Nous en parlions lors de notre dernière parution, le Haut Conseil de StabilitĂ© FInancière a Ă©mis une prĂ©rogative en DĂ©cembre 2019 demandant aux banques de respecter plusieurs paramètres. Tout d’abord ne prendre en compte que l’endettement Brut et non le Net, ensuite avoir une durĂ©e de prĂŞt incluant le diffĂ©rĂ© de maximum 25 ans, et enfin respecter un endettement de 33%. Cela a eu pour impact un nombre de refus très important en 2020. Pour autant Ă  la demande des diffĂ©rents acteurs de nouvelles règles ont Ă©tĂ© prises.

Pieges PInel

Le constat en 2020

En 2020, avec ces nouvelles règles c’est un taux de refus qui a bondi Ă  11.5% alors qu’en 2019 le taux moyen Ă©tait Ă  5.5%, vous avez bien lu 2 fois supĂ©rieurs aux donnĂ©es de l’annĂ©e prĂ©cĂ©dente. Mais avant de parler des nouvelles règles mises en place il va falloir analyser l’impact des règles mises en place en 2020. 

Calcul sur l’endettement Brut

Vous avez dĂ©jĂ  demandĂ© un prĂŞt dans votre vie, on vous a alors parlĂ© de l’endettement et de la norme des 33%, pour autant il existe plusieurs façons de calculer l’endettement et vous allez voir que le mode de calcul peut avoir un impact assez fort. A titre d’exemple nous prendrons un couple qui gagne chacun 2500 € / mois et qui veut acheter d’abord sa rĂ©sidence principale puis ensuite un investissement locatif.

Cas 1 : l’achat en rĂ©sidence principale 

Ce couple de clients veut acheter une rĂ©sidence principale et n’a pas d’autres crĂ©dits, on va donc prendre la formule de l’endettement brut :

( Charges existantes + Charges Ă  venir ) / ( Revenus existants + Revenus Ă  venir )

Dans ce cas là si ce client veut faire un prêt de 25 ans pour un montant de 300 000 € au taux de 1.5%, on obtient une mensualité de 1 199.81 €. En prenant en compte cette mensualité on obtient le calcul suivant :

( 0 + 1 199.81 € ) / ( 5 000 € ) = 23.99 %

 

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Nous voyons que lĂ  dans le cas de ces clients, il n’est possible de faire qu’un seul calcul, qui correspond Ă  un endettement Brut.

Cas 2 : l’achat en investissement locatif

Reprenons ces clients lĂ , et disons qu’ils ont dĂ©jĂ  achetĂ© leur rĂ©sidence principale. Suite Ă  cet achat ils souhaitent investir dans un bien locatif, les donnĂ©es seront les suivantes, enveloppe globale 150 000 €, loyer 490 €HC par mois et une mensualitĂ© de 600 € sur un crĂ©dit 25 ans au taux de 1.5 %.

En reprenant le calcul de l’endettement Brut nous obtenons le calcul suivant :

(  1 199.81 € + 600 € ) / ( 5 000 € + ( 70% * 490 )) = 33.68 %

Il est à noter que la banque pondérera toujours les loyers car ils prennent en compte le fait que le bien ne sera pas totalement loué.
IRL

La mĂ©thode de calcul de l’endettement net

Il existe toutefois une autre mĂ©thode de calcul en terme d’endettement mais qui n’existe et qui n’est intĂ©ressante que si l’on a des biens ayant des revenus fonciers ou si on dĂ©sire en acheter.

La méthode de calcul prend en compte un calcul par soustraction et la nouvelle formule donne ainsi ceci :

( Charges existantes + Charges Ă  venir – ( 70 % des loyers Ă  venir )) / Revenus existants

Si l’on reprend le cas que l’on a vu plus haut le calcul prendrait donc en compte le fait que le bien achetĂ© sera mis en location. Cela donnerait donc un calcul sous la forme suivante :

( 1 199.81 € + 600 € – ( 70% * 490 )) / 5000 € = 29.13 %

On voit bien lĂ  l’intĂ©rĂŞt d’un tel calcul, car en reprenant les mĂŞmes chiffres on obtient un endettement qui est 4.55 % infĂ©rieur soit 13.50 % infĂ©rieur. En rĂ©sumĂ© il serait possible pour le client d’acheter un bien plus chère ou mĂŞme un deuxième bien.

Une durée de prêt de 25 ans au global

Il a aussi Ă©tĂ© instaurĂ© une durĂ©e maximale de prĂŞt incluant le diffĂ©rĂ© total ou partiel. En quelques mots un coup bas pour le monde de l’immobilier neuf, par dĂ©faut les banques mettaient le diffĂ©rĂ© hors de la durĂ©e de prĂŞt et faisaient en gĂ©nĂ©ral un prĂŞt de 25 ans et mettaient en place un diffĂ©rĂ© de 36 mois maximum. Cela amenait donc Ă  une durĂ©e globale de 336 mois soit 28 ans. Maintenant la banque remet dans la durĂ©e des 25 ans le diffĂ©rĂ© partiel ou total, ce qui a donc pour conclusion de rĂ©duite le montant d’amortissement.

Si nous reprenons le cas de ces client gagnant 5 000 € par mois à 2, si ils désirent acheter un bien neuf pour résidence principale, selon la durée le montant maximum à 33 % sera totalement différent.

Pour une durée de prêt de 25 ans en amortissement, une enveloppe globale de 390 000 €, donnant 1 666 € de mensualité soit 33%

Alors qu’avec les nouvelles obligations :

Pour une durée de prêt de 22 ans en amortissement, une enveloppe globale de 353 000 €, donnant 1 666 €de mensualité soit 33%

Une enveloppe donc réduite de 37 000 €.

Les nouvelles règles du HCSF Surpayer le logement

Suite Ă  une annĂ©e 2020 très compliquĂ©e pour le monde de l’immobilier neuf ou ancien, les diffĂ©rents acteurs sont montĂ©s au crĂ©neau afin de fluidifier le monde du crĂ©dit immobilier et demander au HCSF de changer leur position. Après plusieurs prĂ©rogatives restant inchangĂ©s en DĂ©cembre 2020, le HCSF a dĂ©cidĂ© d’assouplir leurs dĂ©cisions et ainsi de faciliter l’accès au crĂ©dit pour les clients acquĂ©reurs. 2 grandes règles ont alors Ă©tĂ© mises en place, la première un taux d’endettement brut qui passe de 33% Ă  35% et une durĂ©e de prĂŞt qui rallonge de 25 ans Ă  27 ans.

Le gain grâce Ă  l’endettement de 33% Ă  35%

Toujours dans le cas de ce couple qui veut acheter un bien locatif, nous allons calculer l’enveloppe maximale en investissement locatif qu’ils pourraient avoir. Dans le cas de l’endettement Ă  33% voici l’enveloppe maximale qu’ils pourraient ainsi avoir :

( 1 199.81 € + 552 € ) / ( 5000 € + ( 70% * 433 € )) = 33% faisant une enveloppe sur 25 ans de 130 000 €

Le passage Ă  un endettement brut de 35% a donc un effet immĂ©diat augmenter l’envelopper d’achat soit :

( 1 199.81 € + 688 € ) / ( 5000 € + ( 70% * 540 € )) = 35% faisant une enveloppe sur 25 ans de 162 000 €

Un gain donc de 32 000 € sur l’enveloppe soit 24.61 % en terme d’enveloppe. C’est Ă©norme.

Le gain grâce à la durée de 25 ans à 27 ans

Cela a un impact dans le neuf ou l’ancien avec travaux, ains si vous achetez un bien dans le neuf vous pourrez ainsi ne pas ĂŞtre pĂ©nalisĂ© si vous avez un dĂ©lai de livraison allant jusqu’Ă  24 mois. C’est pourquoi c’est une très bonne nouvelle.

La conclusion

En conclusion ce sont deux très bonnes nouvelles que nous adonné le HCSF afin de faciliter les emprunts aux différents clients acheteurs. Affaire à suivre.

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