🔴le HCSF revoit ses recommandations, de 33% à 35% !

Le constat en 2020

En 2020, avec ces nouvelles règles c’est un taux de refus qui a bondi à 11.5% alors qu’en 2019 le taux moyen était à 5.5%, vous avez bien lu 2 fois supérieurs aux données de l’année précédente. Mais avant de parler des nouvelles règles mises en place il va falloir analyser l’impact des règles mises en place en 2020. 

Calcul sur l’endettement Brut

Vous avez déjà demandé un prêt dans votre vie, on vous a alors parlé de l’endettement et de la norme des 33%, pour autant il existe plusieurs façons de calculer l’endettement et vous allez voir que le mode de calcul peut avoir un impact assez fort. A titre d’exemple nous prendrons un couple qui gagne chacun 2500 € / mois et qui veut acheter d’abord sa résidence principale puis ensuite un investissement locatif.

Cas 1 : l’achat en résidence principale 

Ce couple de clients veut acheter une résidence principale et n’a pas d’autres crédits, on va donc prendre la formule de l’endettement brut :

( Charges existantes + Charges à venir ) / ( Revenus existants + Revenus à venir )

Dans ce cas là si ce client veut faire un prêt de 25 ans pour un montant de 300 000 € au taux de 1.5%, on obtient une mensualité de 1 199.81 €. En prenant en compte cette mensualité on obtient le calcul suivant :

( 0 + 1 199.81 € ) / ( 5 000 € ) = 23.99 %

Nous voyons que là dans le cas de ces clients, il n’est possible de faire qu’un seul calcul, qui correspond à un endettement Brut.

Cas 2 : l’achat en investissement locatif

Reprenons ces clients là, et disons qu’ils ont déjà acheté leur résidence principale. Suite à cet achat ils souhaitent investir dans un bien locatif, les données seront les suivantes, enveloppe globale 150 000 €, loyer 490 €HC par mois et une mensualité de 600 € sur un crédit 25 ans au taux de 1.5 %.

En reprenant le calcul de l’endettement Brut nous obtenons le calcul suivant :

(  1 199.81 € + 600 € ) / ( 5 000 € + ( 70% * 490 )) = 33.68 %

Il est à noter que la banque pondérera toujours les loyers car ils prennent en compte le fait que le bien ne sera pas totalement loué.

La méthode de calcul de l’endettement net

Il existe toutefois une autre méthode de calcul en terme d’endettement mais qui n’existe et qui n’est intéressante que si l’on a des biens ayant des revenus fonciers ou si on désire en acheter.

La méthode de calcul prend en compte un calcul par soustraction et la nouvelle formule donne ainsi ceci :

( Charges existantes + Charges à venir – ( 70 % des loyers à venir )) / Revenus existants

Si l’on reprend le cas que l’on a vu plus haut le calcul prendrait donc en compte le fait que le bien acheté sera mis en location. Cela donnerait donc un calcul sous la forme suivante :

( 1 199.81 € + 600 € – ( 70% * 490 )) / 5000 € = 29.13 %

On voit bien là l’intérêt d’un tel calcul, car en reprenant les mêmes chiffres on obtient un endettement qui est 4.55 % inférieur soit 13.50 % inférieur. En résumé il serait possible pour le client d’acheter un bien plus chère ou même un deuxième bien.

Une durée de prêt de 25 ans au global

Il a aussi été instauré une durée maximale de prêt incluant le différé total ou partiel. En quelques mots un coup bas pour le monde de l’immobilier neuf, par défaut les banques mettaient le différé hors de la durée de prêt et faisaient en général un prêt de 25 ans et mettaient en place un différé de 36 mois maximum. Cela amenait donc à une durée globale de 336 mois soit 28 ans. Maintenant la banque remet dans la durée des 25 ans le différé partiel ou total, ce qui a donc pour conclusion de réduite le montant d’amortissement.

Si nous reprenons le cas de ces client gagnant 5 000 € par mois à 2, si ils désirent acheter un bien neuf pour résidence principale, selon la durée le montant maximum à 33 % sera totalement différent.

Pour une durée de prêt de 25 ans en amortissement, une enveloppe globale de 390 000 €, donnant 1 666 € de mensualité soit 33%

Alors qu’avec les nouvelles obligations :

Pour une durée de prêt de 22 ans en amortissement, une enveloppe globale de 353 000 €, donnant 1 666 €de mensualité soit 33%

Une enveloppe donc réduite de 37 000 €.

Les nouvelles règles du HCSF 

Suite à une année 2020 très compliquée pour le monde de l’immobilier neuf ou ancien, les différents acteurs sont montés au créneau afin de fluidifier le monde du crédit immobilier et demander au HCSF de changer leur position. Après plusieurs prérogatives restant inchangés en Décembre 2020, le HCSF a décidé d’assouplir leurs décisions et ainsi de faciliter l’accès au crédit pour les clients acquéreurs. 2 grandes règles ont alors été mises en place, la première un taux d’endettement brut qui passe de 33% à 35% et une durée de prêt qui rallonge de 25 ans à 27 ans.

Le gain grâce à l’endettement de 33% à 35%

Toujours dans le cas de ce couple qui veut acheter un bien locatif, nous allons calculer l’enveloppe maximale en investissement locatif qu’ils pourraient avoir. Dans le cas de l’endettement à 33% voici l’enveloppe maximale qu’ils pourraient ainsi avoir :

( 1 199.81 € + 552 € ) / ( 5000 € + ( 70% * 433 € )) = 33% faisant une enveloppe sur 25 ans de 130 000 €

Le passage à un endettement brut de 35% a donc un effet immédiat augmenter l’envelopper d’achat soit :

( 1 199.81 € + 688 € ) / ( 5000 € + ( 70% * 540 € )) = 35% faisant une enveloppe sur 25 ans de 162 000 €

Un gain donc de 32 000 € sur l’enveloppe soit 24.61 % en terme d’enveloppe. C’est énorme.

Le gain grâce à la durée de 25 ans à 27 ans

Cela a un impact dans le neuf ou l’ancien avec travaux, ains si vous achetez un bien dans le neuf vous pourrez ainsi ne pas être pénalisé si vous avez un délai de livraison allant jusqu’à 24 mois. C’est pourquoi c’est une très bonne nouvelle.

La conclusion

En conclusion ce sont deux très bonnes nouvelles que nous adonné le HCSF afin de faciliter les emprunts aux différents clients acheteurs. Affaire à suivre.