Le HCSF (Haut Conseil à la Stabilité Financière) s’est réuni afin de mettre en place des mesures pour réduire l’euphorie du crédit immobilier à laquelle nous assistons depuis quelques mois. En 2020 il sera plus difficile de faire un crédit immobilier.

La décision est sans appel et confirme le choix de Bercy de réduire la voilure du crédit immobilier, surtout pour les investisseurs immobiliers. 2020 sera bien une année compliquée pour le marché immobilier !

Dans son communiqué, le HCSF précise :

Le Haut Conseil a acté le principe d’une recommandation à l’adresse des établissements de crédit sur les conditions d’octroi de crédit. Il donne pour priorité aux banques, après avoir pris en compte les caractéristiques du projet et du ménage emprunteur, de se conformer aux bonnes pratiques établies, à savoir:

  • Un taux d’effort à l’octroi maximal de 33% du revenu net de l’emprunteur;
  • Une durée de crédit qui n’excède pas 25 ans.
  • Jusqu’à 15% de la production pourrait s’écarter du strict respect de ces critères dont les trois-quarts réservés exclusivement aux primo-accédants et aux acquéreurs de leur résidence principale, dans la limite d’un endettement inférieur à sept années de revenus ;

Bref cette décision va réduire considérablement l’accès aux crédits pour les investisseurs immobiliers. De ce fait en 2020 l’accès au crédit immobilier sera très difficile.

Si l’emprunteur n’a pas de hauts revenus professionnels, il ne pourra plus s’endetter pour investir dans l’immobilier locatif !

Cette recommandation est d’autant plus sérieuse que le HCSF précise :

« Si cette recommandation n’était pas suffisamment suivie d’effet, le HCSF pourra ultérieurement recourir aux pouvoirs qui lui sont conférés par le 5° de l’article L-631-2-1 du code monétaire et financier, ou le 4°ter du même article incluant la possibilité de demander aux banques davantage de capital à raison des nouveaux crédits non conformes aux bonnes pratiques établies.Le Haut Conseil souhaite également attirer l’attention des établissements de crédit sur l’importance d’une tarification du crédit immobilier qui ne fragilise pas le modèle français de financement de l’habitat, ce qui implique une couverture appropriée des coûts et risques.

Afin de suivre les pratiques des établissements dans ce domaine, le Haut Conseil demande à l’Autorité de Contrôle Prudentiel et de Résolution (ACPR) de mettre en place un reporting détaillé dans les délais les plus brefs et d’engager en conséquence un travail avec les établissements.L’effet attendu de ces mesures est de préserver des pratiques saines, à même d’assurer la résilience du modèle français de financement de l’habitat et de sécuriser l’accession à la propriété. »

Quelles conséquences ?

Les prix aujourd’hui évoluent car les investisseurs immobiliers peuvent s’endetter à un taux réduit sur une durée longue, dans le cas où les banques réduiraient la voilure, il est certain que les prix viendraient à ne plus augmenter sur le même tempo.

Aujourd’hui 25% des crédits immobiliers sont consentits à des personnes ayant un taux d’endettement supérieur à 35 %.

De ce fait, 1/4 des achats immobiliers aujourd’hui ne pourraient plus emprunté.

L’accès à la propriété et la préparation de la retraite ( exemple en colocation meublé ), ne serait donc plus possible pour les bas revenus, encore une fois on segmente la population.