Le législateur a judicieusement prévu une parfaite transposition de la Loi Pinel à l’investissement immobilier indirect via une société civile de placement en immobilier (SCPI).

Comment fonctionne une SCPI en règle générale

Une société civile de placement en immobilier collecte des capitaux auprès des épargnants. Ces fonds sont investis dans des immeubles mis en location.

Une société de gestion dont c’est le cœur d’activité s’occupe de toutes les démarches : collecte des capitaux auprès du public, investissement, mise en location et suivi des locataires, conduite des travaux et entretiens des immeubles, gestion d’éventuels contentieux, cession.

La SCPI est à l’immobilier ce que sont les OPCVM aux actions ou obligations.

90% de la collecte annuelle vise des Scpi de rendement qui misent sur de l’immobilier d’entreprise (bureaux, centres commerciaux ou locaux d’activités divers). Les SCPI de rendement génèrent un rendement locatif d’environ 5% par an mais aucun avantage fiscal. A l’inverse, les SCPI fiscales -qui représentent environ 10% de la collecte annuelle- offrent un rendement net d’environ 2,5% par an mais confèrent un avantage fiscal pertinent.

Focus sur la SCPI Pinel

La Scpi Pinel va acheter des logements dans des immeubles résidentiels situés dans une des 4 zones géographiques prévues par le dispositif de défiscalisation.

Sur le terrain, on observe que les gestionnaires de SCPI Pinel misent principalement sur des programmes immobiliers neufs situés en Île de France ouest (Départements 92, 91, 95, 78).

Les logements sont mis en location selon les critères imposés par la Loi : respect des plafonds de revenus des locataires et des plafonds de loyers. L’engagement de mise en location des logements varie selon les sociétés de gestion. A l’heure actuelle, 4 SCPI Pinel sont disponibles sur le marché. Toutes sont calibrées sur 9 ans d’engagement locatif (avec option pour prolonger de trois ans) sauf une qui dès le départ est calibrée sur 12 ans.

Quelle réduction d’impôt attendre d’une SCPI Pinel

Etant donné la parfaite transposition de la Loi Pinel aux SCPI, l’économie d’impôt sur le revenus peut atteindre 63.000 euros pour un investissement à hauteur de 300.000 euros.

L’investisseur qui achète des parts de Scpi Pinel d’une valeur de 150.000 euros va bénéficier d’une réduction de son IRPP de 3000 euros par an pendant 9 ans.

Le point positif et différenciant par rapport à l’achat d’un logement neuf en direct est que l’économie d’impôt est valable dès l’année de la souscription des parts de société civile de placement en immobilier.

Vers quel professionnel se tourner pour investir ?

Il n’est pas possible de traiter directement avec les sociétés de gestion de SCPI Pinel. La plupart du temps, elles vous demanderont si vous êtes en relation avec un commercialisateur.

Ces derniers sont payés par les sociétés de gestion pour distribuer leurs produits. Passer par un distributeur ne coûte donc pas plus cher à l’investisseur. La marge de commercialisation se retrouve simplement partagée intelligemment.

Sans rentrer dans le détail des différents commercialisateurs, il faut comprendre la technicité des SCPI Pinel pour saisir qu’un seul professionnel est le meilleur interlocuteur.

Choisir un professionnel hybride entre la Loi Pinel et les SCPI

Les professionnels combinant parfaite connaissance des SCPI et de la Loi Pinel sont rares.

Soit vous avez en face de vous un cabinet de défiscalisation qui ne vend que des appartements neufs en direct, soit vous allez rencontrer un spécialiste des SCPI de rendement (bureaux, commerces).

Ni l’un ni l’autre ne maîtrise parfaitement la combinaison Pinel et SCPI.

En revanche, notre cabinet de gestion de patrimoine, à travers l’expertise d’un de ses associés fondateurs- est en pointe sur le sujet des SCPI Pinel. Nous commercialisons depuis 10 ans des appartements neufs en direct à travers les lois de défiscalisation qui se sont succédé; nous avons suivi un Mastère spécialisé en immobilier et commercialisons activement des parts de SCPI depuis 2010.

Notre expertise des SCPI fiscales comprend les « Pinel » mais aussi les « Malraux » ou « déficit foncier ».

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