Quand acheter dans le neuf est quasiment au prix de l’ancien, ça vaut le coup de se pencher sur la question. A Bordeaux, en 2020, il ne vous coûtera que 2 % de plus d’acheter dans le neuf. A cela s’ajoute l’économie potentielle en Loi Pinel, et les frais qui sont réduits en copropriété ! De plus les frais de notaire sont réduits, il faut foncer.
Acheter dans le neuf à Bordeaux, pas plus chère que l’ancien !
Les chiffres viennent de sortir et ils sont plutôt bons pour ceux qui aimeraient acheter à Bordeaux dans le neuf. L’achat d’un bien neuf à Bordeaux ne vous coûtera que 2 % de plus au prix du m². Cela va même plus loin quand on prend en compte, les frais de notaire réduits, les frais de copropriété et l’avantage en Loi Pinel.
Nous avons déjà parlé de la ville de Bordeaux et de l’intérêt d’y investir. Nous allons analyser l’impact de ce différentiel de prix très faible entre l’immobilier neuf et ancien.
Seulement 2% d’écart entre l’immobilier ancien et neuf, une aubaine pour l’investisseur !
Le prix du neuf se construit avec plusieurs variables, la principale qui différencie chacune des villes, est le prix du foncier. De plus en plus rare, et souvent nécessitant une démolition du bâtiment existant voire une dépollution des sols, le prix du foncier augmente considérablement. L’état avait d’ailleurs un moment réfléchi à une incitation à la vente de terrains en ville ou la taxation de terrains non construits. Toutefois l’écart moyen entre le prix du neuf et l’ancien se situe généralement à 20 % en France. Dans le neuf l’avantage que vous aurez c’est aussi, peu de travaux dans le temps, peu de charges énergétiques, et une quiétude de vie. Mais par moment certaines villes, ne s’inscrivent pas dans cette règle et c’est le cas de Bordeaux. Avec les données de LPI-SeLoger, le prix au m² d’un appartement situé à Bordeaux même, est aux alentours de 4 822. Le même bien dans le neuf à un prix au m² aux alentours de 4 934 €, soit une différence d’à peine 2 % !
Ces 2 % sont sur le prix du bien au m² et ne prennent pas en compte les éléments financiers externes, qui peuvent dire qu’aujourd’hui il est plus intéressant d’acheter du neuf à Bordeaux que de l’ancien.
Les prix du neuf restent stable à Bordeaux en 2020 !
A Brest, malgré le retrait de la Loi Pinel, les prix ont augmenté de plus de 20 % sur 1 an, ce qui est énorme. Ce n’est pas le cas de Bordeaux, qui eux sont restés stables. Pour preuve, en 2019 les prix du neuf dans Bordeaux étaient de 4 865 €, en 2020 les prix de l’immobilier neuf sont de 4 934 €. De ce fait l’évolution des prix sur Bordeaux cette année a été contenue à 1 % ! L’avantage c’est que dans le département de la Gironde on peut dire que les prix ont stagné.
Quand acheter du neuf est moins chère qu’acheter de l’ancien à Bordeaux
Maintenant que nous avons une vision de la différence de prix entre l’ancien et le neuf, il faut en tirer un constat. La question au quelle il faut répondre, c’est de savoir si il est plus intéressant d’acheter dans le neuf ou l’ancien à Bordeaux.
Les frais de notaire dans le neuf 2,5 % en moyenne contre 8 % dans l’ancien
Comme vous devez le savoir, dans le neuf, les frais de notaire sont réduits, c’est à dire, que lors de la signature, le notaire ne vous demander que 2,5 %. Cette somme, dans l’ancien, s’élève elle en moyenne à 8 %. Dans ce montant une partie ira au notaire, mais elle reste faible, le plus gros ira à l’état. Une différence sur un appartement de Type T3 ( environ 65 m² habitable ) peut aller jusqu’à 17 000 € ! Et oui, dans ce cas là, frais de notaire inclus, il est plus intéressant d’acheter du neuf que de l’ancien.
La facture énergétique
Dans le neuf, la classe énergétique est A, c’est à dire que le bâtiment est peu énergivore voir passif. Dans l’ancien la moyenne des bâtiments se situent en D, c’est à dire qu’ils sont énergivores. Cela va même plus loin pour certains du centre ville, on put dire qu’ils sont une « passoire énergétique ». En 2018, Nicolas Hulot, avait voulu imposé à la revente ce type de biens, afin de payer des travaux de rénovation énergétique.
Aujourd’hui la différence entre un bien classé A et D est énorme ( appartement T3 de 65 m² ):
- Le bien en note A doit consommer moins de 50 Kwh / m² an soit 51 € / mois ( abonnement inclus )
- Le bien en note D peut consommer jusqu’à 230 Kwh / m² / an, quasiment 5 fois plus, soit 202 € / mois ( abonnement inclus )
Vous le voyez la différence est quasiment de 150 €/ mois pour la même surface. Le locataire appréciera d’autant plus habiter dans un bien neuf.
Les charges de copropriété
Tout comme dans le bien, avec la note A compte tenu de la qualité énergétique, BBC, par exemple, les zones communes sont elles aussi épargnées par les frais. Des matériaux de dernière génération, des ascenseurs aux dernières normes, des bâtiments conçus pour durer dans le temps, tout cela permet ainsi de réduire considérablement la facture des charges de copropriété.
Exemple pour un appartement T3 de 65 m²
Prenons en compte un appartement de Type T3, d’une surface de 65 m².
Un bien de 65 m², au prix de 4 822 € / m², donne un prix de 314 145 €. Il faut rajouter les frais de notaire, pour ce type de bien 7 % ainsi que la caution crédit logement, environ 1,5 % soit au final 340 847 €.
Un bien dans le neuf lui, au prix de 4 934 € / m², donne un prix de 320 710 €. On y rajoute les frais de notaire 2,5 % et la caution crédit logement, environ 1,5 %, soit au final 333 538 €.
En consommation, le coût sera 150 € plus chère par mois pour les locataires ou propriétaires occupants. Soit 1 800 € / an
A la 10 ème année, en faisant un rapide calcul de coût, le bien ancien aura coûté 340 847 € à l’achat + 24 000 € énergétique. Dans le neuf, le bien aura coûté 333 538 € à l’achat + 7 200 € en facture énergétique.
En résumé, acheter du neuf à Bordeaux revient 2,14 % moins chère que l’ancien, et coûte 70 % moins chère en énergie.
Bordeaux, une ville intéressante grâce à des prix en immobilier neuf bas, mais pas que !
Bordeaux se classe souvent dans le top 10 des villes où il faut investir en 2020. Nous ne reprendrons pas l’entièreté de notre article sur l’investissement Pinel à Bordeaux mais ses arguments restent actuels. Une ville dynamique, proche de Paris, proche de l’océan et un poumon économique. Il ne fait nul doute que grâce à la rénovation qu’a subi Bordeaux, et du projet Euratlantique, miser sur un investissement à Bordeaux est une bonne idée. De plus quand on se rend compte que le prix des biens est moins chère au final dans le neuf que l’ancien, il faut sauter sur l’occasion.