheteur d’un bien neuf de bénéficier de réduction d’impôts. Le taux de réduction d’impôts s’applique sur le prix de revient du logement (valeur d’achat du bien augmentée des frais d’acquisitions) et varie avec la durée de location du logement : 12% en cas de location sur 6 ans (soit 2% par an) 18% en cas de locations sur 9 ans (soit 2% par an) 21% en cas de location sur 12 ans (soit 2% par an pendant 9 ans puis 1% par an pendant 3 ans) Il faut toutefois respecter un certain nombre de conditions pour être éligible à la loi Pinel : acheter un logement dans une ville éligible au dispositif Pinel, louer non meublé, la durée de mise en location doit être minimum de 6 ans, des plafonds de loyers et ressources doivent être satisfaites par le locataire etc… Qu’est ce qui explique l’augmentation des ventes en loi Pinel ? L’augmentation des ventes s’explique par un premier trimestre attractif pour les acheteurs : des taux de crédits faibles accompagnés d’un territoire attractifs qui fait augmenter la valeur de l’immobilier. Un bilan mensuel du Crédit Logement-CSA du mois de mars 2017 nous informe que, en comparaison avec le mois de mars 2016, le niveau des taux est inférieur de 53 points de base sur le neuf. A ces taux de crédits...

Extension de la Loi Pinel aux communes de la zone C à titre expérimental en 2017

La loi Pinel, dispositif français de réduction d’impôt, s’applique à plusieurs zones que sont les zones A, A bis, B1, B2, et sera étendu jusqu’à certaines communes de la zone C pour l’année 2017. Cette extension est à titre expérimental et pourrait-être prolongée lors des années à venir. La loi Pinel La loi Pinel, réglementée par l’article 199 novovicies du CGI est une loi qui permet de générer une réduction d’impôt sur le revenu en investissant dans l’immobilier locatif intermédiaire. Ce dispositif est destiné aux personnes imposables françaises, résident dans le pays et qui investissent ou font construire des logements neufs ou datant du 1er septembre 2014 au 31 décembre 2016. Pour que ce dispositif fonctionne, les investisseurs doivent s’engager à louer ces biens en guise de résidence principale à un locataire sur une période comprise entre 6 et 9 ans. Récemment, l’article 40 du projet de loi de finance a prolongé ce procédé jusqu’à la fin de l’année 2017. Les zones de la loi Pinel Le dispositif de la loi Pinel, fonctionne et s’applique à des communes situées dans cinq zones bien distinctes : La zone A bis, avec Paris et les 29 communes de la petite couronne parisienne La zone A, comprenant l’Île de France, la côte d’Azur, Lille, Montpellier, Marseille, Lyon ainsi que la partie française de l’agglomération de Genève La zone B1, regroupant les agglomérations de plus de 250 000 habitants, la grande couronne parisienne ainsi que quelques communes considérées comme onéreuses, telles que La Rochelle, Saint Malo, Chambéry etc. La zone B2, qui comprend les autres communes de plus de 50 000 habitants et les...

Loi Pinel : le dispositif est maintenu au moins jusqu’au 31 décembre 2017

Une année supplémentaire annoncée par François Hollande. C’est samedi 9 avril 2016 que le Président de la République François Hollande a annoncé le prolongement de la loi Pinel jusqu’à fin 2017, lors de son déplacement à Romainville en Seine-Saint-Denis sur le thème du logement. Introduit en 2015, le dispositif fiscal Pinel avait pour objectif premier de relancer les investissements dans l’immobilier neuf en venant remplacer et améliorer la loi Duflot, jusqu’alors boudée par les investisseurs. Et le pari a été remporté. En apportant plus de souplesse et d’avantages au dispositif Duflot, la loi Pinel a séduit autant les investisseurs privés que les promoteurs immobiliers et les sociétés de gestion de SCPI fiscales. Ce succès, François Hollande l’a mis en avant en déclarant que « ce dispositif qui a marché, qui marche, [et] marchera encore » est prolongé dorénavant jusqu’au 31 décembre 2017. Le gouvernement l’a ainsi bien compris : pour relancer l’immobilier neuf, il est primordial d’apporter de la stabilité et de la continuité aux investisseurs. Aucune réforme prévue avant 2017 : le Pinel garde ses avantages. La loi Pinel s’adresse majoritairement aux personnes investissant dans des logements neufs respectant notamment les nouvelles normes environnementales (BBC 2012 ou RT2005), des critères de superficie, de zone géographique et de plafonnement des loyers et des ressources des locataires. En contrepartie d’un engagement de location de 6, 9 ou 12 ans, vous pourrez alors réduire votre impôt sur le revenu de 12%, 18% ou 21% du montant initial de votre investissement Pinel. Rappelons que sous l’ancien dispositif Duflot, l’avantage fiscal était uniquement une réduction de 18% de l’IR pour un engagement de location de 9 ans. Le...

Amendement Loi Pinel : abrogation du seuil de 20 % en résidence principale. Quelles conséquences ?

L’amendement n°I-CF167 du 2 octobre 2015 supprime la condition de mixité des occupants d’un programme immobilier neuf vendu dans le cadre de la Loi de défiscalisation Pinel. Initialement proposé par la Loi de finances de 2013, le seuil de 20 % de logements au sein d’un programme immobilier destinés à un usage de résidence principale -et non pas locative- est abrogé. Il relevait du promoteur et/ou du Notaire de vérifier la destination des logements vendus. Mais en pratique, difficile voire impossible de contrôler cela sauf à posteriori, une fois les appartements Loi Pinel vendus et les premières déclaration d’impôts déposées. En effet, rien n’aurait pu empêcher un acheteur d’un logement neuf ayant mentionné « usage résidence principale » dans son contrat de réservation de le passer finalement en location nue sous le dispositif Pinel. Quelles conséquences pour la bonne marche d’un investissement locatif Pinel ? L’idée de limiter à 80 % les logements locatifs était bonne à tout point de vue. Tout le monde sait que généralement, des propriétaires occupants sont plus soigneux que des locataires qui défilent. C’était aussi la garantie d’avoir des lots au sein d’un même programme proposé au même prix, que ce soit en achat pour y vivre ou pour l’investissement locatif. Néanmoins, il n’y a pas lieu de renoncer à un projet d’investissement immobilier locatif avec le dispositif Pinel. Pourquoi ? Le ratio généralement constaté entre investisseurs et propriétaires occupants dans un immeuble neuf est respectivement de 60 %/40 %. La mesure des 20 % de lots en RP s’avère donc sans fondement dans la vaste majorité des cas. Comment manœuvrer face à cette nouvelle règle ? Il convient plus que jamais de bien...